Finanzierung Eigenheim: Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf?

Um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen, benötigen Sie den richtigen Finanzierungsmix von Eigen- und Fremdkapital. Wie viel Eigenkapital ist also nötig, um ein Haus zu kaufen? Und wie viel Einkommen brauche ich, damit das erforderliche Fremdkapital langfristig tragbar ist?

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Grundsatz

Grundsätzlich gilt beim Hauskauf die Faustregel: Sie sollten mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts als Eigenkapital einbringen. Diese 20 Prozent können sich aus sogenannten «harten» und «weichen» Eigenmitteln zusammensetzen:

• Mindestens 10 Prozent müssen «harte» Eigenmittel sein: Dazu zählen Bargeld, Kontoguthaben, Erlös aus verkauften Wertschriften, Vorsorgeguthaben (Säulen 3a und 3b), Erbvorbezüge/Schenkungen.
• Der Rest können «weiche» Eigenmittel sein: Damit sind Pensionskassengelder gemeint.

Höherer Eigenmittelanteil für Ferienhäuser und Renditeobjekte

Wer ein Ferienhaus kaufen will, muss einen höheren Anteil an Eigenkapital beisteuern, in der Regel 30-40 Prozent . Für Ferienobjekte dürfen Sie zudem keine Säule-3a- oder Pensionskassengelder als Eigenkapital einsetzen.

Bei Renditeobjekten liegt der Anteil Eigenmittel bei mindestens 25 Prozent. Bei gewerblich genutzten Immobilien kann sich dieser bis auf 50 Prozent erhöhen. Säule-3a- oder Pensionskassengelder können Sie verwenden, sofern Sie einen Teil der Immobilie selbst bewohnen.

Eigenkapital im Überblick

Wie eingangs erwähnt, sind für eine Immobilienfinanzierung in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenmittel nötig. Diese können aus verschiedenen Quellen stammen. Welches sind die Vor- und Nachteile der einzelnen Formen von Eigenmitteln?

Sparguthaben/Wertschriften

Die wohl klassischste Form des Eigenkapitals besteht aus Sparguthaben und Wertschriften:

• Sparguthaben: Hierzu zählen alle Gelder auf Konten, die für den Hauskauf genutzt werden können. Ein Vorteil dieser Eigenkapitalquelle ist die rasche Verfügbarkeit ohne zusätzliche Risiken. Wollen Sie Gelder aus einem Konto einsetzen, sollten Sie auf allfällige Rückzugslimiten und Kündigungsfristen achten.
• Wertschriften: Haben Sie in Aktien, Obligationen oder Fonds investiert, können Sie diese veräussern und den Erlös als Eigenkapital einsetzen. Achten Sie dabei aber auf Marktschwankungen. Ist der Zeitpunkt nicht optimal, um Ihre Wertschriften zu verkaufen, kann es sich lohnen, die Wertschriften an die Bank zu verpfänden. Wichtig: Verpfändete Wertschriften werden nicht zu 100 Prozent angerechnet – die Höhe der Belehnung ist abhängig von der Art und Währung der Wertschriften.

Vorsorgegelder zur Finanzierung

Der Kauf eines Eigenheims lässt sich oft nur mithilfe von Geldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Diese Vorsorgegelder können für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum verpfändet oder vorbezogen werden. Mehr dazu finden Sie im Blog «Vorsorgegelder für den Eigenheimkauf – worauf sollten Sie achten».

Erbvorzug/Schenkungen

Verfügen Sie selbst nicht über ausreichende Vermögenswerte? Dann ist vielleicht ein Erbvorbezug oder eine Schenkung die Lösung. Beachten Sie, dass sich dabei die Besteuerung je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton stark unterscheidet (0 bis 40 Prozent).

Erbvorbezug als Nachkomme:

• Es besteht eine Ausgleichspflicht gegenüber den anderen Erbinnen und Erben, bspw. den Geschwistern.
• Es empfiehlt sich, die Vereinbarung schriftlich – inkl. Erbvorbezugsbetrag – festzuhalten, da dieser Betrag dann an die Nachlasssumme angerechnet wird.
• Die Ausgleichspflicht lässt sich via Testament aufheben, allerdings nur im Rahmen der freien Quote. Die Pflichtteile müssen gewahrt bleiben.

Schenkung an Nachkommen und übrige Personen:

• Sind Sie kein gesetzlicher Erbe, handelt es sich streng genommen nicht um einen Erbvorbezug, sondern um eine Schenkung. 
• Auch bei einer Schenkung an nicht verwandte Personen gilt die Ausgleichspflicht – allerdings sind «nur» die Schenkungen auszugleichen, die weniger als fünf Jahre zurückliegen und Pflichtteile verletzen.
• Steuerlich verhält es sich wie bei einem Erbvorbezug, wobei der Steuersatz vom Schenkungsbetrag und vom Verwandtschaftsgrad abhängt und kantonal stark unterschiedlich ist (0 bis über 40 Prozent).

