Rund ums Geld

Kauf von Alt- statt Neubau? Gefragt sind Bau- und Steuerexpertise

Ein älteres Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum kann sich als Schnäppchen erweisen – oder als Fass ohne Boden. Ein Kauf sollte daher nicht ohne Beizug eines Bauexperten erfolgen. Ebenso wichtig ist Steuerexpertise, denn ein Teil der Renovationsarbeiten lässt sich von den Steuern absetzen.

Ältere Häuser haben Charme – und in der Regel auch einen günstigeren Kaufpreis als Neubauten. Dieser Abschlag widerspiegelt, dass sich die Renovationskosten bei einem in die Jahre gekommenen Wohneigentumsobjekt schnell einmal auf 50‘000 bis 150‘000 Franken belaufen. Immerhin: Die Renovationsarbeiten lassen sich in der Regel staffeln und somit nach und nach in aller Ruhe angehen. Ein weiterer Vorteil: Ein Teil der Aufwendungen ist steuerlich abzugsfähig. Umgekehrt aber sind ältere Objekte im Unterhalt tendenziell teurer, und es können bei den Sanierungskosten böse Überraschungen drohen.

Daher sind vor dem Kauf zwei Aspekte sorgfältig zu prüfen: zum einen der Zustand des Objekts und der daraus resultierende Aufwand für Renovationsarbeiten, zum anderen das Potenzial für Ausbauten, z.B. für Keller, Dachstock oder Wintergartenanbau. Für diese Analyse ist in aller Regel Expertenwissen nötig.

Unbedingt Expertenrat einholen

Wenn das Kaufobjekt nicht wesentlich älter als zehn Jahre ist, kann auf Fachleute verzichtet werden. Andernfalls ist unbedingt ein Architekt oder ein anderer Bauexperte beizuziehen. Denn Anstrich, Elektroapparate und Bodenbeläge können zwar Laien von Auge leicht beurteilen, nicht aber beispielsweise den Zustand von Mauerwerk, elektrischen Installationen sowie Wasserzuleitungen und -ableitungen (siehe Checkliste).

Gewisse Unannehmlichkeiten werden Sie einfach akzeptieren müssen – in älteren Eigentumswohnungen oft den mangelhaften Schallschutz der schlecht gedämmten Fallrohre von Bad und Küche Ihres Nachbarn. Vieles andere dagegen können Sie nachrüsten, wie etwa Wärmedämmung, Fenster und Heizung. Werden solche energetischen Sanierungsmassnahmen aufgeschoben, sind erhöhte jährliche Unterhaltskosten einzukalkulieren. Zwar machen die Banken bei ihren Tragbarkeitsrechnungen keinen Unterschied zwischen Alt- und Neubauten. Doch für Ihr persönliches Budget sollten Sie die effektiven Unterhaltskosten einsetzen, die rasch einmal 2 bis 5 Prozent des Marktwerts erreichen können, wenn Ihre Liegenschaften 20 oder mehr Jahre alt und unsaniert ist.

Geld sparen mit gebrauchten Bauteilen

Altbauten den heutigen Komfort- und Wohnbedürfnissen entsprechend umzubauen, ist unter Umständen teurer als ein Neubau. Ihr Budget entlasten können Sie immerhin, indem sie Secondhand-Bauteile verwenden, wie Türen, Heizkörper, Parkettböden, Waschbecken, usw. Diese finden Sie auf Bauteilbörsen. Aber Achtung: Klären Sie vorgängig ab, ob Ihre Handwerker zur Verwendung gebrauchter Bauelemente bereit sind; einige lehnen es ab, weil sie auf neuen Teilen eine Marge des Herstellers erhalten. Zusätzlich Geld sparen Sie, indem Sie selber Hand anlegen. Auch ohne grosse handwerkliche Begabung können Sie beispielsweise Wände streichen, Böden verlegen oder Baureinigungs- und Abbrucharbeiten selber vornehmen.

