Lavorare da casa ha funzionato bene durante i lockdown e così l’home office «è qui per restare». Ciò si ripercuote anche sui mercati degli uffici e delle superfici abitative, afferma Patricia Reichelt, responsabile Ricerche e Analisi di mercato nonché membro della Direzione generale allargata presso CSL Immobilien, partner della Banca Migros, a Zurigo.
(L’intervista è stata pubblicata nell’edizione di maggio della rivista «Immobilien Business» / testo: Birgitt Wüst).
A seguito della crisi del coronavirus, l’economia svizzera sta attraversando la recessione più grave degli ultimi decenni. Come influisce questo sul mercato degli uffici di Zurigo?
Patricia Reichelt: Molte imprese erano incerte e quindi hanno rimandato per il momento le decisioni relative alla pianificazione degli spazi, il che si è riflesso nell’assorbimento delle superfici. Alla fine del 2020 la superficie destinata a uffici disponibile nell’area economica di Zurigo nell’arco di sei mesi era di circa 800 000 metri quadri, ossia dell’8% superiore rispetto all’anno precedente. Nel complesso, il mercato degli uffici di Zurigo risulta pertanto relativamente stabile, ma vi è una forte differenziazione regionale.
Che cosa significa questo concretamente?
La situazione nel centro di Zurigo è diversa da quella della periferia. Nella città di Zurigo, l’ampia struttura del settore assicura la stabilità del mercato degli uffici; la domanda, anche in tempi di pandemia, è stata generata l’anno scorso da imprese ICT, dai settori sanitario, medicinale e farmaceutico, dalle società di consulenza e dalle istituzioni educative, tra gli altri. Ma anche in località meno centrali, in cui la vivace attività edilizia degli ultimi anni ha aumentato notevolmente l’offerta di spazi per gli uffici, lo sviluppo è disomogeneo; ne è un esempio Zurigo Nord, dove nel 2020 vi sono stati anche numerosi successi commerciali, in particolare all’aeroporto. Gli uffici moderni con un collegamento diretto alla rete celere e un’adeguata offerta di ristorazione e di svago nelle vicinanze trovano inquilini anche nell’agglomerazione, ma gli oggetti che non possono offrire queste caratteristiche non sono più richiesti.
Con i lockdown, lavorare da casa è diventato di moda. Dopo questa «prova generale», involontaria ma riuscita, ci si chiede se per le imprese l’ufficio avrà la stessa rilevanza di prima dopo la fine della pandemia.
Le reazioni delle aziende e dei collaboratori sono diverse. Da un lato, vi sono imprese e dipendenti che apprezzano lo scambio personale in ufficio, dall’altro, le aziende che stanno riducendo i loro spazi a favore di una quota superiore di telelavoro, così come i collaboratori che preferiscono lavorare indisturbati e impiegare meno tempo per gli spostamenti. Una cosa è certa: l’home office è venuto per rimanere. Non è ancora prevedibile quanto rimarrà dell’home office strutturale e quale impatto avrà sul mercato degli spazi per uffici. Tuttavia, osserviamo che le imprese stanno già iniziando a ridimensionare i loro spazi.
Quali sono gli ordini di grandezza?
Si parla di un dimezzamento degli spazi per uffici nel caso dei gruppi e delle grandi imprese e di circa un terzo nel caso delle PMI.
Si prevede quindi che i tassi di sfitto continueranno ad aumentare…
È discutibile se questi piani saranno effettivamente attuati in tutte le aziende e in molti casi i contratti di locazione a lungo termine impediscono anche che ciò avvenga in tempi brevi. Inoltre, il desiderio dei collaboratori di avere contatti sociali e di tornare in ufficio sta crescendo, così come la stanchezza da telelavoro. Ed è stato dimostrato che diminuisce l’efficienza del lavoro svolto da casa. Ciò vale soprattutto per il trasferimento delle conoscenze: i giovani collaboratori devono ancora imparare – e questo è possibile solo l’uno dall’altro e l’uno accanto all’altro, non tramite le riunioni via Zoom. Anche se una grande maggioranza dei locatari di uffici prevede di mantenere forme di lavoro ibride con una maggiore quota di home office «post coronam», ciò non significa che occorra meno spazio per gli uffici. L’ufficio non è morto, sarà utilizzato solo in modo diverso; come luogo di incontro e di collaborazione che riveste una grande importanza per la creazione di valore e la produttività nonché per l’identificazione dei collaboratori con l’azienda – in breve, per la cultura aziendale.
Che cosa significa questo per la domanda?
Aumenteranno le esigenze relative alla posizione e alla superficie per gli uffici; sono richiesti luoghi ben accessibili, un ambiente urbano con numerose offerte nonché flessibilità all’interno della proprietà affittata. Oltre il 2021 il mondo del lavoro cambierà costantemente.
Questa evoluzione ha un impatto sui mercati degli immobili residenziali?