Fremdkapital im Überblick

In den meisten Fällen wird der grösste Teil des Verkehrswerts durch Fremdkapital in Form von Hypotheken finanziert. Worauf ist dabei zu achten?

1. und 2. Hypothek kurz erklärt

Selbst wenn die Kundin bzw. der Kunde nur eine einzige Hypothek abschliesst, spricht man oft von 1. und 2. Hypothek:

• Die 1. Hypothek umfasst zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie. Dieser Teil muss nicht zwingend amortisiert werden.
• Die 2. Hypothek umfasst den verbleibenden Fremdkapitalbedarf bis zur Gesamtfinanzierungshöhe (üblicherweise 80 Prozent des Verkehrswerts). Dieser Teil der Finanzierung muss in aller Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. spätestens bis zur Pensionierung durch regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden.

Verkehrswert einer Immobilie

Der Verkehrswert einer Immobilie ist jener Preis, den Objekte gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen erzielen. Er wird im Schätzverfahren ermittelt. Je nach Angebot und Nachfrage kann der Verkehrswert vom Marktpreis abweichen. So werden bei einer hohen Nachfrage oft höhere Preise bezahlt als der Verkehrswert.

Was bedeutet das hinsichtlich der Finanzierung? Nehmen wir an, die Bank schätzt das Haus auf einen Wert von 1 Million Franken, Sie haben jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Millionen vereinbart. In diesem Fall müssen Sie nicht bloss 200’000 Franken Eigenkapital aufbringen, also 20 Prozent des Verkehrswertes. Zusätzlich haben Sie auch für die Differenz von 120’000 Franken zwischen Verkehrswert und höheren Kaufpreis selbst aufzukommen.

Hypotheken im Überblick

Beim Abschluss einer Hypothek haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Hypothekenmodellen, die sich in Laufzeit, Zinsstruktur und Flexibilität unterscheiden:

Festhypothek 

• Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit unverändert. Dies bietet Planungssicherheit, da die monatlichen Kosten konstant bleiben, unabhängig von Zinsentwicklungen am Markt. Festhypotheken sind besonders beliebt in Zeiten niedriger Zinsen, da sie den Käufer vor Zinssteigerungen schützen.
• Laufzeit 2 bis 10 Jahre
• Keine Zinsanpassung während der Laufzeit
• Mindestbetrag 100’000 Franken
• Start-Vergünstigung für Ersterwerber von Wohneigentum erhältlich
• Eco-Vergünstigung für energieeffiziente Immobilienobjekte erhältlich
• Rückzahlungen gemäss Vereinbarung

Variable Hypothek 

• Im Gegensatz zur Festhypothek ist der Zinssatz bei einer variablen Hypothek nicht festgeschrieben, sondern kann sich mit den Marktbedingungen ändern. Variable Hypotheken bieten Flexibilität, da sie keine fixe Laufzeit haben und den Wechsel in ein günstigeres Produkt ermöglichen. Allerdings tragen Sie dabei das Risiko, dass die Zinsen auch steigen können – und damit auch Ihre Kosten.
• Unbefristete Laufzeit
• Zinsanpassung jederzeit möglich (mit vorgängiger Ankündigung)
• Kein Mindestbetrag
• Flexible Rückzahlungen möglich

SARON-Hypothek

• Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON), einem Referenzzinssatz für den Schweizer Geldmarkt. Der Zinssatz kann sich regelmässig ändern, was bei sinkenden Zinsen von Vorteil ist, aber auch ein Risiko bei Zinserhöhungen darstellt.
• Unbefristete Laufzeit
• Neue Zinsberechnung alle 3 Monate (basierend auf dem Compounded SARON)
• Mindestbetrag 100’000 Franken
• Rückzahlungen gemäss Vereinbarung

Qual der Wahl? Wir unterstützen Sie mit unserem Hypothekenvergleich.

