Steuertipps – Teil 2: Wohneigentum

Wie steht es steuerlich um Ihr Wohneigentum? Was müssen Sie beachten, um die fiskalische Belastung schlank zu halten?

Als Immobilienbesitzer haben Sie die Möglichkeit, durch bestimmte Massnahmen Ihre Steuerlast zu reduzieren. Entsprechend lohnt sich eine sorgfältige Steuerplanung. Beim Wohneigentum dienen Ihnen vor allem die folgenden Hebel, um Steuern zu sparen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypothekenauflösung

Bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek verlangt die Bank in der Regel eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das Bundesgericht präzisiert in zwei neuen Leiturteilen vom 3. April 2017, welche Auswirkungen solche Zahlungen bei der Grundstückgewinnsteuer und der Einkommenssteuer haben können. Es errichtet damit Leitplanken für die Kantone und sorgt für eine gewisse Vereinheitlichung der unterschiedlichen kantonalen Regelungen.

Die zwei betreffenden Erkenntnisse aus den Bundesgerichts-Urteilen:

a) Bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek sind bei der Grundstückgewinnsteuer Vorfälligkeitsentschädigungen als Anlagekosten abzugsfähig, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

b) Bei der Einkommenssteuer können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann als abzugsfähige Schuldzinsen geltend gemacht werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen (!) Kreditgeber ersetzt wird.

Mehr Freiraum bei einer Gebäudesanierung

Die Kosten für Renovation und Unterhalt sind für alle Liegenschaften ab Erwerb abzugsfähig – seit 2010 auch für Objekte, die stark vernachlässigt gekauft worden sind. Das bedeutet, dass der Kauf eines renovationsbedürftigen Hauses steuerlich gewisse Privilegien bietet. Verteilen Sie grössere Renovationen oder Sanierungen auf zwei bis drei Jahre, um während mehrerer Jahre vom Steuereffekt zu profitieren.

Unterhaltskosten und Renovationen geschickt planen

Allgemein gilt: Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt üblicherweise bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts respektive der Mieteinnahmen. In der Regel lohnt es sich jedoch zu prüfen, ob Sie mit dem Abzug der tatsächlichen Unterhaltskosten besser fahren.

Die abzugsfähigen Kosten umfassen Unterhalts- und Revisionsarbeiten (inkl. Reparatur, Wartung und Ersatz von Heizung, Waschmaschine, Herd usw.), Gartenunterhalt (inkl. Ersatz von Gartengeräten und mehrjährigen Pflanzen) sowie die Prämien für Gebäudeversicherungen. Bei Eigentumswohnungen können in der Regel auch Einlagen in den Erneuerungsfonds und die anteiligen Verwaltungskosten abgezogen werden.

Übrigens: Sie können die gesamten effektiven, abzugsfähigen Unterhalts- und Verwaltungskosten in Abzug bringen. Auch dann, wenn sie den Eigenmietwert übersteigen.
Investieren Sie Jahr für Jahr ungefähr den gleichen Betrag in den Unterhalt oder für Renovationen – und zwar so, dass er immer knapp unterhalb der Pauschale liegt? Gut möglich, dass Sie damit Sparpotenzial verschenken. Oftmals lohnt sich das folgende Szenario: Sie verzichten mal ein Jahr auf Renovationen und ziehen nur die Pauschale ab. Dafür führen Sie im folgenden Kalenderjahr umso mehr Arbeiten aus und haben somit die Möglichkeit, die oftmals die Pauschalkosten übersteigenden effektiven Kosten abzuziehen. Dadurch fällt die Steuerbelastung insgesamt tiefer aus.

Wertsteigerungen für den späteren Verkauf

Behalten Sie alle Belege für wertvermehrende Erneuerungskosten, denn Ihre belegbaren Rechnungen können Ihnen später gute Dienste erweisen. Das ist der Fall, wenn der Fiskus einen hohen Marktwert nennt und Sie Ihre Investitionen nutzen können, um die Grundstückgewinnsteuer zu reduzieren, die Sie beim Verkauf der Liegenschaft zu entrichten haben. Diese Steuer entfällt übrigens gänzlich, falls Sie den Verkaufserlös innerhalb einer angemessenen Frist – in der Regel innert zweier Jahre – in den Kauf eines neuen Wohnobjekts reinvestieren.

Zu Lebzeiten vererben

Idealerweise schenken Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten und räumen sich das Nutzniessungsrecht ein, damit Sie weiterhin in Ihrem Heim leben können. Besteuert wird nur der amtliche Wert der Liegenschaft abzüglich des Nutzniessungsrechts. Je früher eine Immobilie an die Erben abgetreten wird, umso höher ist der Wert der Nutzniessung und umso tiefer der Wert der Schenkung resp. die daraus resultierende Steuerbelastung. Es ist empfehlenswert, ein solches Vorhaben vorgängig mit dem Hypothekargeber zu besprechen.

Nachkommen zahlen Miete

Wenn Sie Ihren Kindern Wohneigentum zur Miete überlassen, versteuern Sie in einigen Kantonen anstelle des Eigenmietwertes nur die Mieteinnahmen abzüglich der Unterhaltskosten als Einkommen. Allerdings laufen Sie Gefahr der Steuerumgehung, wenn der Mietzins erheblich unter dem objektiven Mietwert resp. Eigenmietwert liegt. Gemäss einem Bundesgerichtsentscheid kann die Steuerumgehung ausgeschlossen werden, wenn der Mietzins mehr als 50 Prozent des Eigenmietwertes beträgt. Die Praxis in den Kantonen ist uneinheitlich.

