La pandemia di coronavirus lascia dei segni evidenti sul mercato immobiliare. Nel 2020 l’offerta di superfici a destinazione ufficio e gli alloggi sfitti del mercato abitativo sono saliti a livelli record. A trarre invece vantaggio dalla crisi è la proprietà abitativa. Lo dimostra il «Rapporto CSL sul mercato immobiliare 2021».
Nel 2020 la quota di abitazioni sfitte sul mercato abitativo svizzero è salita all’1,72%, dopo l’1,66% dell’anno precedente. Un valore più elevato era stato registrato l’ultima volta nel 1988 con l’1,85%. L’attuale picco di questo secolo è dovuto soprattutto all’intensa attività di edilizia abitativa. Infatti, nel persistente contesto di tassi bassi gli immobili dimostrano di essere un investimento interessante.
La pandemia accresce il valore della casa di proprietà
Ma anche la pandemia ha avuto i suoi effetti. Uno dei principali motori è stata la modalità di lavoro in home office. Le persone hanno trascorso molto più tempo del consueto nelle loro case, e hanno avuto il tempo di confrontarsi con i vantaggi e gli svantaggi della loro situazione abitativa. Ed ecco che chi è in cerca di alloggio è ora più selettivo. Cresce l’importanza di avere una casa bella. Ne ha beneficiato soprattutto il segmento della proprietà, nel quale nel 2020 la domanda ha superato di gran lunga l’offerta. Anche gli oggetti prima difficilmente commercializzabili situati in aree periferiche hanno trovato acquirenti nel 2020, poiché il tragitto più lungo per raggiungere il centro è compensato da un maggior numero di giornate in home office. Nella loro ricerca, le(gli) acquirenti hanno dato grande valore a una camera in più, agli spazi esterni privati e a una buona esposizione al sole.
Ulteriore calo dei canoni d’affitto al di fuori dei centri urbani
Nonostante il crescente interesse per gli spazi abitativi, la pandemia ha inciso negativamente sulla disponibilità al pagamento. Ampie fasce di popolazione non possono o non sono più disposte a pagare qualsiasi affitto o prezzo d’acquisto. Soprattutto nei mercati residenziali dei centri urbani, ancora sotto tensione, per molti l’appartamento che hanno sempre sognato è economicamente irraggiungibile. Lì la disponibilità a scendere a compromessi per un appartamento a prezzi accessibili è ancora considerevole. Lo stesso si può affermare anche e soprattutto per la città di Zurigo e i suoi dintorni diretti, dove è stata riscontrata una forte pressione della domanda dal centro verso la periferia. Per questo motivo, gli affitti sono aumentati in prevalenza nell’agglomerato urbano di Zurigo.
Invece, al di fuori dei grandi centri c’è un quadro diverso in tutta la Svizzera: quote elevate di locali sfitti, superiori al 2% o addirittura al 3%, non sono una rarità. Questo eccesso di offerta mette particolarmente sotto pressione gli oggetti meno recenti e il segmento di prezzo superiore. Nonostante il leggero calo dell’attività edilizia, anche nel 2021 non dovrebbe pertanto verificarsi un’inversione di tendenza nel mercato degli appartamenti in affitto – CSL Immobilien prevede un ulteriore aumento della quota di appartamenti sfitti. Gli affitti dovrebbero continuare a calare, ad eccezione dei centri urbani. Nel segmento della proprietà, per contro, si prevede che i prezzi aumentino ancora, in particolare per le case unifamiliari.
