Airbnb-Vermietung: Nicht ohne meine Nachbarn

Wer als Mieter oder Wohneigentümer seine vier Wände via Airbnb zur Verfügung stellt, kann damit ein lukratives Geschäft machen. Dabei sind aber gewisse Voraussetzungen zu erfüllen – unter anderem mit Rücksicht auf die Nachbarn.

Airbnb.ch, booking.com, wimdu.ch oder 9flats.ch: Solche Online-Plattformen sind oft die erste Anlaufstelle für Reisende, die günstige Übernachtungsmöglichkeiten suchen. Davon machen auch viele Touristen Gebrauch, die in die Schweiz kommen; die Nachfrage scheint bei den mittlerweile deutlich über 60‘000 offerierten Unterkünften noch lange nicht gestillt. Das boomende Geschäft bringt einen willkommenen finanziellen Zustupf für Anbieter von privaten Wohnungen – seien dies nun Wohneigentümer oder Mieter.

Mieter können ihre Wohnung via Airbnb unter vier Voraussetzungen untervermieten.

Im Frühjahr 2017 hatte das Zürcher Mietgericht zu entscheiden, inwieweit ein Mieter seine Wohnung via Airbnb untervermieten darf. Hierzu hält das Urteil vier Voraussetzungen fest. Erstens ist die Zustimmung des Vermieters einzuholen, und zweitens sind ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben. (Dies erfolgt idealerweise nicht gesondert für jeden einzelnen Airbnb-Gast, sondern in Form eines Untermietvertrags.) Drittens dürfen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile aus der Untermiete entstehen. Klassisches Beispiel sind laute Partys in der Airbnb-Wohnung, welche die Nachtruhe der übrigen Mieter stören. Viertens dürfen die Untervermietungs-Bedingungen nicht missbräuchlich hoch sein.

Letzteres ist der Fall, wenn der Airbnb-Gast für die Unterkunft wesentlich mehr bezahlt als der Mieter selber. Die Frage, wie hoch dieser Zuschlag im Einzelfall sein darf, liess das Zürcher Mietgericht offen. Die Rechtslehre erachtet eine Marge von maximal 3 Prozent gegenüber dem Mietzins als zulässig – diese bezieht sich aber nur auf die Benützung der Räumlichkeiten. Der Aufschlag kann höher ausfallen, wenn zusätzliche Dienstleistungen offeriert werden, wie typischerweise die Zurverfügungstellung der Möblierung, ein Frühstück oder die nachträgliche Reinigung. Darüber hinaus gehende Gewinne kann der Vermieter abschöpfen.

Wie die Mieter, so müssen auch Stockwerkeigentümer bei der Beherbergung von Airbnb-Gästen gewisse Auflagen beachten.

Zwar wäre ein generelles Verbot der Weitervermietung im Reglement der Stockwerkeigentümerschaft unzulässig, da es einen zu grossen Eingriff in die Eigentumsrechte des Stockwerkeigentümers bedeuten würde. Doch auch hier gilt wie in einem Mietshaus, dass auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen ist. Entstehen erhebliche Nachteile für die anderen Stockwerkeigentümer, können diese eine Einschränkung für Kurzzeitvermietungen verlangen.

Uneinig sind sich die Rechtsexperten, ob solche Einschränkungen jederzeit mit Mehrheitsbeschluss möglich sind oder ob sie bereits bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Reglement vorgesehen sein müssen und später nachträglich nur noch einstimmig beschlossen werden können. Generell gilt, dass bei Stockwerkeigentum die rechtliche Beurteilung von Kurzzeitvermietungen via Online-Plattformen noch weit weniger gefestigt ist als bei Mietwohnungen.

Diskussionsbedarf kann auch bei der Anrechenbarkeit der Airbnb-Mieterträge im Rahmen der Hypothekarfinanzierung entstehen.

Grundsätzlich gilt: Damit Mieterträge bei der finanziellen Tragbarkeit einer Hypothek als Einkommensquelle angerechnet werden können, müssen sie sich mittels Mietvertrag dokumentieren lassen und nachhaltig sein. Doch die Erträge aus den kurzzeitigen Airbnb-Vermietungen schwanken naturgemäss erheblich; daher muss die Finanzierung eines solchen Wohnobjekts in der Regel ohne Anrechnung des Airbnb-Einkommens tragbar sein.

Umso entscheidender sind diese Einkünfte dagegen bei der Steuerrechnung. Der Airbnb-Gastgeber – sei er nun selber Wohneigentümer oder nur Vermieter – muss je nach Kanton die vorgeschriebene Tourismusabgabe (Kurtaxe) entrichten. Und er hat das Einkommen in der Steuererklärung zu deklarieren. Umgekehrt sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, von der Einkommenssteuer abzugsfähig. Unter anderem dürfen je nach Kanton bis zu 20 Prozent des Bruttomietertrags für die Amortisation der Möbel von der Einkommenssteuer abgezogen werden.

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