Die durchschnittlichen Ausgaben für die Wohnungsmiete steigen in der Schweiz jedes Jahr, obwohl an vielen Standorten ein starkes Überangebot an Mietwohnungen besteht. Denn die Mietpreise neu gebauter Wohnungen sind deutlich höher als jene von älteren Objekten.
Eigentlich sind es gute Nachrichten für Wohnungssuchende: Aufgrund der regen Bautätigkeit hat sich das Angebot von neuen Mietwohnungen stark ausgeweitet. Entsprechend sind die inserierten Mieten (Angebotspreise) dieser Objekte zunehmend unter Druck geraten. Es gibt zwar nach wie vor grosse regionale Unterschiede – an beliebten Standorten spüren Mieter bei einem Wohnungswechsel wenig von diesem Preisrückgang. Schweizweit sind die Angebotsmieten in den vergangenen drei Jahren jedoch um rund 4 Prozent gesunken.
Angebots- und Mietpreisindex entwickeln sich seit 2015 gegenläufig
Quellen: Wüest Partner, Bundesamt für Statistik
Gesamthaft betrachtet – das heisst unter Einbezug aller bereits bestehenden Objekte, die teilweise seit langem vermietet sind – wird wohnen zur Miete dennoch immer teurer. Der Mietpreisindex, welcher aus der Befragung einer Zufallsstichprobe von Vermietern erhoben wird und die durchschnittlichen Mietkosten in der Schweiz abbildet, ist im selben Zeitraum um etwas mehr als 2 Prozent gestiegen*. Wie lässt sich dies erklären?
Neu gebaute Wohnungen haben meist einen höheren Ausbaustandard als Altbauwohnungen. Ausserdem haben Besitzer von vermieteten Objekten nur beschränkte Möglichkeiten, die Mieten nachträglich der gestiegenen Nachfrage anzupassen. Aus diesen Gründen weisen Neubauten deutlich höhere Mieten auf als bestehende Immobilien. Der Aufschlag beträgt je nach Region zwischen 10 und 80 Prozent, wie eine Studie von Meta-Sys AG im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) und dem Bundesamt für Wohnungsbau (BWO) zeigt. Ein Wohnungswechsel kann Mieter folglich teuer zu stehen kommen.
Aufgrund der Angebotsausweitung, der starken Konkurrenz und steigender Leerstände lassen sich neue Wohnungen zwar immer weniger zu Höchstpreisen vermieten. Ihr Preisaufschlag gegenüber den durchschnittlichen Bestandsmieten ist aber immer noch erheblich. Aus diesem Grund führt die Neubautätigkeit zu einem stetigen Anstieg des Mietpreisindex beziehungsweise der landesweiten Durchschnittsmieten. Dabei steigt allerdings nicht nur der Preis, sondern in der Regel auch die Qualität eines durchschnittlichen Mietobjekts.
Sinkende Zinsen haben kaum zur Entspannung der Situation beigetragen. Zwar geht der Hypothekarische Referenzzinssatz, an den Mietpreisanpassungen seit 2008 gebunden sind, seit seiner Einführung zurück. Die durchschnittlichen Mieten von bestehenden Objekten haben dennoch kaum nachgegeben, weil Renovationen und Mieterwechsel vielfach zur Erhöhung der Mieten genutzt wurden. Diese Preisstarrheit nach unten von bestehenden Mietobjekten, gepaart mit dem höheren Preisniveau neuer Mietobjekte, führen dazu, dass sich der Mietpreisindex nur in eine Richtung bewegen kann: nach oben.
Entsprechend erwarten wir auch in Zukunft keinen Rückgang der durchschnittlichen Mieten, obwohl der Hypothekarische Referenzzins im Verlauf des nächsten Jahres noch einmal sinken könnte. Dies dürfte höchstens zu einem langsameren Anstieg der Mietkosten in den darauffolgenden Jahren führen.
*Die kumulierte Inflation über denselben Zeitraum (2015-2018) beträgt 1.5 Prozent.
