Gelder aus Pensionskasse und Säule 3a für Wohneigentum?

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims lässt sich oft nur mithilfe von Geldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Was ist dabei zu berücksichtigen?

Wohneigentum ist hierzulande teuer. Und die Finanzierungsregeln sind strikt: Banken gewähren Hypotheken üblicherweise bis zu einer Höhe von maximal 80 Prozent des Verkehrswerts und verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Um die Finanzierung der hohen Immobilienpreise zu stemmen, greifen viele Käuferinnen und Käufer auf ihre Guthaben aus der Pensionskasse und Säule 3a zurück.

Private Vorsorge (Säule 3a) für Wohneigentum

Variante 1: Vorbezug von Säule-3a-Geldern für Wohneigentum

Zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum kann alle fünf Jahre ein beliebiger Betrag aus der Säule 3a entnommen werden, und zwar bis fünf Jahre vor dem ordentlichen AHV-Alter. Dies gilt sowohl für den Kauf als auch für den Bau einer Immobilie. Auch für die Amortisation von Hypotheken, für Renovationen, für wertvermehrende Investitionen sowie ebenso für den Erwerb von Anteilscheinen einer Wohngenossenschaft darf Geld aus der Säule 3 a entnommen werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Option nur für Immobilien in der Schweiz verfügbar ist und das Objekt selbst bewohnt werden muss – für Ferienhäuser oder Renditeobjekte ist ein vorzeitiger Bezug der Säule 3a nicht zulässig.

Nehmen wir das Beispiel einer Finanzierung für ein Objekt mit einem Verkehrswert von einer Million Franken. Die Belehnungshöhe beträgt maximal 80 Prozent, die Eigenmittel mindestens 20 Prozent. Wie wirkt sich der Vorbezug aus? In diesem Fall wird das Vorsorgeguthaben der Säule 3a entnommen und als Eigenmittel angerechnet. Nehmen wir an, dass in unserem Beispiel 100’000 Franken aus dem Vorsorgevermögen bezogen werden – dann sind nur noch 100’000 Franken weitere Eigenmittel erforderlich. Die Hypothekarschuld beträgt 800’000 Franken.

Variante 2: Verpfändung von Säule-3a-Geldern für Wohneigentum

Auch eine Verpfändung von Säule 3a-Geldern ist möglich. Das Vorsorgeguthaben bleibt in der Säule 3a und wird der Bank als Sicherheit für eine höhere Belehnung verpfändet, z.B. in der Höhe von 100’000 Franken. Dadurch erhöht sich die maximale hypothekarische Belehnung von 800’000 auf 900’000 Franken, und der Bedarf an Eigenmitteln sinkt von 200’000 auf 100’000 Franken.

Wichtig: Eine Verpfändung ermöglicht eine Hypothekarfinanzierung von mehr als den üblichen 80 Prozent des Verkehrswerts, im Extremfall bis zu 100 Prozent. Das erhöht allerdings gleichzeitig die Zinslast – und kann je nachdem die finanzielle Tragbarkeit sprengen. Das heisst, in diesem Fall würden die Zinskosten, Amortisationen und Nebenkosten des Immobilienobjekts ein Drittel vom Nettoeinkommen des Schuldners übersteigen. Solche Fälle dürfte denn auch den Hauptgrund darstellen, warum diese an sich vorteilhafte Variante in der Praxis nicht häufiger zur Anwendung kommt.

Pensionskasse (2. Säule ) für Wohneigentum

Variante 1: Vorbezug von Pensionskassengeldern für Wohneigentum

Wie das Säule-3a-Kapital lassen sich auch Pensionskassengelder beziehen und als Eigenmittel bei der Wohneigentumsfinanzierung anrechnen. Und wie bei der Säule 3a ist dies alle fünf Jahre möglich – allerdings bis drei statt fünf Jahre vor Erreichen des ordentlichen AHV-Alters.

Weitere Unterschiede bestehen darin,

• dass bei der Pensionskasse eine Mindestbezugslimite von 20 000 Franken existiert (Säule 3a: kein Mindestbetrag) und

• dass der Finanzierungsmix mindestens 10 Prozent Eigenmittel umfasst, die nicht aus der Pensionskasse stammen (Säule 3a: keine Begrenzung).

• Zudem bestehen je nach Alter Beschränkungen beim maximal zulässigen Bezug (Säule 3a: keine Beschränkung). So darf nur bis Alter 50 das gesamte Pensionskassenguthaben für die Wohneigentumsförderung verwendet werden. Ab Alter 50 ist die Höhe der Bezüge auf den höheren der beiden folgenden Beträge beschränkt: nämlich auf das Sparkapital mit Alter 50 oder die Hälfte des zum Zeitpunkt des Bezugs vorhandenen Sparkapitals.

Wichtig: Pensionskassenbezüge sind nur als letzte Möglichkeit in Betracht zu ziehen. Sie sind nämlich mit dem gravierenden Nachteil verbunden, dass sie das Pensionskassenkapital schmälern und dass dadurch die Altersrenten tiefer ausfallen. Je nach Pensionskassenreglement werden zudem auch bei Invalidität oder Tod geringere Renten ausbezahlt. Gerade Familien mit Kindern sollten diese Lücke durch eine zusätzliche private Versicherung schliessen.

Variante 2: Verpfändung von Pensionskassegeldern für Wohneigentum

Auch Pensionskassengelder lassen sich zugunsten einer Hypothek verpfänden und dadurch Belehnungsquoten von über 80 Prozent erreichen. Allerdings besteht eine wichtige Zusatzbedingung: Der Finanzierungsmix muss mindestens 10 Prozent Eigenmittel enthalten, die nicht aus der Pensionskasse stammen.

Für Vor- und Nachteile gelten jene der Säule 3a analog. So bleiben die Guthaben und die Leistungen der Pensionskasse bei einer Verpfändung ungeschmälert; das muss andererseits mit einer höheren hypothekarischen Belehnung sowie mit höheren Zins- und Amortisationskosten erkauft werden.

Verpfändung oder Bezug: Die Vor- und Nachteile im Überblick