Interior of modern, empty co-working space with office supplies

Leerstände bei Büros und Wohnungen auf Mehrjahreshoch

Die Corona-Pandemie hinterlässt im Immobilienmarkt deutliche Spuren. Das Angebot an Büroflächen und die Leerstände im Wohnmarkt stiegen 2020 auf Rekordstände. Wohneigentum dagegen profitiert von der Krise. Das zeigt der «CSL Immobilienmarktbericht 2021».

Die Leerstandsquote im Schweizer Wohnmarkt stieg 2020 auf 1,72 Prozent, nach 1,66 Prozent im Vorjahr. Ein höherer Wert war letztmals 1988 mit 1,85 Prozent registriert worden. Der aktuelle Höchststand für dieses Jahrhundert ist vor allem auf die starke Wohnbauproduktion zurückzuführen. Denn Immobilien erweisen sich im anhaltenden Tiefzinsumfeld als attraktive Anlage.

Pandemie erhöht Stellenwert der eigenen vier Wände

Doch auch die Pandemie wirkte sich aus. Ein Haupttreiber war das Homeoffice-Regime. Die Menschen verbrachten viel mehr Zeit in ihren Wohnungen als gewohnt und hatten Zeit, sich mit den Vor- und Nachteilen ihrer Wohnsituation auseinanderzusetzen. Entsprechend wählerischer wurden die Wohnungssuchenden. Der Stellenwert eines schönen Zuhauses nahm zu. Davon profitierte vor allem das Eigentumssegment, in dem die Nachfrage das Angebot 2020 bei weitem übertraf. Selbst bisher schwer vermarktbare Objekte in peripheren Gebieten fanden 2020 eine Käuferschaft, da ein längerer Pendelweg durch mehr Homeoffice-Tage kompensiert wird. Grossen Wert legten die Käuferinnen und Käufer bei der Suche auf ein zusätzliches Zimmer, auf private Aussenräume und eine gute Besonnung.

Weiter sinkende Wohnungsmieten ausserhalb der Zentren

Trotz des wachsenden Interesses für Wohnraum ist die Zahlungsbereitschaft durch die Pandemie negativ beeinflusst worden. Breite Bevölkerungsteile können oder wollen nicht mehr jeden Mietzins oder Kaufpreis zahlen. Insbesondere in den nach wie vor angespannten Wohnungsmärkten in den Zentren ist die Traumwohnung für viele nicht finanzierbar. Dort ist die Bereitschaft, für eine bezahlbare Wohnung Kompromisse einzugehen, weiterhin gross. Dies gilt insbesondere auch für die Stadt Zürich und ihre direkte Umgebung, wo ein grosser Nachfragedruck aus dem Zentrum heraus feststellbar war. Die Mieten stiegen in der Agglomeration Zürich deshalb mehrheitlich an. 

Demgegenüber zeigt sich ausserhalb der Grosszentren in der ganzen Schweiz ein anderes Bild: Hohe Leerstandsquoten von über 2 oder gar über 3 Prozent sind keine Seltenheit. Dieses Überangebot setzt insbesondere in die Jahre gekommene Bestandesobjekte und das obere Preissegment unter Druck. Trotz der leicht rückläufigen Bautätigkeit dürfte deshalb auch 2021 im Mietwohnungsmarkt keine Trendumkehr eintreten – CSL Immobilien erwartet eine weiter steigende Leerstandsquote. Die Mieten dürften mit Ausnahme der Zentren weiter sinken. Im Eigentumssegment ist dagegen insbesondere für Einfamilienhäuser mit nochmals steigenden Preisen zu rechnen.