L’home office non è la fine dell’ufficio
Attualmente la pandemia permea la nostra vita quotidiana e determinerà anche delle tendenze a lungo termine. Ciò vale in particolare per il mercato degli uffici. Le restrizioni imposte dalla Confederazione e dai Cantoni nonché le direttive per l’home office hanno fatto sentire i loro effetti già dopo poche settimane: in preda all’incertezza, molte imprese hanno rinviato le loro decisioni relativamente alla pianificazione dei locali a uso ufficio. Altre hanno colto l’occasione della modalità di home office per pianificare o attuare subito delle riduzioni di superfici al fine di ottenere sostanziali risparmi sui costi. Nel 2020 l’offerta disponibile negli agglomerati svizzeri è quindi aumentata del 23% nell’arco di sei mesi, arrivando a 2,26 milioni di metri quadrati e raggiungendo così un ordine di grandezza registrato per l’ultima volta nel 2014.
A causa dell’eccesso di offerta, nelle aree urbane le superfici a uso ufficio libere sono soggette a una forte pressione concorrenziale. Nelle posizioni centrali dei grandi centri come Zurigo, invece, la domanda è aumentata. I fattori legati alla località, come un ambiente urbano con interessanti offerte di ristorazione veloce o di svago oppure la vicinanza alla clientela e ai punti d’incontro del settore, hanno acquisito importanza sulla scia della pandemia. La tendenza all’home office non significa quindi la fine dell’ufficio, essa porterà invece ad usare più intensamente i locali a destinazione ufficio come luoghi d’incontro e di collaborazione sociale. Nel 2021 le tendenze contrastanti tipiche delle diverse posizioni dovrebbero accentuarsi ulteriormente.
Inoltre, i fallimenti finora rinviati per via dei piani congiunturali e le misure di risparmio adottate da numerose imprese porteranno sul mercato ulteriori superfici, anche e soprattutto in forma di superfici in sublocazione. Vi sono delle prime imprese che stanno cercando di ridurre in tal modo i loro costi fissi nonostante i contratti a lungo termine. Qualora tale esempio venisse seguito a livello generale, si prevede un ulteriore aumento del surplus di offerta. Inoltre, il livello dei canoni d’affitto potrebbe subire un’erosione, poiché le aziende metterebbero sul mercato le loro superfici per la sublocazione a condizioni vantaggiose al fine di ridurre rapidamente i costi.
Mercato d’investimento: rendimenti ancora bassi
Nonostante la pandemia, nel 2020 gli immobili hanno dimostrato la loro stabilità come classe di asset. Il mercato delle transazioni ha ripreso slancio, non da ultimo con accordi su vasta scala come la vendita del centro commerciale Glatt a Wallisellen ZH. Nel complesso, nel 2020 il volume delle transazioni ha superato il livello dell’anno precedente. Sul fronte dei venditori sono state sempre più numerose le aziende che hanno voluto approfittare ancora una volta degli elevati prezzi degli investimenti immobiliari e della pressione sugli investimenti da parte degli investitori immobiliari istituzionali, o che, per motivi di pandemia, hanno dovuto sbarazzarsi degli immobili per salvaguardare la loro attività principale.
Molti investitori con investimenti ampiamente diversificati considerano gli immobili come un sostituto delle obbligazioni con interessi negativi. In considerazione del «rendimento supplementare» che gli immobili offrono rispetto alle obbligazioni, questi investitori hanno una maggiore disponibilità al pagamento per l’acquisto di immobili rispetto ai puri operatori immobiliari. Ciò si ripercuote soprattutto sugli oggetti di alto livello, che si contraddistinguono per i loro redditi o rendimenti da affitto sicuri anche in periodi di crisi. La disponibilità al pagamento dei grandi investitori mantiene elevati i prezzi di tali oggetti e ha quindi spinto nel 2020 di nuovo leggermente verso il basso i rendimenti iniziali netti. Anche in altre classi di asset immobiliari i rendimenti sono ulteriormente diminuiti, sebbene lì siano aumentati i rischi di mercato o di locazione.
Un unico partner per i servizi immobiliari
Insieme al suo partner CSL Immobilien AG, la Banca Migros offre una gamma di servizi che copre l’intero ciclo di vita degli immobili. L’ampia offerta è completata da ricerche e analisi sul mercato immobiliare svizzero.
