Una casa unifamiliare o una proprietà per piani di vecchia costruzione possono rivelarsi un affare, o un pozzo senza fondo. Prima dell’acquisto bisognerebbe dunque consultare un esperto in edilizia, senza dimenticare uno specialista in materia fiscale, dato che una parte dei lavori di ristrutturazione si può dedurre dalle tasse.
Le case antiche hanno un certo fascino, e in genere anche un prezzo d’acquisto più conveniente rispetto agli edifici più recenti. Il costo ridotto rispecchia il fatto che la ristrutturazione di un immobile di vecchia data può facilmente arrivare a richiedere dai 50 000 ai 150 000 franchi. D’altro canto, i lavori di ammodernamento si possono realizzare in diverse fasi, affrontandoli quindi gradualmente e in tutta tranquillità. Un ulteriore vantaggio è che una parte delle spese è detraibile dalle imposte. È però anche vero che le spese di manutenzione risultano tendenzialmente maggiori per gli immobili più datati e i costi di risanamento possono giocare brutti scherzi.
Per questo motivo prima dell’acquisto si devono verificare attentamente due aspetti: in primo luogo, le condizioni dell’immobile e le spese necessarie per i lavori di ristrutturazione; in secondo luogo, il potenziale di ampliamento (ad es. cantine, mansarde e verande). Per questa analisi sono generalmente necessarie conoscenze specialistiche.
È indispensabile il parere di un esperto
Se l’immobile che si vuole acquistare non ha molto più di dieci anni, non è necessario rivolgersi a uno specialista. In caso contrario è indispensabile richiedere il parere di un architetto o un altro esperto in materia edilizia. Mentre chiunque può facilmente giudicare la tinteggiatura, gli elettrodomestici e la pavimentazione, solo gli esperti saranno in grado di valutare lo stato della muratura, delle installazioni elettriche e dei sistemi di adduzione e scarico idrico (v. checklist).
Vivendo in un edificio di vecchia costruzione dovrete accettare alcuni disagi. Nel caso di un appartamento in un condominio, ad esempio, vi sarà spesso uno scarso isolamento acustico dovuto alle tubature non insonorizzate del bagno e della cucina dei vicini. Sarà invece possibile risolvere altri inconvenienti, come quelli legati all’isolamento termico, alle finestre e al riscaldamento. Se simili interventi di risanamento energetico vengono rimandati, si devono mettere in conto spese di manutenzione superiori su base annuale. È vero che le banche non distinguono tra immobili di vecchia e nuova costruzione nel calcolo della sopportabilità. Tuttavia, per il vostro budget personale dovete considerare i costi di manutenzione effettivi, che possono arrivare rapidamente al 2-5% del valore di mercato nel caso di un immobile non risanato con più di vent’anni.
Risparmiare con componenti usate
Ristrutturare un edificio datato in modo che risponda alle attuali esigenze di comfort e abitabilità può talora risultare più dispendioso che costruire un nuovo immobile. Per ridurre le spese è sempre possibile utilizzare componenti di seconda mano (come porte, termosifoni, parquet, lavandini, ecc.), che potete comprare in specifiche borse per materiali di costruzione. Ma attenzione: chiarite in anticipo se gli operai sono disposti a utilizzare delle componenti usate; alcuni rifiutano perché ricevono dal produttore una percentuale sulle componenti nuove. Per risparmiare ulteriormente potete svolgere in prima persona alcuni dei lavori. Anche senza un particolare talento artigianale potete pitturare i muri, posare i pavimenti o effettuare i lavori di pulizia e demolizione.
Prima di cominciare, dovete però informarvi presso il comune sull’eventuale necessità di un permesso di costruzione per eseguire gli interventi di ristrutturazione previsti. Un’autorizzazione è di norma richiesta in caso di modifica della pianta dell’edificio, di ampliamento o di costruzione di annessi, poiché va verificata la conformità dei cambiamenti alle norme edilizie e al piano di zona.
