Nonostante la crisi del coronavirus e il calo della crescita economica, quest’anno la domanda di proprietà abitative private in Svizzera rimane intatta. Un dato che potrebbe sorprendere: in molte regioni le case unifamiliari godono di una forte domanda.
Tornano in mente gli anni ’60 e ’70, quando la Svizzera visse un boom edilizio. Spesso la gente si spostava dalla città alla campagna. Tranquillità, una posizione immersa nel verde, la vicinanza alla natura, più spazi liberi e individualità erano molto richiesti. La tranquilla vita di campagna, il luogo nostalgico che rappresenta il paesino: era questo lo scenario opposto alla stressante vita di città. All’epoca vi erano anche abbondanti riserve di terreni edificabili. In rapporto ai salari, questo spazio abitativo era accessibile anche all’ampio ceto medio.
Motivi ecologici, di pianificazione territoriale e demografici a sfavore della casa di proprietà
Negli ultimi 10-15 anni, tuttavia, le case unifamiliari hanno perso parte del loro fascino. I pianificatori e gli esperti in materia di sostenibilità esprimono riserve per l’elevato consumo di terreni e l’elevato sfruttamento delle risorse. Pertanto, nella pianificazione territoriale e nella pratica dell’azzonamento di terreni edificabili, la maggior parte dei cantoni e dei comuni segue oggi il principio della «concentrazione interna». È necessario evitare nuovi azzonamenti sulle zone verdi e non incoraggiare ulteriormente l’espansione urbana nel paesaggio.
Proprio per questo, negli ultimi anni sono diventati di moda gli appartamenti di proprietà e la proprietà per piani, intesi come abitazioni compatte. Se oggi la quota di proprietà abitative è superiore a quella di 20 o 25 anni fa, ciò è dovuto soprattutto alla diffusione della proprietà per piani. Anche la costruzione di appartamenti in affitto è stata elevata nel corso degli anni, mentre la costruzione di nuove case unifamiliari è costantemente diminuita. La produzione annua di nuove costruzioni nel segmento delle case unifamiliari è diminuita di quasi la metà rispetto all’inizio degli anni 2000 e attualmente raggiunge ancora circa 6500 unità all’anno.
Il calo dell’offerta è spesso giustificato anche come anticipazione a fronte di una domanda in calo nel lungo termine a seguito di cambiamenti sociali. La classica casa indipendente immersa nel verde è sempre meno richiesta considerato il maggior numero di famiglie monoparentali e di famiglie più piccole. Al tempo stesso, viene segnalata la crescente percentuale di persone di età «over 50» e «over 60» che, una volta andati via i figli, non vogliono vivere in una casa grande da ristrutturare e con un giardino privato. Per questa platea, in considerazione dell’età e della generazione la posizione deve essere piuttosto centrale, con un ambiente sociale e una dimensione adeguata all’età, ad es. un’unità di piano in una città di grandi o medie dimensioni.
Case unifamiliari in una nuova luce
In questo contesto il temuto crollo dei prezzi delle case unifamiliari non si è ancora verificato. Al contrario, negli ultimi uno o due anni i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati in misura più che proporzionale a seconda della posizione. «Molti oggetti restano un punto di riferimento e rappresentano evidentemente un valore solido, soprattutto in periodi di incertezza economica», osserva Patricia Reichelt. La responsabile di Ricerche e Analisi di mercato presso il partner della Banca Migros CSL Immobilien spiega: «La domanda di case unifamiliari è intatta, ma incontra un’offerta sempre più limitata.» È pur vero che il cambiamento generazionale rende più frequente la vendita di case unifamiliari costruite in anni precedenti. Tuttavia, per il notevole calo delle attività di costruzione, l’offerta non è in grado di soddisfare la domanda.
«La pandemia di Covid-19 e la netta tendenza a maggiori home office rafforzano ulteriormente il desiderio di avere una casa propria», spiega Patricia Reichelt. La situazione potrebbe risvegliare di nuovo in molte persone la voglia di una campagna idilliaca come negli anni ’70, quando era una forma di abitazione e di vita auspicabile. Si tratterebbe di un’alternativa perfettamente logica al «distanziamento sociale», che non è sempre facile da attuare in un ambiente urbano e con un’alta densità edilizia.
