Con l’avanzare dell’età, cambiano spesso anche le esigenze e i requisiti in merito alle proprie quattro mura. Potreste voler cedere l’attuale casa ai vostri figli e trasferirvi in una casa più piccola. Oppure preferite continuare a vivere nella vostra casa, ma regolare in anticipo i rapporti di proprietà, assicurandovi che la casa dei genitori rimanga di proprietà della famiglia. In ogni caso, ci sono alcuni aspetti da tenere in considerazione quando si tratta di «intestare la casa ai figli».
Ha senso intestare la propria casa ai figli?
Attenzione in caso di prestazioni complementari
La decisione di intestare la casa ai propri figli è una questione complessa e dipende da diversi fattori. È importare esaminare le varie opzioni che vanno dalla donazione all’anticipo ereditario fino alla vendita e conoscerne le conseguenze finanziarie, successorie e fiscali, compresi i costi di un successivo ricovero in una casa di cura in caso di bisogno.
La conservazione del patrimonio familiare, infatti, gioca spesso un ruolo importante, così come la paura di dover vendere un giorno la proprietà per poter pagare i costi elevati di una casa di cura. L’idea di donare agli eredi il proprio patrimonio, compresa la casa, per poi far pagare i costi del ricovero nella casa di cura tramite le prestazioni complementari (PC), può sembrare allettante. Proprio perché si legge spesso che con il trasferimento della proprietà di una casa esiste un termine di 10 anni, dopo il quale la donazione cade in prescrizione.
Ma attenzione: nella verifica del diritto alle PC le autorità aggiungono al patrimonio esistente il patrimonio ceduto volontariamente a titolo gratuito, ossia le donazioni o gli anticipi sull’eredità. In altre parole, la donazione potrebbe rivelarsi un boomerang. Da un lato, c’è il rischio di perdere il diritto alle PC e di doversi quindi recare all’ufficio del servizio sociale. D’altro lato, i destinatari della donazione potrebbero superare la soglia dell’obbligo di sostegno ai parenti ed essere costretti a farsi carico, almeno in parte, delle spese per la casa di cura dei propri genitori. Inoltre, dal 2021, dopo il decesso di un beneficiario o una beneficiaria di PC, gli aventi diritto all’eredità devono restituire le prestazioni ricevute negli ultimi dieci anni che superano l’importo non computabile di 40 000 franchi.
Il prestito come alternativa
Un anticipo sull’eredità o una donazione possono causare malumori se gli altri eredi si sentono svantaggiati. Un altro modo per sostenere i propri discendenti durante la loro vita (e non compromettere la pace familiare) è quello di concedere loro un prestito. Questo ha il vantaggio che i beni rimangono in vostro possesso e che, all’occorrenza, potete richiedere la restituzione del prestito in base agli accordi contrattuali. In caso di successione, il prestito rientra nella massa ereditaria come credito, il che significa che nessun discendente è favorito. Ma questo non risponde alla domanda su cosa fare della vostra proprietà.
Trasferire l’immobile: quali sono le opzioni?
Lasciare in eredità, donare, vendere?
Esistono diversi modi per trasferire un immobile alla generazione successiva: un anticipo sull’eredità, una donazione (o donazione mista) e la vendita.
Anticipo sull’eredità a favore dei discendenti
- In caso di anticipo sull’eredità, cedete la casa senza alcuna contropartita finanziaria oppure a un prezzo inferiore al valore commerciale. Il figlio beneficiario non paga quindi l’intero prezzo di vendita della casa (o non paga affatto) e la differenza rispetto al valore effettivo vale come anticipo sull’eredità. È consigliabile fissare l’accordo per iscritto, incluso l’importo dell’anticipo ereditario, poiché tale importo verrà poi imputato alla somma della successione. Sussiste quindi un obbligo di compensazione nei confronti degli altri eredi, ad esempio i fratelli e le sorelle.
- Nel testamento potete esonerare il figlio beneficiario da tale obbligo di compensazione, ma solo nei limiti della quota libera. Le quote legittime devono essere rispettate. Per inciso, ciò vale anche per un aumento temporaneo del valore, che di norma deve anch’esso essere compensato. Anche questo può essere evitato se lo scrivete nel vostro testamento.
- In caso di anticipo sull’eredità non è dovuta l’imposta sul trapasso di proprietà e il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere rinviata. Inoltre, solo la differenza tra il valore commerciale e la controprestazione viene tassata come anticipo sull’eredità; in molti cantoni i discendenti ne sono esonerati.
