Il mercato immobiliare svizzero sembra finora non essersi lasciato particolarmente impressionare dall’inflazione, dalla svolta dei tassi d’interesse, dai prezzi dell’energia o dal rincaro dell’edilizia. Anche se si stanno delineando le prime reazioni del mercato, non si può assolutamente parlare di un’imminente crisi immobiliare. Il parere di Ines von der Ohe, responsabile Ricerche e Analisi di mercato presso CSL Immobiliare SA, sugli sviluppi attuali nel mercato delle proprietà abitative.
Ines von der Ohe, qual è stato l’andamento della domanda nel mercato degli immobili residenziali durante gli ultimi mesi?
In linea di massima, permane l’interesse degli acquirenti per la proprietà abitativa. Tuttavia, il numero di coloro che possono o vogliono permettersi di acquistare un’abitazione si è ridotto. Una delle cause principali è il peggioramento del contesto finanziario, in particolare l’aumento dei tassi ipotecari.
Forse anche l’inflazione e la crisi energetica pesano sulla propensione all’acquisto?
Certamente. L’aumento dei costi dell’energia e dei prezzi dei materiali da costruzione, ma anche la crescita dei prezzi al consumo, sono tutti fattori determinanti. La vita è diventata complessivamente più cara. E recentemente anche i prezzi delle abitazioni di proprietà sono di nuovo aumentati. Per ora, di conseguenza, sempre più famiglie vedono allontanarsi l’acquisto di un immobile. Ciò si riflette anche negli abbonamenti di ricerca: nell’ottobre 2022 in Svizzera si è contato il 14% in meno di abbonamenti di ricerca per le proprietà per piani rispetto a un anno prima. Per le case unifamiliari possiamo addirittura constatare una flessione del 18%. Tuttavia, il calo dell’interesse nei confronti dell’acquisto si manifesta agli alti livelli. Nella nostra attività di commercializzazione, noi di CSL Immobiliare SA vediamo tuttora molte buone offerte e una domanda intatta, soprattutto nel segmento di prezzo inferiore.
E sul piano dell’offerta? L’offerta di case sul mercato è in aumento?
Nella proprietà per piani la liquidità di mercato è leggermente aumentata a ottobre 2022 rispetto allo stesso mese dell’anno precedente (+6% su tutta la Svizzera), in particolare nell’ambito degli oggetti già esistenti. Alcuni proprietari vogliono vendere il loro immobile adesso, ancora nella fase di «picco», rivitalizzando un po’ il mercato fondamentalmente arido. Chi intende acquistare o vendere un immobile può senz’altro contattare i nostri esperti di «Nextkey». Accompagnano e supportano in tutti i settori della vendita immobiliare e del finanziamento. Forse nel portafoglio c’è già l’oggetto giusto.
Qual è l’andamento dei prezzi degli immobili?
Benché il contesto per l’acquisto di un immobile sia sempre più difficile, di recente i prezzi sono aumentati nuovamente. Comunque, nella nostra attività di commercializzazione stiamo anche osservando che è finita l’era dei «prezzi favolosi».
Dove sono particolarmente alti i prezzi degli immobili e dove, in proporzione, sono invece più bassi?
I prezzi degli immobili sono particolarmente alti nelle zone centrali, in prossimità dei centri che ospitano grandi concentrazioni di posti di lavoro. Lì i redditi sono relativamente elevati e la disponibilità di immobili di proprietà è molto limitata. Ma anche nelle regioni turistiche i prezzi sono aumentati negli ultimi due anni.
Quali cambiamenti del mercato si osservano per gli investimenti immobiliari?
Negli ultimi anni i privati hanno acquistato sempre più proprietà per piani a scopo di investimento, per offrirle in affitto. I costi di finanziamento erano convenienti e i prezzi degli immobili in rialzo. È stato possibile realizzare utili sul capitale e i locatori privati hanno ottenuto ottimi rendimenti. Ma le cose sono cambiate: sono aumentati i tassi ipotecari, i costi dell’energia e i prezzi dei materiali da costruzione. Ciò rende ora meno attraenti le cosiddette operazioni buy-to-let.
Proviamo a osservare la sfera di cristallo. Quale sarà la tendenza del mercato della proprietà abitativa?
Di recente l’immigrazione si è dimostrata più dinamica che in passato, con un conseguente aumento della domanda aggiuntiva di alloggi. Tuttavia, questo si ripercuoterà soprattutto sui mercati degli alloggi in affitto all’interno e nelle vicinanze dei grandi centri di concentrazione dei posti di lavoro. Nei segmenti delle abitazioni di proprietà l’immigrazione dovrebbe lasciare solo lievi tracce. L’anno prossimo l’aumento dei tassi d’interesse terrà a freno la domanda. Ma anche l’inflazione, in particolare l’aumento dei prezzi dell’energia e dei materiali da costruzione, dovrebbe aver peggiorato la situazione finanziaria iniziale di molte famiglie, con conseguente riduzione della domanda.
Insieme a CSL Immobiliare SA, la Banca Migros offre una gamma di servizi che copre l’intero ciclo di vita degli immobili. L’ampia offerta è completata dal servizio di intermediazione Nextkey.