Staatliche Förderung von ökologischen Sanierungen

Sie können Sanierungen, die den Energieverbrauch senken, trotz der damit einhergehenden Wertsteigerung bei den Bundessteuern in vielen Kantonen vollständig als Liegenschaftsunterhalt abziehen. Eine Sanierung führt allerdings unter Umständen zu einem erhöhten Eigenmietwert, was den anfänglichen Steuervorteil wieder reduziert.

Vorsorgegelder für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum einsetzen

Sie können Ihr Kapital aus der der zweiten Säule (berufliche Vorsorge) und der Säule 3a (steuerbegünstigtes, privates Sparen) unter gewissen Voraussetzungen für Ihr Immobilieninvestment einsetzen. Im Standardfall einer Hypothek, die 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, verbleibt die Notwendigkeit, 20 Prozent als Eigenkapital einzubringen. In diesem Fall müssen mindestens 10 Prozent aus separat angespartem Vermögen stammen – meist handelt es sich dabei um Vermögen, das auf dem Sparkonto, im Wertschriften-Portfolio oder auf einem Vorsorgekonto der Säule 3a liegt. Der restliche Teil der Eigenmittel kann durch den Vorbezug oder die Verpfändung von Mitteln aus der zweiten Säule finanziert werden.

Beachten Sie beim Bezug von Vorsorgegeldern aus steuerlicher Sicht vor allem diese Punkte:

a) Wenn Sie die Möglichkeit haben, staffeln Sie den Bezug für die Immobilienfinanzierung und die weiteren Bezüge der Vorsorgegelder. So reduzieren Sie die Steuerprogression. Berücksichtigen Sie dabei die bestehenden Einschränkungen: Der Vorbezug von Vorsorgegeldern darf höchstens alle fünf Jahre erfolgen. Nach dem 50. Altersjahr ist zudem bei den Pensionskassengeldern die Höhe des Bezuges beschränkt.

b) Wer Vorsorgeguthaben auszahlen liess, um Wohneigentum zu finanzieren, möchte später diese Vorsorgegelder eventuell wieder in die Vorsorgeeinrichtung zurückführen. Die Regelung hierzu hat per 1. Oktober 2017 geändert. Seither müssen es bei jeder Zahlung an die Pensionskasse mindestens 10 000 Franken sein, die zurückfliessen. Zuvor galten 20 000 Franken als Minimumbetrag. Die neue Regelung soll die Versicherten zu vermehrten Rückzahlungen anregen, damit sie im Zeitpunkt der Pensionierung über ein höheres Vorsorgeguthaben verfügen. Die bereits entrichtete Kapitalleistungssteuer auf dem vorgezogenen Guthaben wird bei der Rückzahlung zurückerstattet. Die Rückerstattung muss allerdings innert drei Jahren nach der Rückzahlung beantragt werden. Ansonsten erlischt der Anspruch.

c) Wenn Sie die Hypothek mit Mitteln aus der Säule 3a amortisieren und kurz danach Ihren Immobilienkredit aufstocken, kann das als missbräuchlich taxiert werden. Das Bundesgericht hat ein solches Vorgehen in einem Fall als Zweckentfremdung der gebundenen Selbstvorsorge eingestuft. Es gab jedoch leider keinen Hinweis darauf, wie gross der zeitliche Abstand zwischen dem Vorbezug und der anschliessenden Erhöhung sein muss. Hier besteht eine gewisse Rechtsunsicherheit.

Indirekte Amortisation und Privileg für Paare

Üblicherweise zahlen Sie Teile Ihrer Hypothek in Raten ab. Doch wenn Sie Kapital aus der Säule 3a einsetzen, können Sie stattdessen indirekt amortisieren. Sie zahlen dann regelmässig in die Säule 3a ein, und erst später wird die Hypothek mit dem Geld aus der Säule 3a direkt amortisiert. Auf diese Weise erzielen Sie mehrere positive Effekte:

• Die Einzahlungen in die Säule 3a sind steuerbegünstigt
• Sie setzen während der ganzen Laufzeit den vollen Hypothekarzins von der Steuer ab
• Sie haben die Wahl, bei der Säule 3a auf eine Lösung mit einem Aktienanteil von bis zu 50 Prozent zu setzen. Bei einem etwas längerfristigen Horizont führt das aller Wahrscheinlichkeit nach zu einer besseren Rendite als ein Säule-3a-Konto ohne Aktieninvestments.

Eine Einschränkung besteht insofern, als eine Abzahlung der Hypothek mittels Säule-3a-Gelder nur alle fünf Jahre erlaubt ist. Diese Regelung gilt pro Person. Paare, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, können abwechslungsweise ihr Vorsorgekonto zur Rückzahlung nutzen – theoretisch alle zweieinhalb Jahre. Zudem ist ab fünf Jahren vor Erreichen des ordentlichen AHV-Rentenalters (59 bei Frauen, 60 Jahre bei Männern) jederzeit ein ordentlicher Bezug ohne Einschränkungen möglich. Mittels regelmässiger Amortisationen können zusätzlich Steuern gespart werden. Weil die Kapitalbezüge aus der Säule 3a gestaffelt erfolgen, fällt man in eine tiefere Progressionsstufe.