Donazione / donazione mista ai discendenti e ad altre persone
- Se il beneficiario non è un erede legittimo, non si parla di anticipo sull’eredità, bensì di donazione. Il testatore o la testatrice deve tuttavia dichiararlo espressamente come donazione. Mentre con la donazione consegnate l’intero immobile a titolo gratuito, si parla di «donazione mista» se trasferite l’immobile a un valore inferiore al prezzo di mercato.
- In caso di donazione (o donazione mista) ai discendenti, in linea di principio sussiste un obbligo di compensazione. In genere anche per le altre persone, tuttavia, dopo la vostra morte il beneficiario deve compensare «solo» le donazioni che risalgono a meno di cinque anni prima e che violano le quote legittime.
- Dal punto di vista fiscale, la situazione è analoga a quella dell’anticipo ereditario. In altri termini, anche in caso di donazione è possibile rinviare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e nella maggior parte dei casi non è dovuta l’imposta sul passaggio di proprietà (differenze cantonali). Anche con l’imposta sulle donazioni viene tassata solo la differenza tra il valore commerciale e la controprestazione, ossia il «prezzo d’acquisto» pagato dai beneficiari. L’aliquota fiscale dipende dall’importo della donazione e dal grado di parentela e varia molto da un cantone all’altro (da 0% a oltre il 40%).
Vendita
- Anche se la vendita ai vostri discendenti non rappresenta un’eredità, è comunque una possibilità che vale la pena considerare. Infatti, ottenendo il prezzo che avreste ricevuto sul mercato libero, potete consolidare la vostra situazione finanziaria e provvedere per il futuro, ad esempio per una struttura residenziale e assistenziale adeguata alla terza età. Un punto di discussione frequente è il «prezzo di vendita».
- Spesso il cosiddetto «prezzo familiare», ossia il prezzo al quale cedete l’immobile a un vostro figlio, è inferiore all’attuale prezzo di mercato. Questo perché vi risparmiate i costi di commercializzazione e, a seconda del cantone, anche l’imposta sul trapasso di proprietà. Quindi, dal punto di vista finanziario, l’acquisto della casa dei genitori può essere interessante anche per i vostri figli.
- Sotto il profilo del diritto successorio non sussistono obblighi. In quanto venditori pagate come di consueto l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e in alcuni cantoni anche l’imposta sul trapasso di proprietà. Nel Cantone di Berna, ad esempio, ne siete esentati perché vendete ai vostri figli.
Le differenze in sintesi
| Aspetto finanziario | Aspetto successorio | Aspetto fiscale | |
| Anticipo sull’eredità | – gratuito – al prezzo di mercato ridotto | Per i discendenti beneficiari: obbligo di compensazionerispetto delle quote legittime | – Imposta sugli utili da sostanza immobiliare rinviata – Nessuna tassa sul trapasso di proprietà – Imposta sulle donazioni (a seconda del cantone e del grado di parentela) |
| Donazione | – gratuita – al prezzo di mercato ridotto (donazione mista) | Per i discendenti beneficiari: – obbligo di compensazione – rispetto delle quote legittime Per le altre persone: – obbligo di compensazione limitato – rispetto delle quote legittime | – Imposta sugli utili da sostanza immobiliare rinviata – Nessuna imposta sul trapasso di proprietà (a seconda del cantone e del grado di parentela) – Imposta sulle donazioni (a seconda del cantone e del grado di parentela) |
| Vendita al valore commerciale | – Vendita al prezzo di mercato | – Nessuna conseguenza | – Imposta sugli utili da sostanza immobiliare – Imposta sul trapasso di proprietà (a seconda del cantone) |
I figli dovrebbero riprendere l’ipoteca dei genitori?
Se i figli subentrano nell’abitazione di proprietà e quindi anche negli aspetti finanziari dell’immobile, si pone la questione di come procedere con l’ipoteca. Riprenderla o estinguerla?
I requisiti per trasferire un’ipoteca sono semplici: deve essere garantita la sostenibilità. Ciò significa che l’istituto finanziario che concede il credito e che ha predisposto l’ipoteca per finanziare l’immobile deve accettare il trasferimento dell’ipoteca. Di conseguenza, quest’ultimo verifica se i nuovi proprietari sono solvibili e dispongono dei mezzi finanziari necessari per permettersi l’immobile. Tuttavia, dato che le ipoteche sono sempre legate alle persone e agli immobili, le condizioni vanno comunque ridefinite. A seconda della situazione sul mercato, si creano così nuove possibilità e margini di manovra per le condizioni ipotecarie.
