Immobili commerciali: importante pilastro della quota immobiliare

Nonostante la pandemia e lo smart working, in Svizzera la domanda di superfici per uffici da parte delle aziende persiste. Particolarmente richieste sono le ubicazioni centrali con possibilità d’uso flessibili. 

Nel 2021 la domanda da parte delle imprese svizzere si è focalizzata ancora di più sulle ubicazioni centrali. Gran parte delle superfici per uffici disponibili nel secondo semestre, pari a 2,43 milioni di m² (anno precedente: 2,26 milioni di m²) si trovava pertanto in immobili siti al di fuori dei centri urbani. In quel periodo, nell’area economica di Zurigo le inserzioni di superfici per uffici riguardavano complessivamente circa 910 000 m² (anno precedente: 812 000 m²). Nell’arco di un anno l’offerta è quindi aumentata del 12% – incremento simile a quelli registrati nelle aree economiche di Berna (+14%) e Ginevra (+12%). 

Ipotesi realistica per lo smart working tra il 20% e il 40%

L’interesse delle imprese per gli uffici in zone centrali è dovuto in particolare anche alla pandemia. Molti collaboratori si sono abituati a lavorare da casa. Per riportarli, almeno in parte, in ufficio e stabilire una nuova quotidianità, questa opzione deve essere resa appetibile – ad esempio offrendo un’ubicazione centrale con buoni collegamenti. Oltre a ciò è molto importante un’ambientazione accattivante e flessibile negli spazi interni, che stimoli la creatività e il lavoro in team. Le imprese che non sono in grado di offrire tutto ciò si trovano svantaggiate sul mercato del lavoro. Questi fattori di domanda resteranno decisivi anche nel 2022 e negli anni successivi. Dopo il secondo anno di pandemia, infatti, una cosa è certa: lo smart working è qui per restare. Realisticamente, si ipotizza che in futuro i lavoratori presteranno tra il 20 e il 40% del loro orario di lavoro da remoto. 

Questa evoluzione avrà scarsi riflessi sulla domanda di superfici: per le imprese, l’ufficio acquista importanza come piattaforma girevole centrale, il che genera un ulteriore fabbisogno di superfici per incontri, riunioni e processi creativi. Il desk sharing sarà certamente un’opportunità per risparmiare, ma questo approccio è ben lontano dall’essere applicato ovunque. Le piccole e medie imprese, in particolare, potrebbero restare fedeli all’idea più tradizionale di posto di lavoro. Questa variazione della domanda di natura qualitativa andrà a scapito degli immobili per uffici siti in zone periferiche e scarsamente collegate. Nelle periferie si notano già piccoli ribassi dovuti alla qualità. 

Canoni di locazione difficilmente negoziabili

Grazie all’elevata liquidità presente sul mercato, anche nel 2022 i locatari avranno il sopravvento nel mercato immobiliare per uffici e avanzeranno consapevolmente pretese in fase di negoziazione dei contratti, tuttavia le concessioni sui canoni di locazione resteranno un fenomeno più unico che raro visto il rischio di pregiudicare il valore dell’immobile. Da una prospettiva di investimento, i cash flow diretti resteranno quindi pressoché intatti.

Domanda ancora stabile e redditi relativamente sicuri e costanti: in caso di investimento in immobili commerciali conviene preferire quelli che si trovano in zone centrali. Data questa premessa, gli immobili commerciali rappresentano un elemento interessante della quota immobiliare di un portafoglio. Proprio in un contesto turbolento come quello attuale, manteniamo questa quota a livelli elevati.