Bevor Sie jedoch mit den Arbeiten beginnen, sollten Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, ob Sie für Ihre geplanten Renovationsarbeiten eine Baubewilligung benötigen. Bei Veränderungen des Grundrisses und bei An- und Ausbauten ist dies die Regel, denn solche Veränderungen sind auf die Konformität mit dem Baugesetz und Zonenplan zu prüfen.

Auch auf die Säulen der Vorsorge lässt sich bauen

Die nötigen Umbauten finanzieren Sie mit einem Baukredit oder einer Hypothek, wobei eine Hypothek im gegenwärtigen Zinsumfeld die günstigere Wahl darstellt. Alternativ können Sie auch Vorsorgegelder aus der Pensionskasse und Säule 3a nutzen. Ihr Einsatz unterliegt allerdings gewissen Einschränkungen. So dürfen Vorsorgegelder nicht verwendet werden für Arbeiten mit reinem Reparaturcharakter (z.B. Ersatz eines einzelnen Haushaltgeräts, einzelner Leitungen oder einzelner Teppiche), für nicht selbstbewohnte Objekte (separate Garage, Gartenanlage Ferienhaus, Bauland usw.) oder für Bauprojekte mit Luxuscharakter (Schwimmbad, Sauna u.ä.). Die Vorsorgegelder bieten andererseits den Vorteil, dass Sie mit ihnen sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Investitionen finanzieren können, während Hypotheken primär für Letztere bestimmt sind.

Was ist der Unterschied zwischen diesen beiden Investitionen? Beispielsweise der Ersatz einer alten Küche durch eine gleichwertige neue ist werterhaltend. Enthält sie eine höherwertige Abdeckung oder zusätzliche Küchengeräte, handelt es sich um eine wertvermehrende Investition. In diese Kategorie fallen u.a. auch der Anbau eines Wintergartens oder der Ausbau des Dachstocks bzw. des Kellers. Wertvermehrende Investitionen führen zu einer grösseren Verkehrswertzunahme als werterhaltende – und damit auch zu einer höheren Belehnungsmöglichkeit durch die kreditgebende Bank. Massgebend ist die Verkehrswertschätzung nach Abschluss der Bauarbeiten – dieser Wert wird bei selbstgenutztem Wohneigentum zu maximal 80 Prozent belehnt.

Achten Sie auf die steuerlichen Konsequenzen

Die Unterscheidung zwischen werterhaltend und -vermehrend hat nicht nur Konsequenzen für die Belehnungshöhe, sondern auch für die Steuern. Was nämlich dem Werterhalt dient, können Sie als Liegenschaftsunterhalt vom Einkommen abziehen. Was dagegen eine Wertvermehrung bewirkt, dürfen Sie erst später bei einem Verkauf und der Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer berücksichtigen. Daher sollten Sie die Rechnungen der wertvermehrenden Investitionen sorgfältig aufbewahren.

Apropos Rechnungen: Um Diskussionen mit dem Steueramt zu vermeiden, ist auf eine klare Beschreibung der Handwerkerarbeiten zu achten. Beispielsweise die Bezeichnung «Küchenerneuerung» kann die Auffrischung der alten Küche bedeuten (was einen werterhaltenden Abzug erlauben würde). Die Bezeichnung «Erneuerung» kann aber auch als Ersatz durch eine neue Küche mit modernen Apparaten verstanden werden (was dann z.T. als wertvermehrend gälte).

Einen Spezialfall bilden Investitionen in energiesparende Massnahmen. Diese sind zwar wertvermehrend, dürfen aber trotzdem in vielen Kantonen von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Auch denkmalpflegerische Arbeiten sind je nachdem abzugsfähig, wenn sie mit Einverständnis der Behörden oder auf deren Anordnung vorgenommen wurden. Die kantonalen Steuerverwaltungen haben Merkblätter, ob einzelne Sanierungsmassnahmen ganz, teilweise oder gar nicht zum Abzug zugelassen sind. Ein letzter Steuertipp, den Sie auf den Merkblättern nicht finden: Übersteigen die abzugsfähigen Aufwendungen Ihr steuerbares Jahreseinkommen, sollten Sie die Handwerkerarbeiten zeitlich so staffeln, dass Sie sie auf zwei Steuerperioden verteilen.

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