L’abbondanza di capitale d’investimento e la pandemia da coronavirus sono due dei fattori che al momento scuotono fortemente il mercato svizzero degli uffici.
Come mostra il Rapporto sul mercato immobiliare 2022 di CSL, l’home office modificherà la struttura della domanda, ma dovrebbe avere un influsso limitato sulla superficie complessiva richiesta. Per quanto riguarda le condizioni di locazione, la parola finale spetta ancora ai locatari. Il 2021 è stato un anno difficile per gli investitori immobiliari. Soprattutto il calo dei rendimenti superiore al previsto ha avuto un effetto incisivo. In quanto classe di asset a basso rischio, gli immobili sono ancora senza alternative: il capitale d’investimento continua ad affluire in questo mercato. Di conseguenza, contrariamente alle aspettative di molti operatori, i rendimenti iniziali netti sono ulteriormente diminuiti nella maggior parte dei segmenti.
Gli investitori continuano a concentrarsi su immobili con caratteristiche e ubicazioni di prim’ordine, facilmente affittabili a lungo termine. Anche nel settore degli uffici questa tendenza ha portato i prezzi ai massimi, secondo il motto «il costoso diventa più costoso». I rendimenti iniziali netti per gli oggetti migliori hanno raggiunto un nuovo valore minimo dell’1,9 %. Una delle ragioni è che gli investitori non più competitivi nel mercato residenziale si sono spostati verso l’euromercato. Pertanto, nel 2021 il rendimento degli immobili a uso ufficio di prima categoria è sceso per la prima volta quasi allo stesso livello degli immobili residenziali paragonabili. Nel 2021 anche gli immobili commerciali e logistici hanno suscitato un interesse crescente, come ulteriore alternativa per gli investitori.
Gli uffici continueranno a esistere
Durante la pandemia, in media il 40–50 % degli impiegati lavorava in home office. Dopo due anni di pandemia è ormai chiaro che l’home office rimarrà. Un’ipotesi realistica è che in futuro i lavoratori lavoreranno a distanza tra il 20 % e il 40 % del loro orario di lavoro. È la fine dell’ufficio come lo si conosceva oggi? No, l’ufficio continuerà a esistere. Diventerà addirittura ancora più importante per le imprese, in quanto fulcro centrale, cuore della cultura aziendale e luogo di confronto. Ciò genera un ulteriore fabbisogno di spazio per i processi creativi e di team, per le sale riunioni, le zone d’incontro e gli scambi personali. Il desk sharing consente di risparmiare spazio, ma questo concetto è lungi dall’essere applicato ovunque. Nel complesso, quindi, CSL Immobilien non si aspetta che la modalità di lavoro ibrida influisca in modo significativo sulla domanda di superfici. et flexible ont l’avantage.
Ciò che cambierà, tuttavia, è la struttura della domanda. Sono avvantaggiati gli uffici che offrono spazi progettati e fruibili nel modo più flessibile possibile.
Collegamento ferroviario: ormai un must per gli uffici
Il lavoro ibrido comporta nuove sfide per le aziende. Affinché l’ufficio sia il più attraente possibile per i dipendenti, deve possedere caratteristiche simili a una casa ed essere facilmente raggiungibile. Oltre al posto di lavoro e all’ambiente circostante, l’ubicazione e i collegamenti con i mezzi di trasporto acquisiscono un’importanza sempre maggiore, il che rafforza la domanda di locali di qualità nelle zone centrali. Al di fuori dei centri urbani anche una piccola mancanza si fa sentire. L’assenza di un collegamento ferroviario è già un criterio di esclusione per la maggior parte delle aziende.
Di conseguenza, nel 2021 le località meno accessibili hanno registrato maggiori spese di commercializzazione e periodi di inserzione più lunghi. Ciò è dimostrato anche dall’elevata liquidità di questi mercati: negli ultimi sei mesi negli agglomerati svizzeri erano disponibili circa 2,43 milioni di m2 di superficie a destinazione ufficio, pari al 7,1 % in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, e la maggior parte era concentrata su mercati al di fuori dei quartieri finanziari. Negli agglomerati urbani meno accessibili i proprietari avranno quindi sempre più difficoltà a imporre i propri prezzi.
A medio termine, cambiamenti strutturali della domanda potrebbero rendere ancora più difficile la commercializzazione delle superfici periferiche: la maggior parte delle aziende sono infatti vincolate da contratti di locazione di lunga durata. Eventuali economie di superficie dovute all’home office e al desk sharing saranno evidenti solo tra qualche anno al rinnovo dei contratti.
Il calo della domanda dovrebbe verificarsi inizialmente negli agglomerati urbani meno ricercati, con un conseguente aumento del numero di immobili sfitti. Per riuscire a commercializzare tali superfici è necessario agire in fretta. L’esperienza dimostra che un contatto tempestivo e una pronta interazione e comunicazione con i locatari influiscono positivamente sulle opportunità di commercializzazione.
Mercato degli uffici: i locatari continuano ad avere la meglio
Nelle trattative contrattuali i locatari continuano ad avere il controllo della situazione a causa dell’elevata liquidità del mercato. Richiedono riduzioni degli affitti, dotazioni complete e durate contrattuali sempre più brevi e flessibili con opzioni di disdetta anticipata. Gli incentivi continueranno a essere accordati, ma le concessioni sui canoni di locazione rimarranno probabilmente un fenomeno raro in quanto pregiudicano il valore dell.
