La Banca nazionale svizzera vuole frenare il mercato immobiliare. È giusta l’impressione che sia un po’ una mosca bianca sulla scena internazionale?
Cominciamo con una supposizione: provi a immaginarsi che la Banca nazionale svizzera acquisti prestiti ipotecari per un controvalore di venti miliardi di franchi l‘anno, spiegando che vuole ridurre gli oneri da interessi dei proprietari immobiliari. Un’idea assurda? Non negli Stati Uniti, dove la banca centrale ha sinora acquistato 480 miliardi di dollari l’anno di prestiti garantiti da ipoteche, che nel nostro paese corrisponderebbero a circa 20 miliardi di franchi. A questo punto si potrebbe forse obiettare che i due mercati immobiliari non sono paragonabili tra loro: negli Stati Uniti domina la crisi, da noi il boom. È proprio vero?
Se confrontiamo i prezzi degli immobili in Svizzera e negli Stati Uniti ci accorgiamo che sono praticamente sugli stessi livelli.
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Lo dimostra per esempio il rapporto prezzo/affitto, che misura quanti affitti annui occorrono per comprare un oggetto analogo. Durante una bolla speculativa la proprietà costa molto di più dell‘affitto. Dal grafico emerge che questo rapporto è quasi identico nei due paesi. Conclusione: gli immobili svizzeri non sono sopravvalutati rispetto a quelli negli Stati Uniti. Questo esito è confermato da altri criteri, tra cui il rapporto prezzo/reddito (che misura quanto sia abbordabile la proprietà abitativa).
Un patrimonio elevato promuove i consumi
Ma allora perché, se i due mercati presentano valutazioni analoghe, la banca centrale statunitense spinge i prezzi degli immobili al rialzo con ingenti acquisti di prestiti ipotecari, mentre la nostra banca nazionale mette in guardia contro una bolla speculativa? La risposta è data dal “Wealth Effectˮ (in italiano: effetto ricchezza): di fronte alla persistente fragilità dell’economia la banca centrale americana vuole stimolare i consumi dei privati. E i consumatori sono tanto più propensi a spendere, quanto più elevato è il valore del loro patrimonio privato, in particolare della casa propria. In realtà la cura ha avuto l’effetto sperato: a livello nazionale i prezzi delle case sono saliti dell’11 percento su base annua, addirittura di oltre il 20 percento a Los Angeles e San Francisco.
La Banca nazionale svizzera ha, invece, le mani legate: un aumento dei tassi di riferimento può essere preso in considerazione solo se le autorità monetarie negli Stati Uniti e in Europa fanno lo stesso. Ma non c’è fretta di irrigidire la politica monetaria. Meglio lasciare agire l’effetto ricchezza ancora per un po‘, tanto più che i privati risparmiano troppo poco da anni.
Come valutate la possibilità della Banca nazionale di influenzare il mercato? Partecipate alla discussione!
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