Sono finiti i tempi in cui le nuove costruzioni trovavano facilmente acquirenti e locatari. Al giorno d’oggi è fondamentale scegliere il prodotto giusto e il prezzo giusto per la microposizione, non solo nelle regioni con ampie superfici sfitte.
Pianificazione in condizioni di incertezza
Che cos’hanno in comune un investitore istituzionale con un intervento edilizio di grandi dimensioni nell’area urbana di Losanna e un family office con un progetto di demolizione e nuova costruzione di sei case plurifamiliari nell’area urbana di Zurigo? Entrambi sono preoccupati per l’assorbimento dei loro progetti, anche se l’ubicazione è di alta qualità e la locazione degli appartamenti previsti non dovrebbe rappresentare un grosso problema. Le loro preoccupazioni sono senz’altro giustificate, come dimostrano in generale l’aumento delle superfici sfitte e i ritardi accumulati dai progetti della concorrenza nella zona.
Il progetto di intervento edilizio a Losanna si trova in una posizione ben servita vicino al campus della rinomata EPFL. Sono previste diverse case plurifamiliari con una volumetria generosa e una quota modesta di superfici commerciali. Le domande chiave a cui rispondere sono: chi deve prendere in locazione questi appartamenti, a quale prezzo e con quali finiture, e quali utilizzatori sono indicati per le superfici commerciali? Quanti utilizzi al piano terra possono essere accolti nell’area e dove devono essere posizionati? E per finire: in che modo i numerosi grandi progetti nei dintorni influenzano l’ubicazione e l’assorbimento?
Un’analisi dettagliata dell’ubicazione e del mercato può fornire una prima indicazione. Tuttavia, i dati a disposizione si riferiscono prevalentemente al passato. Insieme ai diversi anni richiesti da pianificazione, autorizzazione e costruzione, si crea così un lungo intervallo di tempo tra l’analisi e il primo ingresso. Sono quindi importanti ulteriori basi decisionali che contribuiscano a ridurre al minimo i rischi di mercato. In linea di massima utilizziamo tre possibilità.
Guardare al futuro con i modelli
Una prima opzione sono i modelli dei progetti immobiliari e infrastrutturali in un momento selezionato, ad esempio due anni dopo il primo ingresso. Queste modelli sono offerti ad esempio dalla Senozon, un’azienda zurighese che opera a livello internazionale. Inoltre, nel caso concreto, i modelli sono stati integrati e interpretati qualitativamente, sulla base di informazioni comportamentali, dall’azienda specializzata zurighese Urban Psychology. Questo approccio basato su diversi metodi è complesso, ma dà un risultato chiaro: mostra quante persone si muovono nell’area e dove. Da questo si può dedurre il potenziale di utilizzo complessivo derivante da abitanti e passanti nonché il posizionamento, la natura e il numero degli utilizzi al piano terra.
Consultazione e coinvolgimento dei potenziali utilizzatori
Una seconda opzione per ridurre al minimo i rischi di mercato è adeguare specificamente il progetto, o le superfici e gli utilizzi selezionati, ai potenziali locatari concreti e, se possibile, coinvolgerli in una fase preliminare. Questo approccio si muove tra la ricerca e il marketing vero e proprio. Nell’esempio di Losanna sono state condotte interviste con gestori di studentati oppure di parchi tecnologici e le loro giovani aziende in crescita in merito alle loro esigenze future. Questo approccio presuppone una conoscenza approfondita del progetto e un rapporto di fiducia tra l’investitore e il fornitore di servizi immobiliari che effettua tali chiarimenti a suo nome o in via anonima.
Coinvolgimento di consulenti intermediari
La terza ed estremamente valida opzione per ridurre al minimo il rischio di mercato è coinvolgere i consulenti intermediari. Non devono necessariamente essere gli intermediari che poi si occuperanno della prima locazione. Al contrario: nel progetto di Losanna, gli intermediari coinvolti nell’area di mercato locale si sono rivelati utili specchi di risultati, piani e aspettative di diverse figure coinvolte nel progetto, dall’analista, all’architetto fino all’investitore radicato nella Svizzera tedesca.
Anche il progetto di un family office nell’area urbana di Zurigo menzionato all’inizio ha beneficiato dei consulenti intermediari coinvolti. Essi hanno contribuito in modo determinante a ottimizzare il capitolato per la nuova costruzione sostitutiva dei progettisti in funzione del gruppo target, a integrare le aspettative dei futuri locatari e a posizionarlo adeguatamente sul mercato. Non da ultimo sono state ottimizzate anche le entrate del progetto. Ciò ha portato a interessanti offerte di locazione che, nell’ottica di una locazione duratura, non dovevano essere calcolate esaurendo l’intero margine.
Queste tre opzioni non costituiscono una garanzia di successo per la prima locazione. Tuttavia, come dimostrano diversi esempi recenti, possono ridurre al minimo il rischio di mercato di chi investe in un progetto di intervento edilizio e far dormire sonni più tranquilli a tutte le persone coinvolte.
(Questo articolo è stato pubblicato nel numero di maggio 2020 della rivista Immobilia di SVIT Svizzera.)
