5 x 10 Steuertipps 2016 – Teil 4: Wohneigentum

Für Immobilienbesitzer lohnt sich eine sorgfältige Steuerplanung ganz besonders. Hier erfahren Sie alles Wichtige über die indirekte Amortisation, die Unterhaltskosten oder die Grundstückgewinnsteuer. Heikle Fragen stellen sich zudem bei einer Nutzniessung oder der Vermietung an die eigenen Kinder.

1. Indirekte Amortisation: Als Paar dürfen Sie abwechseln

Steuern spart, wer die Hypothek nicht ratenweise und direkt zurückzahlt, sondern sie erst am Ende der Laufzeit mit dem bis dann einbezahlten 3a-Kapital verrechnet. Diese indirekte Amortisation bringt einen doppelten Steuervorteil: Einerseits reduziert die Einzahlung in die Säule 3a das steuerbare Einkommen. Und zum andern können die Schuldzinsen über die ganze Zeit in voller Höhe von der Steuer abgezogen werden. Gleichzeitig erlaubt die Lösung einen längerfristigen Vermögensaufbau. Wählt man nämlich zur Amortisation Vorsorgefonds mit einer Aktienquote bis maximal 50 Prozent, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass bei Erreichen des AHV-Alters mehr Geld angespart ist als mit einem Vorsorgekonto. In den letzten zehn Jahren konnten Sie mit dem Mi-Fonds (CH) 40 V der Migros Bank eine durchschnittliche Rendite von 3,7 Prozent pro Jahr erzielen, wie Sie hier nachlesen können.

Eine Abzahlung der Hypothek aus Geldern der Säule 3a ist alle fünf Jahre erlaubt.

Diese Regelung gilt allerdings pro Person. Ehepaare, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, können somit abwechslungsweise ihr Vorsorgekonto zur Rückzahlung nutzen – theoretisch also alle zweieinhalb Jahre. Eine regelmässige Amortisation hat ausserdem den Vorteil, dass die Kapitalbezüge aus der Säule 3a in eine tiefere Progressionsstufe fallen. Übrigens darf man im Jahr eines Bezugs gleichwohl in die dritte Säule einzahlen. Und im Gegensatz zur Auszahlung bei der Pensionierung sind auch Teilbezüge möglich.

2. Vorbezug von Vorsorgegeldern: Vorsicht bei anschliessender Aufstockung der Hypothek

Wer seine Hypothek mit Kapital aus der 3. Säule amortisiert, sollte anschliessend auf eine Aufstockung des Immobilienkredits verzichten. Das Bundesgericht hat im letzten Jahr ein solches Vorgehen als missbräuchlich taxiert. Im konkreten Fall erfolgte zunächst eine Reduktion der Hypothek um gut 80‘000 Franken durch einen Vorbezug der Säule 3a. Noch im gleichen Jahr wurde die Hypothek wieder um 40‘000 Franken erhöht, was das Bundesgericht als Zweckentfremdung der gebunden Selbstvorsorge einstufte. Leider gab das Gericht aber keinen Hinweis dazu, wie gross der zeitliche Abstand zwischen dem Vorbezug und der anschliessenden Erhöhung respektive dem Abschluss einer neuen höheren Hypothek sein muss, damit dies vom Fiskus toleriert wird. Diesbezüglich besteht somit eine gewisse Rechtsunsicherheit.

Wer seine Hypothek im Alter reduzieren möchte, kann dazu auch Kapital aus der Pensionskasse einsetzen.

Durch eine gut geplante zeitliche Staffelung zusammen mit dem Bezug der übrigen Vorsorgegelder lässt sich die Steuerprogression reduzieren (vgl. auch Teil 3 der Steuerserie). Zu berücksichtigen sind auch hier gewisse Einschränkungen: So darf der Vorbezug von Pensionskassengeldern höchstens alle fünf Jahre erfolgen. Und nach dem 50. Altersjahr ist zudem die Höhe des Bezugs beschränkt.

