L’effet de prospérité

La Banque nationale suisse (BNS) aimerait donner un coup de frein au marché immobilier. Mais on a l’impression qu’elle est quasiment la seule à vouloir procéder ainsi à l’échelle mondiale. Est-il vrai?

Faisons tout d’abord travailler nos facultés mentales. Imaginons que la BNS acquière chaque année pour 20 milliards de francs de prêts hypothécaires, au motif qu’elle entend faire baisser les intérêts payés par les propriétaires immobiliers. Une idée stupide? Pas aux Etats-Unis! Jusqu’à maintenant, de l’autre côté de l’Atlantique, la Banque centrale a procédé en une année à l’achat de créances hypothécaires pour 480 milliards de dollars, ce qui, transposé à l’échelle de notre pays, correspond à 20 milliards de francs. D’aucuns vont peut-être objecter que les deux marchés de l’immobilier ne sont pas comparables. La crise s’est installée aux Etats-Unis tandis que la Suisse est en plein boom. Est-ce bien le cas?

Si nous comparons les prix de l’immobilier en Suisse et aux Etats-Unis, nous constatons qu’ils sont élevés des deux côtés de l’Atlantique.

La Suisse n’est pas plus chère que les Etats-Unis
Le rapport entre les prix de l’immobilier et le prix des loyers est un critère reconnu pour identifier une bulle immobilière. En Suisse comme aux Etats-Unis, cet indicateur se situe actuellement très proche de la valeur moyenne éprouvée de 100.
Le rapport entre les prix de l’immobilier et le prix des loyers est un critère reconnu pour identifier une bulle immobilière. En Suisse comme aux Etats-Unis, cet indicateur se situe actuellement très proche de la valeur moyenne éprouvée de 100.

On le voit par exemple si on met en relation avec les prix des locations. Cet indice calcule le nombre d’années durant lesquelles il faut payer son loyer pour pouvoir acheter un bien immobilier de même valeur. En période de bulle immobilière, en comparaison avec le montant des loyers, l’accès à la propriété coûte relativement cher. Le graphique ci-joint indique que cet indice est relativement proche dans les deux pays. En résumé: la valeur des biens situés en Suisse s’apparente à celle des biens américains.

Une fortune confortable soutient la consommation

Reste à savoir pourquoi notre BNS met en garde contre une bulle immobilière quand la Banque centrale américaine pousse les prix vers le haut, alors que les deux marchés sont considérés comme similaires. La réponse s’appelle «wealth effect» (en français: l’effet de prospérité). En raison de la fragilité persistante de l’économie, la Banque centrale américaine veut infléchir la courbe de consommation des ménages. Plus la fortune des consommateurs est élevée, en particulier grâce aux biens immobiliers, plus ceux-ci sont enclins à dépenser. De fait, la potion s’est révélée efficace: dans tout le pays les prix de l’immobilier ont augmenté de 11% dans la dernière année. Et même de plus de 20% à Los Angeles ou à San Francisco.

Pendant ce temps, la BNS a les mains liées: une hausse des taux ne serait envisageable que si les gardiens de la monnaie aux Etats-Unis et en Europe franchissaient ce pas. Or, ces derniers ne sont nullement pressés de raffermir leur politique monétaire, préférant laisser agir encore pendant un certain temps l’effet de prospérité. Sans compter que les ménages n’épargnent pas assez depuis des années.

Quelle est, à votre avis, l’influence que peut exercer la Banque nationale? Participez au débat!

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