Nelle ubicazioni centrali la domanda sul mercato svizzero degli uffici resta forte e stabile, sostenuta dai settori medicina, biotecnologia, farmaceutica, istruzione e tecnologie dell’informazione e della comunicazione. Allo stesso tempo, i locatori devono confrontarsi con maggiori esigenze per quanto riguarda le offerte orientate ai gruppi target. Lo dimostra il sondaggio estivo 2023 condotto da CSL Immobiliare SA, impresa affiliata della Banca Migros.
Quest’estate CSL Immobiliare SA, impresa affiliata della Banca Migros, ha intervistato oltre 200 operatori immobiliari sulle tendenze nel mercato immobiliare svizzero. Dalle risposte si evince che la domanda di superfici a destinazione ufficio in posizioni centrali è tuttora forte e stabile nonostante le incertezze congiunturali; ciononostante, i locatori non possono semplicemente restare con le mani in mano. Lo evidenziano tre conclusioni del sondaggio.
1a conclusione: almeno per quanto riguarda le ubicazioni centrali, la domanda è sostenuta da mega tendenze sociali
La società è caratterizzata da mega tendenze come la salute, la cultura della conoscenza e la connettività (ossia la completa interconnessione della nostra quotidianità) che non influenzano solo il comportamento privato delle persone, ma anche le loro attività economiche. A beneficiare di queste mega tendenze sono settori come la medicina, la biotecnologia, la farmaceutica, l’istruzione nonché l’informatica / la comunicazione, in ciascuno dei quali vi è un grande fabbisogno di superfici a destinazione ufficio. In tutte le grandi città svizzere, almeno uno di questi settori è fortemente rappresentato e sostiene considerevolmente i prezzi e gli affitti degli immobili.
Questo non vale solo per il mercato degli uffici: laddove si creano più posti di lavoro, infatti, cresce anche il fabbisogno di spazi abitativi. Secondo gli esperti intervistati, per contro, nella maggior parte delle ubicazioni decentralizzate la situazione rimane impegnativa sia nel mercato abitativo che in quello delle superfici adibite a uffici.
2a conclusione: maggiore sensibilità ai prezzi con contemporanea crescita delle esigenze
Nelle aree urbane e negli agglomerati si osserva una pressione costante sui costi che, secondo gli operatori di mercato intervistati, potrebbe addirittura intensificarsi. Non solo i locatari ne risentiranno in termini di un aumento dei costi di locazione e delle spese accessorie, ma anche i locatori dovranno mettere in conto finanziamenti più costosi. Considerando la pressione sui costi, i partecipanti al mercato intervistati constatano una maggiore sensibilità ai prezzi da parte degli utenti e, contemporaneamente, l’aumento delle esigenze di questi ultimi nei confronti degli immobili da affittare o acquistare. «Si tratta di una nuova regola alla quale gli operatori immobiliari devono sempre più adattarsi», spiega Annica Anna Pohl, responsabile del settore Commercializzazione di CSL Immobiliare SA.
La sfida consiste nel garantire la possibilità di affittare essendo in grado al contempo di soddisfare le esigenze dei singoli gruppi target di locatari in termini di ubicazione, prezzi e infrastruttura. «Al giorno d’oggi, quindi, è particolarmente importante essere adeguatamente posizionati a livello di regione, prezzi e infrastrutture tecniche, inoltre occorre monitorare e ottimizzare costantemente tale posizionamento», spiega Bernd Geisenberger, membro della Direzione generale che, nel ruolo di responsabile Clientela aziendale presso la Banca Migros, gestisce la consulenza per la clientela immobiliare (v. riquadro).
3a conclusione: il risanamento conviene dal punto di vista ambientale ed economico
Non è solo l’aumento dei prezzi e delle esigenze a costituire una sfida: vi sono rischi anche per gli immobili che necessitano di risanamento, in particolare con l’incremento delle norme ambientali. Questi rischi crescono ulteriormente in ragione della menzionata pressione sui costi, che rende più costosi i lavori di risanamento necessari, e delle difficoltà persistenti nella catena di approvvigionamento, che ostacolano l’acquisto dei materiali da costruzione e la pianificazione dei progetti edili.
Stare ad aspettare, comunque, non è la soluzione. «Sia gli inquilini che lo Stato chiedono al settore immobiliare un intervento rapido nell’ambito della sostenibilità», afferma Bernd Geisenberger, il quale consiglia: «Chi inizia presto il risanamento può beneficiare delle misure di sostegno dello Stato, ha un vantaggio nel posizionamento e contribuisce a ridurre al minimo le emissioni di CO2 nel medio e lungo termine. Questo conviene sia dal punto di vista ecologico che da quello economico».
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