Amortisation

Die Amortisation (Rückzahlung) sorgt dafür, dass die Schuldenlast im Laufe der Zeit reduziert wird, und spielt vor allem bei der 2. Hypothek eine wichtige Rolle. Man unterscheidet zwei Formen der Amortisation:

• Direkte Amortisation: Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen festen Betrag zurück, wodurch die Hypothek laufend reduziert wird. Diese Variante sorgt dafür, dass Ihre Zinsbelastung im Laufe der Zeit sinkt, da sich die Restschuld verringert. Andererseits nehmen so aber auch Ihre Steuerabzüge ab.
• Indirekte Amortisation: Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Betrag nicht direkt an die Bank zurück, sondern in eine gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein. Die Beträge werden zur Tilgung genutzt, sobald die Vorsorgegelder bezogen werden müssen. Die Vorteile: Sie profitieren von Steuerabzügen, da Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich absetzbar sind, was Ihr steuerbares Einkommen reduziert. Gleichzeitig bleibt die Höhe der Hypothek bis zur Tilgung unverändert, so dass Sie weiterhin die Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen können.

Welche Form der Amortisation die richtige ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Berechnen Sie mit dem Hypothekarrechner, wieviel Sie mit der indirekten Amortisation optimal sparen können.

Langfristige Tragbarkeit gewährleisten

Bislang haben wir beschrieben, wie viel Fremdkapital für die Realisierung des Wohntraums nötig ist und wie dieses sicherzustellen ist. Aber sind die damit verbundenen Zins- und Amortisationskosten auch langfristig tragbar? Das zeigt die Tragbarkeitsrechnung.  Dazu werden die Kosten Ihres Eigenheims Ihrem Bruttoeinkommen gegenübergestellt. Die Grundregel lautet, dass die sogenannten kalkulatorischen Kosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Zu den kalkulatorischen Kosten zählen:

• Kalkulatorischer Hypothekarzins: Bei der Tragbarkeit wird nicht mit dem aktuellen Zins gerechnet, sondern mit langfristen Sätzen. So wird sichergestellt, dass eine Immobilie auch dann noch gehalten werden kann, wenn die Zinsen wieder steigen. Die Migros Bank rechnet mit 4,75 Prozent.
• Amortisationen: Dabei handelt es sich um die vereinbarten Rückzahlungen der Hypothek.
• Unterhalts- und Nebenkosten: Die Migros Bank kalkuliert aktuell bei der Hypothekarfinanzierung von Minergie- und bestimmten GEAK-Objekten mit 0,6 Prozent, bei anderen Objekten mit 0,8 Prozent.

Berechnen Sie Ihre Kosten für Ihr neues Eigenheim mit dem Tragbarkeitsrechner.

Darauf ist bei der Finanzierung zu achten

Die Finanzierung eines Eigenheims ist meist das grösste Investment, das man als Privatperson tätigt. Um langfristige finanzielle Stabilität zu gewährleisten, sollten folgende Punkte vermieden werden:

• Zu knapp kalkuliert: Wichtig ist, das monatliche Wohnbudget nicht zu knapp zu kalkulieren. Ohne Reserven können unvorhergesehene Ausgaben wie Renovationen oder Instandhaltung schnell das Budget sprengen. Hier sollte man immer einen Puffer einplanen.
• Zinsrisiko unterschätzt: Bei variablen Hypotheken oder SARON-Hypotheken können die Zinsen steigen und so das monatliche Wohnbudget unerwartet belasten. Das wird häufig in Zeiten niedriger Zinsen unterschätzt. Um dieses Risiko zu minimieren, empfiehlt es sich, einen Produktmix in Betracht zu ziehen, beispielsweise eine Kombination aus Festhypothek und SARON-Hypothek.
• Sachrisiken ungedeckt: Schäden an der Immobilie wie Vandalismus, Wasserschäden, Glasbruch oder Erdbeben können erhebliche Kosten verursachen. Während viele dieser Risiken durch eine Gebäudeversicherung gedeckt sind, gibt es Schäden an der Haustechnik oder Erdbebenschäden, die zusätzliche Deckungen in Form einer Gebäudezusatzversicherung erfordern.
• Personenrisiken nicht bedacht: Persönliche Schicksalsschläge wie Arbeitslosigkeit und Invalidität führen zu Einkommenseinbussen, welche die Zins- und Amortisationszahlungen infrage stellen können. Noch dramatischer sind die Folgen eines Todesfalls.

Wie kann ich meine Familie absichern?

Eine Lebensversicherungslösung, speziell für die Absicherung der Hypothek, schützt die Familie gegen die finanziellen Folgen von unvorhergesehenen Ereignissen wie Arbeitslosigkeit, vorübergehende Arbeitsunfähigkeit, Invalidität oder Tod. Dabei werden die monatlichen Zins- und Amortisationszahlungen übernommen, und es kann auch ein Beitrag an die Rückzahlung der Hypothek vereinbart werden. Die Kosten für eine solche Versicherungslösung sind oft geringer, als man denkt, und können als Investition in die Zukunft der Familie betrachtet werden.