Se invece non si desidera rilevare l’ipoteca e rescindere il contratto in essere, in determinate circostanze è necessario pagare una cosiddetta «penale», ossia un importo per l’estinzione anticipata dell’ipoteca. Questa viene comunemente chiamata «indennità per disdetta anticipata». È calcolata in base alla durata ancora da conteggiare e ai potenziali interessi che sono legati al contratto ipotecario. È quindi possibile una risoluzione anticipata, ma questa può comportare dei costi.
Diritto di abitazione in caso di intestazione della casa
Desiderate vivere il più a lungo possibile nella vostra casa nonostante il trasferimento della proprietà? In tal caso avete due opzioni: diritto di abitazione o usufrutto. Queste cosiddette «servitù» vi consentono di trasferire la casa ai vostri discendenti e di continuare a disporre dell’immobile praticamente senza variazioni.
Con il diritto di abitazione potete vivere nella casa per tutta la vita e vi assumete solo le normali spese di manutenzione, come i costi dell’elettricità e di gestione. In questo caso il valore locativo viene in genere tassato come reddito.
Con l’usufrutto potete abitare personalmente nella casa oppure affittare l’immobile e incassare il canone d’affitto. Pagate le imposte sul valore locativo o sul reddito da locazione e l’imposta sulla sostanza. Inoltre, sono dovuti gli interessi ipotecari e i premi assicurativi, le spese di manutenzione e di gestione dell’immobile, proprio come avete fatto finora in qualità di proprietari.
Importante: l’usufrutto e il diritto di abitazione sono garantiti in linea di massima fino al decesso dei genitori, pertanto persistono anche nel caso in cui i genitori si trasferiscono in una casa di cura. La cosa migliore è stipulare in anticipo e tramite contratto le modalità di gestione del riscatto in una simile situazione. Ad esempio, che i genitori, nel caso del trasferimento in una casa di cura, rinunciano al diritto di abitazione o di usufrutto e percepiscono in cambio una rendita vitalizia o un’indennità una tantum. Sia l’usufrutto che il diritto di abitazione celano un certo potenziale di conflitto. I genitori, infatti, non hanno più il diritto di ristrutturare l’immobile secondo i loro desideri e, d’ora in poi, i grandi lavori di manutenzione andranno a carico dei figli. Ciò significa, ad esempio, che sono loro a decidere se installare o meno una nuova cucina.
Usufrutto e diritto di abitazione a confronto
| Diritto di abitazione | Usufrutto | |
|---|---|---|
| Motivazione | Principio: atto pubblico Eccezione: forma scritta semplice in caso di testamento o contratto ereditario | Principio: atto pubblico Eccezione: forma scritta semplice in caso di testamento o contratto ereditario |
| Durata | A tempo determinato o a vita. Possibilità di concludere anticipatamente con la rinuncia unilaterale da parte dell’avente diritto di abitazione. | A tempo determinato o a vita. Pos-sibilità di concludere anticipatamen-te con la rinuncia unilaterale da parte dell’usufruttuario. |
| Diritti | L’avente diritto di abitazione può abitare personalmente l’immobile. Il diritto di abitazione non è cedibile e non si trasmette per successione, pertanto l’affitto non è possibile. | L’usufruttuario può abitare personalmente o concedere in affitto l’immobile. Gli affitti introitati spettano all’usufruttuario. |
| Manutenzione ordinaria* | A carico dell’avente diritto di abitazione | A carico dell’usufruttuario |
| Manutenzione straordinaria | A carico del proprietario | A carico del proprietario |
| Interessi ipotecari* | A carico del proprietario | A carico dell’usufruttuario |
| Premi assicurativi* | A carico del proprietario | A carico dell’usufruttuario |
| Spese* | A carico del proprietario | A carico dell’usufruttuario |
| Imposta sulla sostanza | Il valore locativo è imponibile per l’avente diritto di abitazione. Le spese di manutenzione, gli interessi ipotecari e i premi assicurativi possono essere dedotti dal proprietario. | Il valore locativo è imponibile per l’usufruttuario, che può dedurre le spese di manutenzione, gli interessi ipotecari e i premi assicurativi. |
| Imposta sulla sostanza | A carico del proprietario, che può dedurre i prestiti ipotecari. | A carico dell’usufruttuario, che può dedurre i prestiti ipotecari. |
*È possibile stabilire regole diverse.
Come posso intestare la casa ai miei figli?
1. Stima della casa: consigliamo di far stimare il valore commerciale dell’immobile da esperti e di creare quanto prima delle condizioni chiare, anche in vista della futura successione.
2. Decisione sulla forma del trasferimento: valutate i vantaggi e gli svantaggi delle possibili forme di cessione (donazione, donazione mista, anticipo sull’eredità e vendita) e parlatene con i vostri figli.
