Der Zinswende zum Trotz steigen die Wohnimmobilienpreise in der Schweiz aufgrund von strukturellen Gründen weiter an. Eine Umkehr dieses Trends ist zurzeit nicht in Sicht. Interessant für Anlegerinnen und Anleger: Die Performance der Aktien von Immobilienunternehmen und der Immobilienfonds ist im internationalen Vergleich überdurchschnittlich.
Bei einem längerfristigen Engagement an den Finanzmärkten ist die Wahl der passenden Anlagestrategie von entscheidender Bedeutung. Neben klassischen Anlagenklassen wie Aktien und Obligationen werden diversifizierte Portfolios häufig mit Alternativen Anlagen ergänzt. Dies ermöglicht eine breitere Diversifizierung des Portfolios, da Alternative Anlagen im Idealfall wenig bis gar nicht mit der Performance traditioneller Anlageklassen korreliert sind.
Alternative Anlageinstrumente sind sehr heterogen: eigentlich zählen zu dieser Kategorie alle Anlagen, die nicht Aktien, festverzinsliche Wertpapiere (Obligationen) oder Geldmarktanlagen sind. Dazu gehören unter anderem auch Investitionen in Immobilien, worauf wir nachfolgenden den Fokus legen.
Der schweizerische Immobilienmarkt tickt anders
Nach einer langen Tiefzinsphase begannen 2022 die meistens Zentralbanken der westlichen Länder, die Zinnschraube energisch anzuziehen, um der überschiessenden Inflation entgegenzuwirken. Grundsätzlich steigert eine Leitzinserhöhung die Finanzierungskosten eines Immobilienprojektes und sollte somit gemäss Lehrbuch die Nachfrage dämpfen. Dies zwingt die Angebotsseite, ihre Preise nach unten zu korrigieren. Soweit die Theorie.
Die Realität ist allerdings etwas komplizierter und verlangt, dass man bei der Analyse der Wohnimmobilienpreisen weitere Faktoren neben dem Zinsniveau berücksichtigt. Die erste Grafik zeigt, dass Wohnimmobilienpreise in der Schweiz und Deutschland in den letzten 15 Jahren bis zur Zinswende stetig stark angestiegen sind. Die ultralockere Geldpolitik trug dazu entscheidend bei. Es gibt kaum andere Güter oder Dienstleistungen, die in so kurzer Zeit einen solchen Preisauftrieb erfuhren. Und dies notabene bei einer Landesdurchschnittsbetrachtung. In den urbanen Gebieten war die Zunahme noch ausgeprägter.
Die Zinswende beginnt sich nun unterschiedlich auszuwirken. Die deutlich stärkere Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank bringt namentlich in Deutschland die in den letzten Jahren explodierten Immobilienpreisen erheblich unter Druck. Der Zinsanstieg ist die letzte ungeniessbare Zutat in einem sowieso schon giftigen Cocktail aus konjunkturellem Gegenwind, politscher Orientierungslosigkeit, gesellschaftlicher Verunsicherung und strukturellen Problemen.
Im Gegensatz dazu hat die Zinswende hierzulande nur für eine vorübergehende Stabilisierung des Immobilienpreisniveaus verursacht. Strukturelle Gründe verliehen dem hiesigen Immobilienmarkt einen soliden Rückhalt: Sowohl das Angebot (tiefe Bautätigkeit und niedrige Leerstandsquote) als auch die Nachfrage (hohe Nettozuwanderung) wirken preistreibend aus. Wir gehen daher davon aus, dass das geänderte Zinsumfeld zu keinen grossflächigen und markanten Korrekturen führen wird. Ein gewisser Preisdruck besteht vor allem an peripheren Lagen, aber insgesamt und vor allem bei gut erschlossenen Lagen und städtischen Gebieten rechnen wir lediglich mit einer Verlangsamung des Preiswachstums.
Die Leitzinserhöhung ist auch für die Mieterinnen und Mieter von Wohnobjekten zu spüren. Vierteljährlich berechnet das Bundesamt für Wohnungswesen den hypothekarischen Referenzzinssatz aus den durchschnittlichen Hypothekarsätzen der Banken. Ein Anstieg des Referenzzinssatzes ermöglicht dem Vermieter eine Mietzinsanpassung: Dies passierte zwei Mal im letzten Jahr und schlug auf die Mietpreise durch. Anders ist die Lage bei den Gewerbeimmobilien: Die Mietzinsen für Büro-, Gewerbe- und Verkaufsfläche sind unter Druck geraten. Der konjunkturelle Gegenwind sowie der strukturelle Wandel aufgrund der Veränderung der Arbeitswelt (Home-Office) und der Einkaufsgewohnheiten (Online-Handel) reduzieren die Nachfrage. Eine solche Entwicklung ist auch in anderen Ländern in teilweise drastischem Ausmass sichtbar (siehe Blickpunkt vom 23. Februar 2024).
Auch die Performance ist im internationalen Vergleich besser
Anlegerinnen und Anleger haben mehrere Optionen, um an der aktuellen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts teilzunehmen. Die erste Möglichkeit ist eine Direktinvestition in eine Renditeliegenschaft. Diese Option ist aber mit hohen Kosten verbunden. Die Finanzmärkte bieten hierzu eine Alternative dar. Sie ermöglichen ein Engagement in Aktien von kotierten Immobilienunternehmen oder in Anteile eines Immobilienfonds. Letztere sind eine Art Anlagefonds, die das eingesammelte Kapital für den Erwerb, den Bau oder die Finanzierung von Immobilien investieren.
In den letzten fünf Jahren erzielten beide Anlagen am Schweizer Finanzmarkt eine ähnliche Rendite von in Durchschnitt 4,5 Prozent pro Jahr, während ein vergleichbarer Index, der aus Aktien von europäischen Immobilienunternehmen besteht, seit der Zinswende deutlich eingebüsst hat.
Wir sind der Meinung, dass die Anlagen in Schweizer Immobilienunternehmensaktien und -fonds auch in den nächsten Jahren ein interessantes Diversifizierungselement innerhalb eines ausgewogenen Portfolios darstellen werden. Der Rückgang der Mieteinnahmen bei den Gewerbeimmobilien wird durch die Entwicklung im Wohnbereich mehr als ausgeglichen, und wir erachten das Risiko einer deutlichen Preiskorrektur im aktuellen Umfeld als gering. Somit sind Anlagen in Schweizer Immobiliensektor gut gestützt.
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