Renovations- und Umbaukosten bedeuten nicht immer Mehrwert

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit hat Wohneigentum eine wachsende Bedeutung als Kapitalanlage. Für deren Werterhalt und Wertsteigerung investieren Hauseigentümer über die Jahre hinweg beträchtliche Summen. Doch was sind diese Investitionen wirklich wert?

Wer hofft, mit baulichen Investitionen und Verbesserungen den Wert seines Wohneigentums zu erhöhen, sieht sich nicht selten arg enttäuscht. Wenn eines Tages ein sachkundiger Schätzer oder ein Immobilienmakler das Objekt auf Herz und Nieren prüft, werden die individuellen Ausbauten oft gar nicht oder nur teilweise berücksichtigt. Nehmen wir als Beispiel eine edle Designerküche, den Einbau einer Sauna oder den Bau eines privaten Swimmingpools im Garten. Roman Ballmer, Leiter hedonische Modelle beim Beratungsunternehmen IAZI, sagt dazu: «Ein Einbau von Luxuselementen ist in den seltensten Fällen wertsteigernd, da diese für potenzielle Käufer oft keinen Mehrwert stiften.»

Lagefaktoren spielen mit

Silvan Mohler, Präsident des Schweizer ImmobilienschätzerVerbands (SIV), kommt zu ähnlichen Schlüssen: «Allzu individuelle Ausbauten einer Immobilie schlagen sich nur in selteneren Fällen in einem höheren Verkehrswert nieder.» Bauliche Massnahmen in Richtung höherwertige Materialien oder Luxus seien im Übrigen «ausgesprochen lageabhängig», so der Experte weiter. Wenn sowohl die Standortgemeinde als auch die Mikrolage innerhalb der Gemeinde eher von mässiger Qualität sind oder zumindest nicht gerade als 1a-Lage gelten, zahlen sich solche Investitionen kaum aus. Auserlesene Materialien und Haushaltgeräte in gehobenem Standard oder eine eigene Sauna zählen hingegen zu den vorausgesetzten Eigenschaften eines Hauses respektive einer Villa, wenn der Wohnstandort wirklich als exklusiv einzustufen ist und die Gemeinde dieses Renommee ausstrahlt.

Was tatsächlich längerfristig an Wert zulegt, ist der Boden, auf dem das Gebäude steht. Doch sämtliche Teile des Hauses, alle Materialien und technischen Installationen sind innerhalb von 30 bis 60 Jahren auf null abzuschreiben. Es gilt der simple Grundsatz: Der Zahn der Zeit nagt an allen Gebäuden. Ein Kühlschrank z.B. ist nach 10 Jahren abzuschreiben; spätestens nach 15 bis 30 Jahren sind Küche, Heizung, Holzfenster und Sanitärinstallationen an der Reihe. Für all die Geräte, Wände, Böden, technischen Installationen und weiteren Bauteile ist als Faustregel eine jährliche Wertminderung von rund 1 bis 2 Prozent zu kalkulieren. Richtig teuer wird es, wenn später grössere Sanierungen anstehen – etwa ein Austausch der Heizung, die elektrischen Installationen, oft auch die Fenster, das Dach und die Fassade. Nebenkosten und Gebäudeunterhalt stellen in diesem Sinne keine Investition dar, sondern sind dem Konsum und den Lebenshaltungskosten zuzuordnen.

Der laufende Unterhalt ist entscheidend

Wenn die Liegenschaft nicht laufend gut unterhalten und gepflegt wird, verliert sie an Wert. Typisches Beispiel sind Eigentumswohnungen aus den 1960er- oder 1970er-Jahren. Wenn die einzelnen Stockwerkeinheiten innen und das Gebäude aussen nicht periodisch erneuert worden sind, muss der Eigentümer mit gewissen Werteinbussen rechnen. Lässt schon der erste äussere Eindruck von Fenstern, Fassade und Garten auf eine Vernachlässigung schliessen, schreckt dies potenzielle Käufer ab. Im Rahmen einer objektiven Verkehrswertschätzung würde ein Experte höchstens noch folgendes Gegenargument ins Feld führen: Möglicherweise wird eine positive Entwicklung des Landwerts Abschreibungen bzw. eine Wertminderung des Gebäudes aufwiegen.

Von der technischen Entwertung abgesehen, erfahren Gebäude auch eine wirtschaftliche Werteinbusse. Denn die Anforderungen an Grundrisse und Ausstattung sowie die alltägliche Nutzung von Wohnhäusern sind einem stetigen Wandel unterworfen. Ein Wohnhaus aus den 1970er-Jahren erzielt im Wiederverkauf nur dann einen guten Preis, wenn es tadellos unterhalten ist und zeitgemäss umgebaut wurde. Dazu gehören z.B. eine neue Wohnküche, in der Regel zwei Nasszellen (anstatt nur ein Bad wie früher), angemessene Wohnflächen der einzelnen Zimmer und immer mehr auch ein privater Aussenraum (Balkon, Terrasse oder Loggia).

