Così è possibile la svolta energetica

Nel comune nidvaldese di Buochs si trova il più grande insediamento svizzero quasi autosufficiente dal punto di vista energetico e a zero emissioni di CO_², realizzato dalla famiglia Zgraggen, titolare della SANI Immobilien AG. È stato finanziato tramite la Banca Migros. Un esempio, quindi, di come la nostra banca offra soluzioni anche a clienti con esigenze complesse e tutt’altro che comuni.

La località, nella zona settentrionale di Buochs, gode di una crescente notorietà tra architetti, gestori di edifici e altri specialisti dell’edilizia. I frequenti visitatori sono interessati alla costruzione «Am Aawasser»: sul terreno dell’ex segheria della famiglia Zgraggen sorgono tre case plurifamiliari con 24 appartamenti in affitto, 840 m^² di superficie commerciale e un concetto energetico unico. «Il nostro obiettivo è che la costruzione ‹Am Aawasser› diventi il più grande insediamento della Svizzera completamente autosufficiente dal punto di vista energetico e neutrale in termini di CO_². Questo grazie alla centrale idroelettrica dell’ex segheria, agli impianti fotovoltaici sui tetti, agli accumulatori e ad altre misure», spiega Samuel Zgraggen. Attualmente il grado di autonomia ammonta già al 90% e nel medio termine dovrebbe salire al 100%. Per questo concetto innovativo l’immobile ha ricevuto nel 2019 il premio ambientale del WWF Untervaldo.

«I clienti con la centrale idroelettrica»

Nel 2013 lo stupore dei collaboratori della Banca Migros fu sicuramente maggiore di quello attuale degli specialisti dell’edilizia. Denaro per ampliare una centrale idroelettrica? La richiesta di finanziamento presentata alla Banca Migros dalla famiglia Zgraggen era molto insolita. Si trovò una soluzione vantaggiosa in termini di interessi: invece di concedere un credito d’esercizio, i fondi necessari per finanziare l’ampliamento della centrale furono reperiti grazie ad aumenti ipotecari su altri immobili della famiglia. Da allora la centrale copre il consumo annuo energetico medio di 60 famiglie di quattro persone, con una capacità fino a 100 nuclei familiari. L’ampliamento è stata la pietra miliare che ha consentito agli Zgraggen di avviare la progettazione dell’insediamento «Am Aawasser».

«All’epoca eravamo noti alla Banca Migros come ‹i clienti della centrale idroelettrica›», scherza Sabine Zgraggen, moglie di Samuel Zgraggen. Il fatto che il concetto commerciale della centrale idroelettrica abbia avuto un pieno successo ha ulteriormente rafforzato la relazione cliente tra la famiglia Zgraggen e la Banca Migros.

Nel 2016 è stato stipulato il primo finanziamento con la Banca Migros per la costruzione «Am Aawasser». Dopo l’inizio dei lavori nell’inverno del 2019, ai primi di settembre 2020 sono entrati i primi inquilini. Già un mese dopo, tutte le superfici commerciali erano disponibili per l’utilizzo, e al termine della costruzione erano già stati affittati due terzi delle superfici commerciali e residenziali. 

Modello innovativo di locazione e contrattazione

Gli inquilini beneficiano di un concetto innovativo dei canone di locazione. Questo è nato dalla consapevolezza che, tradizionalmente, il locatore ha un interesse limitato per elementi costruttivi, sistemi di riscaldamento ed elettrodomestici efficienti dal punto di vista energetico. Questi tendono infatti ad aumentare il costo dell’investimento e, di conseguenza, il canone di locazione netto richiesto. «Ma spesso gli inquilini non sono disposti a pagare di più per un’abitazione sostenibile», afferma Sabine Zgraggen. Samuel Zgraggen aggiunge: «Vogliamo dimostrare che si può costruire in modo energeticamente efficiente, senza che ciò risulti più costoso per gli inquilini. Altrimenti non riusciremo a realizzare la svolta energetica».

Gli Zgraggen hanno scelto una soluzione particolare. La gestione e la manutenzione dell’edificio sono state esternalizzate a un’impresa di contracting separata (OecoPlus AG), sempre di proprietà della famiglia, così come la centrale idrica e tutti gli impianti fotovoltaici e termici. Per il suo mix energetico, l’impresa di contracting fattura 25 centesimi per chilowattora, una cifra assolutamente competitiva con i 23-25 centesimi della centrale elettrica regionale, più i costi di collegamento in caso di nuova costruzione. La particolarità è il conteggio come costi fissi: l’azienda di contracting fattura agli inquilini un budget energetico annuo fisso per elettricità, riscaldamento, acqua calda e fredda. 