3. Regolamentazione relativa al diritto di abitazione o all’usufrutto: valutate se il diritto di abitazione o l’usufrutto è un’opzione per voi e concordate le modalità in caso di trasferimento in una casa di riposo.
4. Consulenza finanziaria e legale: una consulenza fiscale può aiutare a comprendere le conseguenze relative alle imposte, mentre un avvocato vi spiega concretamente le condizioni quadro giuridiche (tra l’altro relative all’eredità e all’obbligo di compensazione).
5. Preparazione dei documenti: raccogliete tutti i documenti necessari. Questi includono:
- certificato di proprietà ed estratti attuali del registro fondiario
- contratti ipotecari e di credito
- contratti di donazione o di compravendita (nonché accordo sul diritto di abitazione o sull’usufrutto)
6. Appuntamento con il notaio: un appuntamento con il notaio è indispensabile, in quanto quest’ultimo registra il trapasso della proprietà nel registro fondiario. Qui vengono firmati i contratti e viene effettuato il trapasso formale della proprietà.
7. Iscrizione nel registro fondiario: dopo l’appuntamento con il notaio, i nuovi proprietari vengono iscritti nel registro fondiario. Questo è l’ultimo passaggio legale per completare il trasferimento.
8. Gestione finanziaria: se avete venduto la vostra casa, a questo punto avviene la liquidazione finanziaria. I figli pagano il prezzo d’acquisto, eventuali ipoteche vengono trascritte o assunte ex novo.
9. Trasloco e consegna: se non è stato concordato né il diritto di abitazione né l’usufrutto, una volta concluse tutte le fasi formali e la consegna dei documenti rilevanti, è possibile pianificare ed effettuare il trasloco.
10. Comunicazione all’ufficio controllo abitanti: infine, i nuovi proprietari devono notificare la variazione di domicilio alle autorità. Ciò comprende, tra l’altro, la notifica all’ufficio controllo abitanti e all’ufficio delle imposte.
Quanto costa intestare la casa ai figli?
I costi per l’intestazione di una casa ai propri figli in Svizzera possono variare e dipendono da diversi fattori. Ecco le principali voci di costo che dovrebbero essere prese in considerazione:
Spese notarili: l’atto pubblico del trapasso da parte del notaio è obbligatorio. I costi possono variare a seconda del cantone e del valore della casa, ma spesso oscillano tra lo 0,1% e l’1% del valore dell’immobile.
Spese per il registro fondiario: anche per l’iscrizione dei nuovi proprietari nel registro fondiario sono previste delle spese che dipendono dal valore dell’immobile. Anche questi in genere sono compresi tra lo 0,1% e l’1% del valore dell’immobile.
Costi di stima: Una stima professionale della casa è necessaria per determinare l’attuale valore di mercato. I relativi costi oscillano tra i 500 e i 1500 franchi.
Imposte: l’imposta sulle donazioni varia a seconda del cantone e dell’ammontare della donazione. Tuttavia, in molti cantoni le donazioni ai discendenti diretti (figli) sono esenti da imposte o soggette ad aliquote d’imposta ridotte. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene pagata solo al momento della vendita di una casa con il conseguimento di un utile e può anche essere rinviata in caso di cambiamento di proprietà per successione, donazione o anticipo ereditario. I costi dell’imposta sul trapasso di proprietà variano molto da cantone a cantone, da nessuna imposizione fino a importi relativamente elevati.
Costi di una consulenza legale e fiscale: il ricorso a un consulente fiscale o a un avvocato per chiarire gli aspetti fiscali e giuridici può comportare costi aggiuntivi. Questi dipendono dalla complessità del caso e dalla portata della consulenza.
Costi ipotecari e di credito: se la casa è ancora gravata da ipoteche, occorre sostenere dei costi per l’adeguamento o il trasferimento di ipoteche e prestiti. In caso di disdetta anticipata dell’ipoteca è eventualmente dovuta un’indennità per disdetta anticipata.
Altre spese: è possibile che vi siano altre spese minori, ad esempio per l’ottenimento di documenti o per la notifica del cambio di proprietà presso le autorità.
C’è un termine di prescrizione di 10 anni in Svizzera?
In Svizzera non esiste un termine di prescrizione per la rinuncia al patrimonio. Se, ad esempio, si cede la propria casa ai figli, l’operazione vale come rinuncia al patrimonio anche 10 anni dopo.
È comunque vantaggioso trasferire precocemente la casa ai figli, poiché il valore della donazione si riduce ogni anno dell’importo esente da imposte pari a 10 000 franchi. Inoltre, la rinuncia al patrimonio si applica al valore di mercato al momento della donazione. I successivi incrementi di valore andranno a favore dei nuovi proprietari.