Certo, perché chi lavorava da casa non poteva fare a meno di occuparsi più intensamente della propria situazione abitativa. Avere una bella casa è diventato più importante. Ne ha beneficiato soprattutto il segmento della proprietà, ancora alimentato dai bassi tassi d’interesse, nel quale nel 2020 la domanda ha superato di gran lunga l’offerta. Come già detto, l’home office è qui per restare e ha bisogno del suo spazio. Questo non deve necessariamente significare una stanza in più; piuttosto, le aree dedicate alla vita e al lavoro dovrebbero essere separate dal punto di vista spaziale o con soluzioni architettoniche interne. Anche l’attrezzatura tecnica deve essere adeguata: per far funzione l’home office senza problemi, è necessaria una connessione a Internet veloce e affidabile. Temporaneamente, si potrà anche lavorare al «tavolo da cucina», ma chi lavora in modo permanente o regolare in home office si cercherà un’abitazione più adatta alle proprie esigenze. Questo sviluppo si è rivelato particolarmente evidente nel segmento della proprietà, dove anche lo spazio esterno privato e una buona esposizione al sole hanno assunto un’importanza sempre maggiore. Chi può permetterselo tende ad avere una stanza in più.
Che impatto ha questo sulla domanda di alloggi?
La pandemia ha inciso negativamente sulla disponibilità al pagamento ovvero sulla sopportabilità. Ampie fasce della popolazione non sono più in grado o disposte a pagare qualsiasi prezzo di locazione o d’acquisto. Da un po’ di tempo a questa parte, l’elevato livello dei prezzi nella città di Zurigo ha portato a uno spostamento verso i dintorni, dove gli affitti e i prezzi degli appartamenti sono più bassi o almeno è disponibile più spazio allo stesso prezzo. Questa tendenza è aumentata a causa dell’incertezza economica e anche in seguito al telelavoro.
Come si manifesta tutto questo?
Gli inquilini e gli acquirenti hanno esteso nel frattempo il loro raggio di ricerca oltre le aree relativamente vicine alla città. Ciò è particolarmente evidente nel segmento della proprietà: anche gli oggetti in posizioni meno attraenti, che in precedenza erano molto difficili da vendere, hanno trovato acquirenti. Osserviamo inoltre che gli appartamenti da 2,5 locali vengono assorbiti in tempi relativamente rapidi e che le coppie e le famiglie cercano sempre più appartamenti da 4,5 locali, a condizione che siano economicamente accessibili. La situazione è diversa per gli appartamenti da 3,5 locali, perché per una persona sola sono spesso troppo costosi e per le coppie o le famiglie troppo piccoli.
Quali città e comuni dell’agglomerazione si preferiscono?
Non è possibile rispondere in modo generalizzato a questa domanda. Sono ancora richiesti i luoghi che dispongono di buone infrastrutture, come i trasporti pubblici, i negozi, le scuole e gli asili nonché quelli con strutture culturali e per il tempo libero. Nel 2020, in particolare i nuovi edifici in località molto ben collegate sono stati rapidamente assorbiti nel segmento degli affitti, ma è aumentata anche l’importanza delle aree verdi ricreative nelle vicinanze.
La domanda di appartamenti in affitto a Zurigo è in calo? Già stanno aumentando le abitazioni sfitte in tutta la Svizzera…
Nella città di Zurigo questo non si verifica: la domanda di appartamenti rimane molto alta in una città come Zurigo, nota per la sua forza economica, le istituzioni educative, le offerte culturali e l’elevata qualità della vita. A ciò si aggiunge che chi non può o non vuole lavorare a casa ha un’alternativa a Zurigo: l’ampia offerta di uffici in condivisione. A Zurigo il tasso di appartamenti sfitti è appena dello 0,15%, per cui vi è effettivamente una carenza di alloggi. Le superfici sfitte si trovano solo nelle proprietà del segmento di prezzo superiore, se non soddisfano i requisiti del segmento di inquilini a cui sono destinati.
Di che tipo di requisiti si tratta?
Non sono più solo la posizione e le dimensioni di un appartamento a dover piacere, ma anche la sua qualità e la dotazione: abitazioni prive di balconi o terrazze nonché bagni e cucine con piastrelle e pavimenti fuori moda non corrispondono più alle aspettative del target. L’offerta deve essere coerente.
La «fuga dalle città» osservabile in molte metropoli vale anche per Zurigo?
No, poiché anche se l’agglomerazione e le zone rurali diventano ancora più attraenti grazie all’home office, non si può parlare di vera e propria «fuga dalla città». Zurigo non è paragonabile a Londra; i tempi di spostamento da una a due ore al giorno non sono la regola da noi e in brevissimo tempo si arriva nelle aree verdi. E come accennato in precedenza, Zurigo è una città molto attraente e offre molti vantaggi. La forte pressione della domanda rimane invariata.
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