Calcolare il valore locativo: la prassi dei cantoni

L’abolizione del valore locativo viene richiesta ormai da anni, ma si fa attendere. Il Consiglio degli Stati è favorevole a un cambio di sistema. A livello politico, però, nulla è stato deciso. Nel frattempo, i valori locativi stabiliti a livello cantonale tendono ad aumentare. Una panoramica dei diversi metodi cantonali.

Per chi è proprietario/a di una casa, di un’unità per piani o di un appartamento vacanze, il valore locativo è una scocciatura. Il motivo è presto spiegato: il cosiddetto «valore locativo per immobili a uso proprio» è un’imposta su redditi puramente fittizi. Sono le ipotetiche entrate derivanti dai canoni di locazione che i/le proprietari/e potrebbero ricavare dall’affitto del loro immobile. Tuttavia, trattandosi di una proprietà abitativa a uso proprio, i/le proprietari/e pagano di fatto delle imposte per redditi di cui non hanno mai visto un franco o un centesimo. Secondo la prassi corrente, i valori locativi nei cantoni ammontano ad almeno il 70% dei relativi affitti comparativi. In base a una decisione del Tribunale federale, il 60% è l’importo minimo da rispettare in ogni singolo caso. A parte questo, i cantoni sono liberi di determinare i metodi con i quali calcolare e adeguare periodicamente i valori locativi. 

Nella sessione autunnale del 2021 il Consiglio degli Stati ha approvato un progetto per abolire questa imposta così impopolare. Tuttavia, il Consiglio federale e il Consiglio degli Stati hanno idee diverse e la controversia politica si protrarrà ancora a lungo. 

Valori locativi: tendenza all’aumento

Finché il cambio di sistema si farà attendere, i cantoni saranno sotto pressione. Negli ultimi dieci anni, infatti, i valori commerciali sono aumentati in molti luoghi e i cantoni sono costretti ad aumentare i valori locativi comparativamente bassi:

• Già nel 2015 il Gran Consiglio del Canton Argovia ha deciso di aumentare i valori locativi. Ciò ha comportato costi aggiuntivi per molti/e proprietari/e di abitazioni e ha suscitato risentimento. Nel frattempo, la Corte ha emesso una nuova sentenza che chiede un ulteriore aumento.
• Nel 2020 il Canton Berna ha effettuato una sostanziale rivalutazione di tutti gli immobili, sia per quanto riguarda i valori di imposta patrimoniale che per i valori locativi. I valori tassati sono tendenzialmente aumentati; in posizioni ottime si parla addirittura di un raddoppio dei valori locativi.
• In una sentenza del 2017, il Tribunale federale ha chiesto al Canton Basilea Campagna di adeguare il sistema. Infatti, in base allo status quo, non sembra possibile garantire il rispetto della soglia costituzionale del 60%. Nel Canton Basilea Campagna è così in discussione una nuova legge tributaria. In futuro, dovranno essere gli/le stessi/e proprietari/e di abitazioni a fornire informazioni essenziali sulla superficie abitativa e sulle stanze. Anche in questo caso il progetto è controverso. I/le proprietari/e di immobili chiedono di sospendere il progetto.

Canton Zurigo: valori troppo bassi?

Analoga è la situazione di partenza nel Canton Zurigo: qui è stato il tribunale di ricorso in materia fiscale a ritenere i valori locativi nella città di Zurigo «eccessivamente bassi» e non «conformi alle norme federali». Inoltre, i metodi di calcolo nel Canton Zurigo sono stati modificati l’ultima volta nel 2009 e da allora i prezzi degli immobili situati in posizioni favorevoli sono aumentati.

Ora, a febbraio 2021 il Consiglio di governo ha accolto le obiezioni e ha incaricato delle perizie specialistiche aventi il compito di verificare, tra l’altro, se i valori fiscali sono conformi alla Costituzione. Un portavoce del Dipartimento delle finanze di Zurigo ha indicato che i relativi chiarimenti richiedono tempo e che i risultati non sono ancora presenti.

Valore locativo in altri cantoni

La maggior parte dei cantoni applica procedure analoghe a quelle del Canton Zurigo; per lo più puntano a un margine compreso tra il 70 e il 90% circa dei valori di mercato. Si parte sempre dai metodi cantonali e dalle stime immobiliari. Ogni cantone si avvale di concetti propri (ad es. valore fiscale, valore catastale stimato, valore stimato dei beni, valore attuale, valore ufficiale). La difficoltà sta sempre nel fatto che per molti immobili di proprietà non vi sono affitti comparativi oggettivi. 

Sostanzialmente, i metodi di calcolo sono molto diversi:

• una parte dei cantoni segue una procedura standardizzata come quella del Canton Zurigo.
• Alcuni cantoni consultano dati statistici comparativi e utilizzano modelli edonici computerizzati (BE, AG, FR).
• Altri ancora dispongono di proprie sezioni di stima che raccolgono dati comparativi e stimano gli immobili del cantone (AI, GL, GR, LU, SG, SZ). Nel Cantone Appenzello Interno, ad esempio, è l’Ufficio stima cantonale a stabilire i valori locativi.
• Molti cantoni hanno il proprio metodo, basato ad esempio sul prezzo d’acquisto e sul valore commerciale (ZG) o sul valore assicurativo del fabbricato (moltiplicato per un fattore di correzione).
• A Ginevra, i contribuenti compilano un questionario e forniscono informazioni sull’immobile (superficie, età, arredamento, ecc.).

La situazione è ancora più complicata perché per l’imposta federale la Confederazione riprende solo in parte i valori locativi cantonali; spesso applica ulteriori supplementi o concede solo piccole deduzioni sui valori di mercato.