I prezzi elevati favoriscono l’esodo dalle città
«L’esodo dalle città è iniziato prima del coronavirus», spiega Donato Scognamiglio, CEO della società di consulenza IAZI di Zurigo. Il motivo è il crescente divario di prezzo tra le zone rurali, i centri di medie dimensioni e le città costose. A tal fine, la IAZI ha confrontato i prezzi delle case unifamiliari indipendenti di dieci anni, con una superficie abitabile di 140 metri quadrati in diverse ubicazioni nel Cantone di Zurigo. A Zurigo questa «casa modello» costa attualmente circa 2,3 milioni di franchi. A Bülach, per lo stesso oggetto si devono sborsare solo 1,3 milioni di franchi. Ancora più lontano dal centro, nel comune rurale di Bauma, bastano 982’000 franchi. Di conseguenza, chi è disposto ad accettare circa un’ora di pendolarismo risparmia circa la metà nell’acquisto di un immobile.
Qualcosa di simile confermano molti esperti di diversi cantoni e regioni della Svizzera. Ad esempio, Alfred Conrad, della società immobiliare fiduciaria Conrad + Magnin di Coira, ha detto: «Stiamo constatando un aumento della domanda nei comuni appena fuori Coira.» Si sta delineando una tendenza verso Ems, Domleschg, Zizers, Trimmis, Rhäzüns o Bonaduz. Tuttavia, gli oggetti in vendita e soprattutto gli alloggi sono ricercati anche in un’altra direzione, ad esempio a Maienfeld. Quindi le grandi città o il rispettivo capoluogo cantonale non sono più necessariamente fra le ubicazioni preferite. Ciononostante, gli acquirenti di abitazioni di proprietà attribuiscono grande importanza a una buona infrastruttura, all’accesso, all’offerta ricreativa e culturale. L’esperto di Coira, invece, non può confermare la tesi secondo cui un maggior numero di persone provenienti dalla pianura tenderebbe a muoversi verso regioni rurali, montane e turistiche. «Sarebbe del tutto sbagliato credere che sulla scia della pandemia si verifichi per così dire un’emigrazione da Zurigo verso Coira e le regioni turistiche», riassume Alfred Conrad.
Per lo meno, le analisi in corso di istituti di ricerche di mercato come Realmatch360 e gli abbonamenti di ricerca di persone in cerca di abitazione nei grandi portali immobiliari come Homegate, ImmoScout o Newhome dimostrano che quest’anno le preferenze sono già leggermente cambiate. Le cifre più recenti lasciano presumere in modo quasi allineato due tendenze: la domanda di case unifamiliari è nettamente aumentata rispetto all’anno precedente. E inoltre, al di fuori dei grandi centri economici come Zurigo, Ginevra o Basilea, le città di piccole e medie dimensioni registrano un maggior interesse. Le ragioni potrebbero essere molteplici: se sempre più settori sono colpiti dalla disoccupazione e dal lavoro a orario ridotto, parte della popolazione si allontana facilmente verso le regioni meno costose.
La Romandia come primo indicatore
«Ad esempio, si cercano offerte di acquisto relativamente convenienti nei centri di piccole e medie dimensioni o talvolta anche verso le montagne», afferma Hervé Froidevaux della società di consulenza Wüest Partner di Ginevra. Dato che anche nella zona di Ginevra e in tutta l’area economica intorno al Lac Léman la vita e il lavoro in modalità home office rivestono un’importanza sempre maggiore, sempre più persone sono disposte a vivere a lunghe distanze dai centri lavorativi ed economici. Nel Canton Giura ciò potrebbe portare ad un’ulteriore domanda (accessibilità verso Basilea), lo stesso vale per la regione intorno a Murten e al lago di Murten (buon collegamento con Berna). Esperti della Romandia come Hervé Froidevaux prevedono nuovi impulsi per le città di piccole e medie dimensioni. Bulle nel Canton Friburgo è stato considerato periferico per un certo periodo, ma in un contesto come quello attuale il comune a ovest del lago della Gruyère sarà in vantaggio sulla concorrenza tra i luoghi di insediamento. Lo stesso vale per Estavayer-le-Lac sul lago di Neuchâtel e, soprattutto, per le città di medie dimensioni come Friburgo, Neuchâtel o Sion.
Attualmente la tendenza è talmente forte che Hervé Froidevaux prevede cambiamenti di ampia portata in relazione all’home office. «Potrei anche immaginare delle conseguenze per l’abitazione molto più evidenti rispetto al settore dei posti di lavoro e della necessità di un ufficio», ha affermato l’esperto di Wüest Partner. Anche il prossimo anno l’andamento è determinante per il prezzo: «Dai nostri sondaggi tra gli attori del mercato è emerso che nel 2021 si prevede in tutto il Paese un aumento del prezzo nettamente maggiore per le case unifamiliari rispetto alla proprietà per piani», spiega Patricia Reichelt di CSL Immobilien AG.
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