Società a due classi nel mercato immobiliare

Nel 2019 il mercato immobiliare svizzero è stato caratterizzato da tendenze fortemente contrastanti tra le località centrali e quelle periferiche. Lo dimostra il Rapporto sul mercato immobiliare 2020 del fornitore di servizi immobiliari CSL Immobilien, un partner della Banca Migros.

Nei centri svizzeri la carenza di abitazioni ha continuato a prevalere anche l’anno scorso, mentre le regioni più periferiche hanno registrato tassi di superfici sfitte nettamente più elevati. Anche sul mercato degli uffici, hanno dominato le posizioni privilegiate che hanno continuato a essere molto richieste, mentre nelle altre zone i proprietari hanno dovuto fare importanti concessioni per garantire la locazione. «Nonostante queste tendenze fortemente opposte, il mercato nel suo complesso si presenta stabile e robusto», afferma Yonas Mulugeta, CEO di CSL Immobilien.

Andamento laterale dei rendimenti iniziali netti

L’andamento del mercato immobiliare svizzero è stato influenzato in modo decisivo dai bassi tassi d’interesse dello scorso anno. Nel 2019, a seguito delle decisioni della Federal Reserve statunitense e della Banca centrale europea, l’aumento dei tassi d’interesse, originariamente previsto per il 2020/2021, si è spostato in un futuro lontano. Nelle varie classi di asset immobiliari ciò ha portato quasi senza eccezioni a un movimento laterale dei rendimenti iniziali netti, pari al valore più basso raggiunto nell’anno precedente.

Ad un esame più attento, tuttavia, appare chiaro che la disponibilità a pagare è sempre più disuguale in tutte le classi. Uno dei motivi è che gli investitori quali le casse pensioni e gli assicuratori, che si avvalgono di varie forme d’investimento, si aspettano una differenza di rendimento rispetto agli investimenti che hanno tassi d’interesse negativi tipo le obbligazioni della Confederazione. Gli investitori che investono esclusivamente in immobili non possono adottare questo approccio e in genere non sono in grado di tenere il passo con i rendimenti iniziali netti così bassi come quelli accettati dalle casse pensioni e dagli assicuratori. Alla luce dei crescenti rischi di mercato e dei requisiti normativi, la stabilità dei flussi di cassa e la generazione di rendimenti interessanti e al tempo stesso rettificati per il rischio rimangono una grande sfida nel 2020.

Il divario tra i mercati dell’abitazione nei centri e quello nelle aree periferiche cresce ulteriormente

Nel 2019 le buone notizie sono arrivate apparentemente dal mercato residenziale. La quota di superfici sfitte a livello nazionale è aumentata solo leggermente, passando dall’1,62% all’1,66%. Tuttavia, non c’è un segnale chiaro in vista, poiché lo sviluppo è stato molto diverso da regione a regione. In diversi agglomerati urbani si è incrinato l’equilibrio del mercato degli alloggi in affitto con quote di abitazioni sfitte superiori al 2%.

Le percentuali più elevate di superfici sfitte sono indicate dalle regioni Olten-Zofingen con un valore pari al 4,0% e da Soletta con il 3,2%. Nelle città principali come Zurigo, Zugo, Ginevra, Losanna e Basilea, invece, continua a prevalere un’emergenza abitativa, tranne che nel segmento di lusso a partire da affitti mensili di 4500 franchi. È probabile che nel 2020 queste tendenze inverse si accentuino ulteriormente sul mercato degli alloggi in affitto. Nel complesso, i prezzi degli immobili di proprietà sono leggermente aumentati nel 2019 e continueranno a salire nel 2020.

Mercato degli uffici: il revival delle città fornisce un quadro sbagliato

Negli agglomerati svizzeri gli uffici disponibili nell’arco dei sei mesi sono aumentati del 5%, raggiungendo circa 1,85 milioni di m2. Rispetto all’anno precedente, si è trattato di un’inversione di tendenza. Tuttavia, tra le diverse aree di mercato si sono registrate notevoli differenze. Nel 2019 il mercato degli uffici si è trasformato da mercato dei locatari a mercato dei locatori in località centrali e privilegiate come nel centro di Zurigo. Questo revival delle città ha contribuito a ridurre del 20% la superficie disponibile in tutta l’area economica di Zurigo, raggiungendo all’incirca 754’000 m2. Tuttavia, il quadro così creato esprime solo una mezza verità: per la stragrande maggioranza degli agglomerati svizzeri, compresi quelli di Zurigo, è ancora vero che i proprietari devono accettare importanti concessioni per poter affittare i loro spazi.

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