Der Wohlstandseffekt

Die Schweizerische Nationalbank möchte den Immobilienmarkt bremsen. Stimmt der Eindruck, dass sie damit weltweit ziemlich alleine dasteht?

Zunächst ein Gedankenexperiment: Stellen Sie sich vor, die Schweizerische Nationalbank würde für 20 Milliarden Franken pro Jahr Hypothekaranleihen aufkaufen. Mit der Begründung, sie wolle damit die Zinskosten der Hauseigentümer senken. Eine absurde Idee? Nicht in den USA: Dort hat die Notenbank bislang für 480 Milliarden Dollar im Jahr hypothekenbesicherte Anleihen erworben, was übertragen auf unser Land etwa 20 Milliarden Franken entspricht. Nun werden Sie vielleicht einwenden, dass sich die beiden Immobilienmärkte nicht vergleichen lassen: In den USA herrscht Krise, bei uns dagegen ein Boom. Wirklich?

Wenn wir die Immobilienpreise in der Schweiz und den USA vergleichen, stellen wir fest: Sie sind praktisch gleich teuer.

Schweiz nicht teurer als USA
Das Verhältnis der Hauspreise zu den Mieten ist ein bewährtes Kriterium, um eine Immobilienblase zu identifizieren. In der Schweiz wie auch in den USA liegt der Indikator gegenwärtig nahe beim langfristigen Durchschnittswert von 100 (Daten: Economist).
Das Verhältnis der Hauspreise zu den Mieten ist ein bewährtes Kriterium, um eine Immobilienblase zu identifizieren. In der Schweiz wie auch in den USA liegt der Indikator gegenwärtig nahe beim langfristigen Durchschnittswert von 100 (Daten: Economist).

Das zeigt zum Beispiel die Preis-Miet-Relation: Sie misst, wie viele Jahresmieten es braucht, damit man ein vergleichbares Wohnobjekt kaufen könnte. Während einer Blase kostet Eigentum in Relation zur Miete überdurchschnittlich viel. Anhand der Grafik sehen Sie, dass dieses Verhältnis in beiden Ländern sehr nahe beieinander liegt. Fazit: Schweizer Immobilien sind im Vergleich zu den USA nicht höher bewertet. Andere Kriterien, wie die Preis-Einkommens-Relation (sie misst die Erschwinglichkeit von Wohneigentum) bestätigen den Befund.

Ein grosses Vermögen fördert den Konsum

Doch weshalb treibt die US-Notenbank mit riesigen Hypothekenkäufen die Immobilienpreise in die Höhe, während unsere Nationalbank vor einer Blase warnt – wo doch beide Märkte ähnlich bewertet sind? Die Antwort liefert der „Wealth Effect“ (auf Deutsch: Wohlstandseffekt): Wegen der nach wie vor fragilen Verfassung der Wirtschaft will die amerikanische Notenbank den Konsum der Haushalte ankurbeln. Dabei sind die Konsumenten umso ausgabefreudiger, je höher der Wert ihres privaten Vermögens ist, insbesondere des Eigenheims. Und tatsächlich hat die Medizin gewirkt: Landesweit legten die Hauspreise innert Jahresfrist um 11 Prozent zu, in Los Angeles oder San Francisco sogar um über 20 Prozent.

Derweil sind die Hände der Schweizerischen Nationalbank gebunden: Insbesondere eine Erhöhung der Leitzinsen kommt erst in Frage, wenn auch die Währungshüter in den USA und Europa diesen Schritt vollziehen. Dort jedoch herrscht gar keine Eile, die Geldpolitik zu straffen. Lieber lässt man den Wohlstandseffekt noch eine Weile wirken. Zumal die Haushalte seit Jahren zu wenig sparen.

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