Homeoffice ist nicht das Ende des Büros

Die Pandemie durchdringt aktuell unseren Alltag – und sie wird auch langfristige Trends setzen. Dies gilt insbesondere für den Büromarkt. Die vom Bund und den Kantonen erlassenen Restriktionen und Homeoffice-Vorgaben machten sich bereits nach wenigen Wochen bemerkbar: Viele verunsicherte Unternehmen verschoben Entscheide bezüglich ihrer Büroflächenplanung. Andere nahmen das Homeoffice-Regime zum Anlass, Flächenreduktionen zu planen oder diese bereits umzusetzen, um wesentliche Kosteneinsparungen zu erzielen. Das innerhalb von sechs Monaten verfügbare Angebot in den Schweizer Agglomerationen stieg deshalb 2020 um 23 Prozent auf 2,26 Millionen Quadratmeter an – es erreichte damit eine Grössenordnung, die letztmals 2014 registriert worden war. 

Freie Büroflächen stehen an Agglomerationsstandorten aufgrund des Überangebots unter starkem Wettbewerbsdruck. An zentralen Lagen in den Grosszentren wie Zürich dagegen stieg die Nachfrage an. Standortfaktoren wie ein urbanes Umfeld mit attraktiven Lunch- oder Freizeitangeboten oder die Nähe zur Kundschaft und zu Branchentreffpunkten haben durch die Pandemie an Stellenwert gewonnen. Der Homeoffice-Trend bedeutet deshalb nicht das Ende des Büros, sondern wird zur verstärkten Nutzung der Büroflächen als sozialer Begegnungs- und Kollaborationsort führen. 2021 dürften sich die gegenläufigen Tendenzen zwischen den unterschiedlichen Lagen weiter verstärken. 

Zudem werden bisher durch Konjunkturprogramme aufgeschobene Konkurse und die Sparmassnahmen zahlreicher Unternehmen noch weitere Flächen auf den Markt bringen – insbesondere auch in Form von Flächen in Untermiete. Erste Unternehmen versuchen zurzeit auf diesem Weg, ihre Fixkosten trotz langfristiger Verträge zu reduzieren. Sollte dies Schule machen, ist mit einem weiteren Anstieg des Überangebots zu rechnen. Zusätzlich könnte das Mietzinsniveau erodiert werden, da Unternehmen ihre Flächen zur Untermiete zu günstigen Konditionen auf den Markt bringen, um Kosten rasch zu senken.

Investmentmarkt: Renditen weiter tief

Die Immobilien bewiesen 2020 trotz Pandemie ihre Stabilität als Anlageklasse. Der Transaktionsmarkt gewann nicht zuletzt mit grossvolumigen Deals wie dem Verkauf des Glattzentrums in Wallisellen ZH wieder an Fahrt. Insgesamt übertraf das Transaktionsvolumen 2020 das Vorjahresniveau. Auf der Verkäuferseite standen vermehrt Unternehmen, die nochmals von den hohen Preisen für Immobilienanlagen und dem Anlagedruck institutioneller Immobilieninvestoren profitieren wollten – oder pandemiebedingt zugunsten ihres Kerngeschäfts Liegenschaften abstossen mussten. 

Viele Investoren mit breitgefächerten Anlagen betrachten Immobilien als Ersatz für negativ verzinste Anleihen. Mit Blick auf die «Zusatzrendite», welche Immobilien im Vergleich zu Obligationen bieten, haben diese Investoren eine höhere Zahlungsbereitschaft für Liegenschaften als reine Immobilienakteure. Das schlägt sich vor allem bei Top-Objekten nieder, die sich durch ihre auch in Krisenzeiten sicheren Mietzinseinnahmen resp. -renditen auszeichnen. Die Zahlungsbereitschaft grosser Investoren hält die Preise solcher Objekte hoch – und drückte so 2020 die Netto-Anfangsrenditen nochmals leicht nach unten. Auch in anderen Immobilien-Anlageklassen fielen die Renditen weiter, obwohl dort die Markt- bzw. Mieterrisiken zugenommen haben. 

Immobiliendienstleistungen aus einer Hand

Zusammen mit ihrer Partnerin CSL Immobilien bietet die Migros Bank eine Dienstleistungspalette an, die den gesamten Lebenszyklus von Immobilien abdeckt. Abgerundet wird das umfassende Angebot durch Research und Marktanalysen des Schweizer Immobilienmarkts.

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