Fallbeispiel: Renovieren oder Dach ausbauen?

Bleibt die Frage: Welche Massnahmen versprechen trotz einigen Einschränkungen einen positiven Effekt auf den Verkehrswert? Fährt ein Eigentümer beispielsweise besser, wenn er umfassende Renovationen vornimmt? Oder soll er gleich in das Raumprogramm eingreifen, das Dachgeschoss aufstocken oder anbauen? Nehmen wir an, dass er zwei Optionen erwägt: 

• Er investiert rund 90’000 Franken in eine grössere und umfassende Renovation (Küche, Fassade, Dach, Sanitärleitungen usw.). 
• Zweitens prüft er den Ausbau des Dachgeschosses; damit würde er einen zusätzlichen beheizten und bewohnbaren Raum schaffen.

Gängige Instrumente für solche Bewertungsfragen sind die in der Branche und bei vielen Banken heute üblichen hedonischen Bewertungsmodelle. Sie zerlegen – etwas vereinfacht gesagt – Immobilien in ihre Eigenschaften (Alter, Lage, Fläche, Innenausbau, Zustand usw.) und gestatten es, diese Merkmale zu «bewerten».

Gestützt auf diese Methode, würde sich die «Rendite» in unserem Fallbeispiel recht unterschiedlich präsentieren: Eine umfassende Renovation wird den Verkehrswert in aller Regel nur partiell erhöhen. Denn ein wesentlicher Teil davon ist ganz einfach unter dem Titel «Reparaturen, Unterhalt, Instandhaltung» abzubuchen. Die Nutzbarkeit des Hauses für einen künftigen Eigentümer würde dadurch nicht verbessert. Anders liegt der Fall bei einer Erhöhung der Wohnfläche: Schöpft der Eigentümer mit einer Aufstockung, durch einen Ausbau des Dach oder eines Untergeschosses ein verstecktes Potenzial aus, erhöht dies mit hoher Sicherheit den Marktwert.

Doch auch hier spielen die konkreten Umstände und die Zahlungsbereitschaft am jeweiligen Standort mit hinein, wie SIV-Experte Silvan Mohler ergänzt: «In der Praxis muss ein Eigentümer auch die Relation zu den effektiven Baukosten berücksichtigen.» Wer beispielsweise einen Bungalow, also ein einstöckiges Gebäude, um ein voll ausgebautes und beheiztes Wohngeschoss aufstocken will, muss mit erheblichen Investitionskosten rechnen. Auch in diesem Zusammenhang gilt, dass sich solche Verbesserungen an guten, gefragten Wohnlagen eher bezahlt machen als an zweitklassigen Standorten.

Macht sich eine energetische Sanierung bezahlt?

Die Sensibilität für die Umwelt- und CO2-Bilanz von Gebäuden und insbesondere der Heizung hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Ob und in welchem Umfang entsprechende Investitionen den Verkehrswert beeinflussen, ist allerdings nicht leicht mit harten Fakten zu belegen. Silvan Mohler vom SIV hält dazu fest: «Handelt es sich z.B. um eine Immobilie mit vermieteten Wohnungen, hängt die Bewertung stark von den Zahlungsströmen ab.» Der Eigentümer und damit in diesem Sinne der Investor richtet das Augenmerk auf die längerfristige Verzinsung seiner Investition. Ob sich nun Mietwohnungen in Gebäuden mit Photovoltaik und Wärmepumpe generell besser vermieten lassen, ist aus Sicht vieler Experten zumindest fraglich. Denn die Fläche, der bauliche Standard und natürlich die Lage sind die gewichtigeren Faktoren. Eine energetische Verbesserung wird aber längerfristig zu tieferen Betriebs- und Nebenkosten führen. Diese Einsparung wiederum könnte sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken. Denn sie führt zu einer Verbesserung der Zahlungsströme bzw. der Ertragslage – immer unter der Annahme, dass die Bruttomiete gleich bleibt.

Ob und wie dieser Effekt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen spielt, ist offen. In diesem Segment hängt die Zahlungsbereitschaft stark von den individuellen Präferenzen ab. Sofern allerdings die Anforderungen bei den künftigen kantonalen und eidgenössischen Gesetzen (Stichwort CO2-Emissionsgrenzwerte) steigen, wird dies nicht ohne Folgen bleiben. Immerhin werden dann in einigen Jahren Immobilien, die energetisch ins Hintertreffen geraten, gegenüber Neubauten deutlich schlechter abschneiden. Eine Privatperson, die zuerst einige zehntausend Franken in eine Umrüstung des Hauses investieren muss, wird dies bei den Kaufverhandlungen berücksichtigen.