Ormai da anni i fondi immobiliari svizzeri rendono di più dei conti di risparmio. Vale ancora la pena di spostare i risparmi su questi fondi? Vi proponiamo l’analisi di Thomas Kaufmann dell’Asset Management della Banca Migros.
Chi si ricorda ancora di quando sui conti di risparmio venivano pagati interessi del quattro percento e oltre? Nel frattempo la situazione è cambiata così tanto che molti risparmiatori sono contenti se a fine anno riescono ancora a guadagnare qualcosa al netto delle spese.
A una remunerazione decisamente superiore allo zero non osa pensare quasi più nessuno ormai da parecchio tempo.
Ecco perché molti si sono messi alla ricerca di alternative negli ultimi anni. Alcuni hanno trovato la soluzione nei fondi immobiliari svizzeri e sono diventati investitori. Sinora questo cambiamento di strategia è stato più che proficuo, dato che negli ultimi cinque anni l’indice SXI Swiss Real Estate Fund, che riflette l’evoluzione del valore dei fondi immobiliari svizzeri inclusi i dividendi versati, è riuscito a conseguire un rendimento medio superiore al sette percento.
Volendo credere ad alcuni articoli dei media e alle opinioni di specialisti, sembrano moltiplicarsi i segnali che in futuro potrebbe essere più difficile continuare a ottenere rendimenti promettenti con gli immobili. Sta dunque per arrivare il momento in cui dovrebbe essere preso in considerazione un nuovo cambiamento di strategia, con il conto di risparmio pronto a rimpiazzare i fondi immobiliari? È poco probabile.
Rendimenti dei dividendi molto più elevati
Il rendimento medio delle distribuzioni dei fondi immobiliari quotati alla borsa svizzera ammonta attualmente a oltre il 2,44%. Tra l’altro occorre considerare che negli ultimi anni è continuamente sceso, in seguito all’apprezzamento delle quote. Confrontando il dato con i tassi dei conti di risparmio nel sondaggio recentemente condotto dalla rivista Bilanz, risulta che il differenziale di rendimento supera il due percento. In questa ottica la Banca nazionale svizzera dovrebbe stringere vigorosamente i freni della sua politica monetaria prima che il conto di risparmio torni ad essere allettante rispetto ai fondi immobiliari.
Premi elevati
I fondi immobiliari possono essere scambiati a premio o a sconto, intendendo con ciò la differenza tra il valore sottostante del portafoglio di immobili e il valore di mercato di tutte le quote scambiate in borsa. Attualmente questo premio si attesta in media al di sopra del 30%, di gran lunga oltre la media pluriennale del 15%. Nel frattempo alcuni fondi registrano addirittura un premio superiore al 40%, ossia l’investitore paga molto di più del valore del portafoglio immobiliare. Ciò è dovuto anche alla domanda sempre sostenuta a causa della mancanza di alternative d’investimento. Dal momento che i fondi immobiliari sono da parecchio tempo sotto i riflettori a causa della situazione dei tassi, possibili cambiamenti sul mercato dei tassi possono provocare rapide correzioni dei premi. Questo rischio deve tuttavia essere relativizzato.
Tassi ancora negativi
Non è ancora sicuro per quando la Banca nazionale svizzera deciderà il prossimo aumento dei tassi, ma nelle ultime settimane qualcosa è cambiato sul mercato del reddito fisso. In poco tempo il rendimento dell’obbligazione della Confederazione a dieci anni, per esempio, è salito dello 0,25%, scatenando un po’ di nervosismo sul mercato. Nonostante ciò il tasso di riferimento in Svizzera rimane sotto lo zero e per il futuro non si prevede un rapido aumento all’uno e oltre percento.
I valori degli immobili resistono
In passato il basso livello dei tassi ha provocato un’impennata del valore dei portafogli immobiliari dei fondi. Nel frattempo questo trend ha tuttavia subito una forte frenata, ascrivibile all’atteggiamento sempre più cauto delle società che si occupano di valutazioni immobiliari. In ultima istanza sono loro a stabilire il cosiddetto tasso di sconto, che contribuisce in misura notevole a determinare il valore degli immobili. Con questo tasso viene attualizzato il valore dei proventi immobiliari futuri. In passato il tasso di sconto non è diminuito parallelamente al tasso di riferimento, quindi anche un futuro aumento di quest’ultimo dovrebbe avere un effetto ritardato.
Il quadro economico rimane stabile
Alcuni dei nostri Paesi limitrofi hanno annaspato dopo la crisi finanziaria del 2008, mentre l’economia svizzera si è ripresa in fretta, beneficiando tra l’altro della capacità innovativa delle imprese, della politica finanziaria piuttosto cauta e del mercato del lavoro flessibile. Queste prerogative ci sono riconosciute anche dall’estero, pertanto la Svizzera è diventata sempre più un rifugio sicuro per i capitali stranieri. Di conseguenza il franco svizzero ha continuato a rafforzarsi, tanto che dal 2011 la Banca nazionale svizzera ha cercato di contrastarlo fissando un limite minimo di 1.20 rispetto all’euro. Nel gennaio di quest’anno le pressioni sono diventate esagerate e la massima autorità monetaria ha deciso di abolire il cambio minimo con l’euro.
Quale sarà l’influsso di una simile scelta sull’economia svizzera si rivelerà soltanto tra qualche trimestre.
In base alle nostre stime l’economia svizzera potrebbe accusare una provvisoria frenata, ma nello scenario attuale tendiamo ad escludere una grave battuta d’arresto.
La domanda di immobili rimane sostenuta
Non si attende un ripiegamento significativo neppure sul mercato immobiliare svizzero. La quota dei locali vuoti, soprattutto per gli uffici, potrebbe sì aumentare leggermente, ma il numero ridotto delle licenze edilizie indica una flessione dell’offerta di superfici commerciali. Dovrebbe invece rimanere elevata la domanda di immobili ad uso abitativo, imputabile da un lato al sempre elevato numero di stranieri che si stabiliscono nel nostro paese e dall’altro al costo del denaro, che si conferma interessante.
In futuro gli investitori dovranno tenere d’occhio lo scenario con attenzione ancora maggiore per individuare in tempo eventuali cambiamenti.
Tuttavia si prevede che i fondi immobiliari continuino a rendere di più del conto di risparmio anche in futuro.
Il Mi-Fonds (CH) SwissImmo investe già in un portafoglio ampiamente diversificato di fondi immobiliari svizzeri e di azioni di società immobiliari svizzere. Negli ultimi cinque anni ha ottenuto un rendimento medio annuo del 7,4 percento. Maggiori informazioni sul fondo sono pubblicate qui.
L’autore: Thomas Kaufmann ha conseguito il diploma di analista finanziario e gestore patrimoniale. In qualità di gestore del Mi-Fonds SwissImmo si occupa di tutti gli aspetti rilevanti per il mercato svizzero degli immobili.