«Questo favorisce una mentalità lungimirante», spiega Samuel Zgraggen. Infatti, per l’azienda di contracting vale la pena investire in impianti e dispositivi di alta qualità, se in questo modo è possibile ottenere le prestazioni fatturate in modo fisso con costi inferiori a lungo termine. Un esempio è la scelta di un ascensore prodotto a livello regionale, che costa 30 000 franchi in più rispetto a un impianto tradizionale, ma i cui costi supplementari sono compensati già dopo cinque anni grazie alle revisioni più convenienti. Analogamente, il modello di contracting favorisce anche una mentalità sostenibile: investimenti iniziali più elevati vengono compensati negli anni successivi da costi energetici inferiori. Un esempio semplice ma esplicativo è l’installazione di rubinetti speciali. «Di norma, la posizione intermedia del miscelatore fornisce un mix di acqua calda e fredda», spiega Samuel Zgraggen. «Tuttavia, la quantità d’acqua usata per lavarsi le mani è spesso così ridotta che l’acqua calda si raffredda nella tubazione. Per questo nelle toilette abbiamo impostato la posizione centrale dei miscelatori su freddo.» Un altro esempio è l’installazione di scoli delle docce con recupero del calore, che consentono di risparmiare fino al 40% di energia, senza alcuna perdita di comfort.

Naturalmente, se gli inquilini hanno bisogno di più energia di quanto previsto dal loro budget, pagano il consumo aggiuntivo, e viceversa, in caso di consumo inferiore, possono scegliere tra rimborso e accredito per l’anno successivo. Ma già solo l’assegnazione di un budget fisso riduce il consumo di energia. Inoltre, l’app mobile, che crea trasparenza sul consumo quotidiano, ha un effetto disciplinante. Una conseguenza positiva di questa trasparenza: in caso di cambio di locatario è possibile allestire un conteggio aggiornato delle spese accessorie, in modo che i locatari non debbano attendere mesi come di consueto.

Finanziamento complesso

Il concetto di budget energetico e contracting non è una particolarità solo per gli inquilini. «Ha anche richiesto requisiti specifici per il finanziamento», spiega Peter Bächler, responsabile del team clientela aziendale presso la Banca Migros di Lucerna. «Si è dovuto tenere conto del fatto che gli impianti non fanno parte dell’edificio, ma sono di proprietà dell’impresa di contracting». Peter Bächler assiste la famiglia Zgraggen da quando nel 2017 il loro portafoglio immobiliare è stato trasferito alla SANI Immobilien AG, passando così dal settore privato a quello della clientela aziendale della Banca Migros. «Garantisco ai miei clienti che la Banca Migros è flessibile e veloce e in grado di far fronte anche a progetti più complessi», afferma Peter Bächler. 

Gli Zgraggen apprezzano la consulenza personale e competente di Peter Bächler e della Banca Migros. «Quando chiamiamo, non dobbiamo fornire troppe spiegazioni», afferma Sabine Zgraggen. «Il rapporto qualità/prezzo è convincente», aggiunge Samuel Zgraggen. 

«Vogliamo avviare un cambiamento»

Il portafoglio immobiliare degli Zgraggen è cresciuto negli ultimi decenni. Il nonno di Samuel e sua madre ne hanno gettato le basi. «Nel frattempo diversi immobili sono diventati vecchi e probabilmente prima o poi dovranno essere demoliti e sostituiti da nuove costruzioni», spiega Sabine Zgraggen. «Vogliamo approfittare delle esperienze acquisite con la costruzione ‹Am Aawasser›». Tuttavia, secondo Samuel Zgraggen occorre procedere con calma: «Ci vorranno sicuramente ancora due anni per raccogliere basi di dati ed esperienze sull’insediamento ‹Am Aawasser› che consentano di analizzare i risultati positivi del modello di contracting con i suoi budget energetici ed eventuali necessità di modifica». A tal fine, sono in contatto anche con l’Università di Lucerna per avviare un progetto di ricerca.

«Vogliamo avviare un cambiamento», prosegue Samuel Zgraggen. «Per questo motivo mettiamo volentieri a disposizione di terzi il nostro know-how in materia di contracting. Ciò può avvenire a diversi livelli, dalla consulenza alla progettazione fino alla messa in opera.» Lasciare aperta questa possibilità è stato uno dei motivi per cui gli Zgraggen hanno fondato un’azienda autonoma per il contracting. Sono comunque sempre pieni di idee. L’energia solare in eccedenza, prodotta soprattutto nei mesi estivi, viene attualmente immessa nella rete elettrica di Nidvaldo. In alternativa, si punta alla conversione in metanolo, che viene immagazzinato in un serbatoio sotterraneo e riconvertito in energia durante la stagione fredda utilizzando una cella a combustibile. In questo modo è possibile centrare l’obiettivo dell’autosufficienza energetica al 100%. Sarà un ulteriore passo per realizzare con successo la svolta energetica.