Il mercato degli appartamenti in affitto e quello, attualmente teso, degli uffici saranno gli elementi caratteristici del mercato immobiliare nel 2019. Yonas Mulugeta, CEO di CSL Immobilien, società partner della Banca Migros, illustra le sue previsioni per il mercato e spiega i cambiamenti strategici che interesseranno l’azienda.
(L’intervista è stata pubblicata il 6.12.2018 nel numero di dicembre di Immobilia.)
Attualmente gestisce numerose transazioni immobiliari. Il mercato degli investimenti è davvero così liquido?
Quest’anno abbiamo potuto realizzare in esclusiva più di una dozzina di transazioni. In base alla nostra esperienza la risposta è sì, il mercato degli investimenti è estremamente liquido. Gli immobili negoziati sul mercato coprono l’intera gamma di oggetti in tutte le classi immobiliari, dagli uffici in posizioni strategiche fino a vecchie case plurifamiliari da ristrutturare situate in periferia. Vengono proposti anche numerosi progetti immobiliari, soprattutto nel segmento residenziale. Di fatto si sono avverate le previsioni che avevamo presentato nel nostro rapporto sul mercato immobiliare dell’anno scorso: il mercato delle transazioni rimane un mercato del venditore. Qui si osserva che gli immobili disponibili non sempre soddisfano gli standard di qualità richiesti dagli investitori. D’altro canto, la liquidità del mercato non implica necessariamente che il numero effettivo delle transazioni sia elevato.
A suo parere, quale sarà la tendenza dei prezzi e dei rendimenti nel 2019?
L’elevata pressione da parte degli investitori continua a tradursi in una forte propensione a spendere. Sia nel segmento degli uffici che in quello degli edifici abitativi, per gli immobili chiave si pagano prezzi da record e i rendimenti massimi dei due segmenti immobiliari tendono sempre più ad allinearsi. La questione dell’evoluzione futura dei rendimenti non può essere considerata separatamente da altri fattori, come l’andamento dell’economia, il quadro politico, la svolta dei tassi e così via. Riteniamo che l’anno prossimo non si registreranno cambiamenti sostanziali sotto questo aspetto.
Nel segmento degli appartamenti in locazione si osserva un aumento delle abitazioni sfitte. Cosa si aspetta nel 2019 in questo segmento?
Il mercato degli appartamenti in affitto, nel quale siamo fortemente attivi, è diventato più esigente. «Anything works» è un motto che appartiene ormai al passato. Nei centri economici rimane intatta la domanda di prodotti residenziali nuovi, concepiti secondo moderni criteri abitativi. La concorrenza è però in costante aumento e negli agglomerati urbani è cresciuto il rischio di un eccesso di offerta. Uno dei principali impulsi allo sviluppo di numerosi progetti è rappresentato dal grande appetito da parte degli investitori. In linea di massima parliamo di una quota di immobili sfitti ancora contenuta, anche se con nette differenze a livello regionale. L’esperienza dimostra che i progetti orientati ai gruppi target rilevanti sono coronati da successo sul lungo termine. Un approfondito esame interdisciplinare nella fase iniziale è uno dei fattori determinanti per la riuscita dei progetti e fornisce ai progettisti le necessarie linee guida. Certe perle architettoniche realizzate senza considerare le esigenze dei futuri utilizzatori si rivelano solo raramente adeguate al mercato.
Cosa prevede per il segmento delle abitazioni di proprietà? La domanda rimarrà elevata anche nel 2019?
Nel segmento delle abitazioni di proprietà il contesto rimane positivo. Un domanda sostenuta incontra un’offerta liquida, soprattutto nelle agglomerazioni. I promotori immobiliari hanno sempre maggiori difficoltà ad acquisire terreni edificabili e nei centri urbani i prezzi sono in continuo aumento. Di conseguenza, le piante degli edifici vengono strutturate in modo sempre più compatto mirando a un uso efficiente delle superfici. In futuro dovremo confrontarci con nuove forme abitative, come ad esempio i micro appartamenti di proprietà. Riteniamo che nemmeno l’anno prossimo le condizioni di finanziamento subiranno cambiamenti significativi. I dati fondamentali positivi sull’economia continueranno a stimolare la domanda.
Il mercato degli uffici sembra essersi ripreso nel 2018. È una tendenza sostenibile?
Il mercato degli uffici aveva destato molte preoccupazioni negli ultimi anni, ma il picco minimo appare ormai superato e assistiamo a una ripresa della domanda in questo settore. Questi dati infondono una certa fiducia per l’anno prossimo, malgrado vi siano ancora regioni che risentono di un eccesso di offerta. Le buone prospettive economiche non si sono ancora tradotte in un ampliamento degli spazi aziendali. Al momento le grandi imprese puntano ancora all’ottimizzazione delle superfici e dei costi. Anche nel 2019 questo sarà uno dei principali motivi alla base della domanda di immobili. Considerato il potere di mercato dei locatari, i proprietari si troveranno ancora costretti a fare concessioni.
Come vede lo sviluppo dei fornitori di spazi di coworking come nuovo gruppo di utenti sul mercato degli uffici?
Gli uffici di coworking avvicinano le persone e promuovono lo scambio. I vantaggi per il gruppo target sono soprattutto la possibilità di lavorare in modo flessibile, un’infrastruttura completa e le opportunità di scambio all’interno della comunità. Il coworking riveste un’importanza sempre maggiore come configurazione alternativa dello spazio di lavoro. Questo anche perché, ormai, non sono più solo i lavoratori autonomi ad approfittare del coworking. Un numero sempre maggiore di aziende ha scoperto questo modello organizzativo e ne riconosce i numerosi vantaggi. Questi nuovi operatori di mercato hanno già iniziato a prendere in affitto le prime superfici a uso ufficio. In termini quantitativi i fornitori di spazi di coworking sono ancora una nicchia, che tuttavia è destinata a diventare un gruppo di utenti in presenza stabile.
Quest’anno la Banca Migros ha acquisito una quota di maggioranza della CSL Immobilien AG. Cosa possiamo attenderci per il prossimo anno?
Questa nuova collaborazione con la Banca Migros offre molte opportunità e sinergie alla nostra azienda, come l’accesso a nuovi segmenti di clientela e il rafforzamento della nostra posizione sul mercato svizzero. Finora operavano in tutto il Paese, ma le nostre attività si concentravano nella regione economica di Zurigo. Nel 2019 questo orientamento cambierà, perché miriamo a una crescita qualitativa. Oltre a un maggior ancoraggio geografico, per il prossimo anno puntiamo anche alla creazione di nuovi settori di attività, come quello dei servizi digitali per gli investitori privati e istituzionali.