3. Unterhaltskosten und nicht dringende Renovationen geschickt planen

Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt je nach Kanton meist bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mieteinnahmen. Es lohnt sich jedoch oft, alternativ die tatsächlichen Unterhaltskosten abzuziehen. Sie sind nämlich vielfach höher, insbesondere bei älteren Liegenschaften und bei Renovationen. In solchen Fällen akzeptieren der Bund und alle Kantone sogar, dass die tatsächlichen Unterhaltskosten den Eigenmietwert beziehungsweise die Mieteinnahmen übersteigen können.

Die abzugsfähigen Kosten umfassen Unterhalts- und Revisionsarbeiten an der Immobilie (inklusive Reparatur, Wartung und Ersatz von Heizung, Waschmaschine, Herd usw.), Gartenunterhalt (inklusive Ersatz von Gartengeräten wie beispielsweise des Rasenmähers) sowie Prämien für Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Elementar- und Haftpflichtschäden. Bei Eigentumswohnungen können in der Regel auch Einlagen in den Unterhaltsfonds abgezogen werden.

Viele Hauseigentümer machen den Fehler, dass sie Jahr für Jahr etwa den gleichen Betrag in den Gebäudeunterhalt investieren, der knapp unterhalb der Pauschale liegt. Stattdessen lohnt es sich oftmals, in einem Jahr ganz auf Renovationen zu verzichten und nur die Pauschale abzuziehen. Und darauf in einer einzigen Steuerperiode gleich mehrere Arbeiten durchzuführen. Dadurch fällt die Steuerbelastung insgesamt tiefer aus. Die Kantone LU und TI sind diesbezüglich allerdings weniger kulant.

4. Mehr Freiraum bei einer Gebäudesanierung

Früher erlaubte der Fiskus während fünf Jahren nach dem Kauf einer vernachlässigten Liegenschaft keinen Abzug für die Instandstellungskosten. Seit der Aufhebung dieser Sperrfrist im Jahr 2010 ist der Kauf von älteren Häusern steuerlich attraktiver geworden. Generell gilt bei einer grösseren Renovation oder Gebäudesanierung, dass diese möglichst über zwei bis drei Jahre erfolgen sollte. Dadurch lassen sich die Unterhaltsabzüge auf mehrere Steuerperioden verteilen, was die Steuerprogression reduziert.

5. Wertvermehrung – wichtig beim Verkauf

Wertvermehrende Erneuerungskosten, wie zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens, können abgezogen werden, sobald die Liegenschaft verkauft wird. Sie reduzieren den allfälligen Grundstückgewinn. Solche Baurechnungen sollten Sie darum unbedingt aufbewahren.

Gerade beim Verkaufsgewinn von älteren Liegenschaften lohnt es sich, die Kalkulation der Behörden genau zu prüfen.

Der eingesetzte ursprüngliche Verkehrswert respektive Marktwert ist oftmals sehr schwierig zu eruieren. Falls der Fiskus zu einer hohen Gewinnschätzung kommt, kann diese allenfalls mithilfe zusätzlicher Informationen zum damaligen Verkehrswert reduziert werden.

Wer mit dem Verkaufserlös eine neue Liegenschaft erwirbt, muss vorerst keine Grundstückgewinnsteuer zahlen. Dies gilt aber nur, wenn der volle Erlös reinvestiert wird. Der Kauf des neuen Wohnobjekts muss zudem innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen, wobei der Fiskus in der Regel eine Dauer von bis zu zwei Jahren toleriert.

6. Den Eigenmietwert überprüfen

Eine Erhöhung des Eigenmietwerts sorgt häufig für Diskussionen: Im letzten Jahr betraf es zahlreiche Berner Gemeinden. Aktuell haben die Kantone Aargau und Basel-Stadt eine Anpassung geplant. Der Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften (kurz Eigenmietwert) erhöht das steuerbare Einkommen des Wohneigentümers. Zum Ausgleich akzeptiert der Fiskus dafür, die Kosten für die Hypothek und den Gebäudeunterhalt in Abzug zu bringen. Dieser Eigenmietwert wird in der Regel schematisch von der Steuerbehörde ermittelt und liegt meistens 20 bis 50 Prozent unter dem Verkehrswert. In Einzelfällen kann dieser Wert zu hoch ausfallen.