Costruire sui pilastri della previdenza
Le ristrutturazioni necessarie si possono finanziare con un credito di costruzione o un’ipoteca; quest’ultima, in particolare, è la scelta più conveniente nell’attuale scenario dei tassi. In alternativa è possibile attingere al capitale previdenziale della cassa pensioni o del pilastro 3a. L’utilizzo di questi fondi è soggetto ad alcune restrizioni: non è consentito usarli per semplici riparazioni (ad es. sostituzione di un singolo elettrodomestico, tubo o tappeto), per immobili non a uso abitativo proprio (garage separato, giardino, casa vacanze, terreno edificabile, ecc.) oppure per progetti di costruzione di lusso (compreso piscina, sauna o simili). D’altra parte, il capitale previdenziale presenta il vantaggio di poter finanziare investimenti sia conservativi che migliorativi.
Qual è la differenza tra questi due tipi di investimenti? Ad esempio, la sostituzione di una vecchia cucina con una nuova equivalente si considera un intervento conservativo. Se invece si sceglie un piano di lavoro di maggior valore o si inseriscono elettrodomestici aggiuntivi, si tratta di un investimento migliorativo. In questa categoria rientrano anche la costruzione di una veranda o la ristrutturazione della mansarda o delle cantina. Gli investimenti migliorativi portano a un maggiore aumento del valore commerciale rispetto a quelli conservativi e quindi anche alla possibilità di un anticipo più elevato da parte della banca che concede il credito. La stima del valore commerciale dopo i lavori di costruzione è in tal senso determinante, poiché questo valore viene anticipato fino all’80% in caso di immobile abitativo a uso proprio.
Attenzione alla conseguenze fiscali
La distinzione tra investimenti conservativi e migliorativi non ha solo conseguenze sull’entità dell’anticipo ma anche in termini di imposte. Gli interventi volti alla conservazione del valore si possono infatti detrarre dal reddito imponibile come manutenzione dell’immobile. Al contrario, i lavori migliorativi vanno considerati al momento di un’eventuale vendita per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Pertanto dovreste conservare accuratamente le fatture degli investimenti migliorativi.
A proposito di fatture, per evitare discussioni con l’ufficio di tassazione è meglio prestare attenzione alla corretta denominazione dei lavori. Ad esempio, la dicitura «ammodernamento della cucina» potrebbe indicare un ritocco alla vecchia cucina (il che consentirebbe una detrazione per interventi conservativi). Il termine «ammodernamento» può anche essere inteso come sostituzione con una nuova cucina dotata di apparecchiature moderne (il che verrebbe parzialmente considerato un investimento migliorativo).
Un caso particolare è costituito dagli investimenti in misure per il risparmio di energia. Pur essendo considerati migliorativi, in molti cantoni questi interventi si possono comunque detrarre dall’imposta sul reddito. A seconda dei casi, possono essere detratti anche i lavori di conservazione di monumenti storici eseguiti in accordo con le autorità o da esse disposti. Le amministrazioni cantonali delle contribuzioni dispongono di promemoria che indicano quali misure di risanamento sono detraibili, in tutto o in parte. Un ultimo consiglio in tema di imposte che non troverete nei promemoria: se le spese detraibili superano il vostro reddito imponibile annuo, dovreste organizzare i lavori in fasi successive per poterli suddividere su due periodi fiscali differenti.
In relazione all’acquisto di una casa da ristrutturare, che sto per concludere, in un primo momento pensavo di poter gestire personalmente sia le offerte che in seguito il lavoro degli artigiani.
Dopo diversi sopralluoghi ho rinunciato e, come dite bene voi, mi sono rivolto a un Architetto il quale, a parte la parte burocratica spaventosa, ha rilevato interventi di risanamento che io nemmeno mi sognavo di fare.
Quindi ho letto solo adesso il vostro articolo e cioè in tempi non sospetti e confermo.
Meglio spendere qualche cosa in più ma affidare a chi è competente certe mansioni quando si tratta di interventi piuttosto incisivi sulla struttura dell’immobile.
Un sentito grazie per aver confermato che a ognuno il suo mestiere onde evitare poi interventi successivi.