Manche Kantone kennen zudem eine Regelung für Härtefälle, wenn das Einkommen in einem Missverhältnis zum Eigenmietwert steht. Im Kanton Zürich zum Beispiel darf der Eigenmietwert nicht mehr als ein Drittel der Einkünfte ausmachen. Ausserdem kann der Eigenmietwert proportional um die nicht genutzten Zimmer verringert werden, wenn die Kinder ausgezogen sind oder auch beim Tod eines Partners oder nach einer Scheidung. Dieser so genannte Unternutzungsabzug ist allerdings nicht in allen Kantonen möglich.

7. Kinder zahlen Miete

Überlassen Eltern einem Kind ein Haus oder eine Wohnung zur Miete, müssen sie anstelle des Eigenmietwerts nur die Mieteinnahmen abzüglich der Unterhaltskosten als Einkommen versteuern. Aber aufgepasst: Zu beachten sind Anforderungen an die Mindesthöhe des Mietzinses: Gemäss einem Bundesgerichtsurteil sollte der Minimalzins mehr als die Hälfte des Eigenmietwerts betragen. Ansonsten darf der Fiskus eine Steuerumgehung annehmen. Ausserdem verlangen etliche Kantone wie SG oder BE, dass die Eltern so oder so den vollen Eigenmietwert versteuern.

8. Mit warmen Händen vererben

Es kann sich lohnen, wenn der Liegenschaftsbesitzer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten als Schenkung den Erben übergibt. Idealerweise geschieht das mit der gleichzeitigen Einräumung eines Nutzniessungsrechts für den Erblasser. Der Schenkungssteuer unterliegt nämlich nur der amtliche Wert der Liegenschaft abzüglich des Nutzniessungsrechts. Je früher eine Immobilie an die Erben abgetreten wird, umso höher ist der Wert der Nutzniessung und umso tiefer der Wert der Schenkung. Beim Tod des Erblassers ist dann keine weitere Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr geschuldet.

Auch unverheiratete Paare fahren steuerlich oft besser, wenn sie ihre Liegenschaft zu Lebzeiten dem Partner schenken und die Nutzniessung daran behalten.

Aber Achtung: Da für Schenkungen keine gesetzliche Verjährungsfrist vorgesehen ist, berücksichtigen Behörden auch Vermögensabtretungen, die zehn oder mehr Jahre zurückliegen. Weil der Staat nicht für die Pflegekosten von Personen aufkommen will, welche ihr Vermögen verschenkt haben, kann die Fürsorgebehörde auch die Nachkommen respektive den Nutzniesser zur Kasse bitten. Allerdings ist eine Schenkung von 10‘000 Franken pro Jahr erlaubt. Somit wird für jedes Jahr seit der Abtretung das anrechenbare Vermögen um diesen Betrag reduziert.

9. Der Staat fördert ökologische Sanierungen

Energiesenkende Investitionen wie zum Beispiel die Isolierung der Fassade können bei den Bundessteuern und in vielen Kantonen vollständig als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden, selbst wenn sie wertvermehrend sind (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH). Allerdings kann eine solche Sanierung auch dazu führen, dass der Fiskus danach den Eigenmietwert der Liegenschaft erhöht, was den anfänglichen Steuervorteil wieder reduziert.

10. Abzüge bei Ferienobjekten

Bei einer Ferienwohnung ist der Eigenmietwert ebenfalls als Einkommen zu versteuern. Seit 2011 allerdings kommt zum Beispiel im Kanton Bern der etwas höhere Mietwert für die Bundessteuer zur Anwendung. Die Änderung begründet der Fiskus damit, dass damit ein Anreiz entstehen soll, die nicht selbst genutzte Liegenschaft zu vermieten. Umgekehrt dürfen die Unterhaltskosten abgezogen werden. Dazu zählen in manchen Kantonen auch jene für die Drittverwaltung oder Einlagen in den Unterhaltsfonds beim Stockwerkeigentum. Wird das Ferienobjekt möbliert vermietet, dürfen in der Regel 20 Prozent der Miete für die Abnützung der Wohnungseinrichtung abgezogen werden.

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