Mit fortschreitendem Alter ändern sich oft auch die Bedürfnisse und Ansprüche an die eigenen vier Wände. Vielleicht möchten Sie Ihren Haushalt verkleinern und das Haus Ihren Kindern anbieten. Oder Sie wollen weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben, aber schon mal vorausschauend die Eigentumsverhältnisse regeln – und dabei sichergehen, dass das geliebte Elternhaus weiterhin im Besitz der Familie bleibt. So oder so: Beim Thema «Haus an Kinder überschreiben» gibt es einiges zu beachten.
Ist es sinnvoll ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?
Vorsicht bei Ergänzungsleistungen
Die Entscheidung, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben, ist eine komplexe Angelegenheit und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es gilt, die Möglichkeiten von Schenkung über Erbvorbezug bis hin zum Verkauf zu prüfen und die jeweiligen finanziellen, erbrechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu kennen – auch hinsichtlich der Kosten für einen späteren Heimaufenthalt im Pflegefall.
Oft spielt dabei der Erhalt des Familienvermögens eine Rolle – und die Angst, die Liegenschaft eines Tages verkaufen zu müssen, um die hohen Kosten für ein Pflegeheim bezahlen zu können. Die Idee, das eigene Vermögen inklusive Eigenheim an die Erben zu verschenken und dann im Pflegefall die Heimkosten via Ergänzungsleistungen (EL) bezahlen zu lassen, klingt da vielleicht verführerisch. Gerade, da man oft davon liest, dass mit der Übertragung von Hauseigentum eine 10-Jahresfrist existiert, wonach eine Schenkung verjährt.
Doch Vorsicht: Die Behörden rechnen bei der Prüfung des EL-Anspruchs das freiwillig unentgeltlich veräusserte Vermögen – also Schenkungen oder Erbvorbezüge – zum bestehenden Vermögen hinzu. Das heisst, die Schenkung könnte sich als Bumerang erweisen. Einerseits besteht das Risiko, den EL-Anspruch zu verlieren und somit den Gang zum Sozialamt antreten zu müssen. Andererseits könnten die Beschenkten die Schwelle der Verwandtenunterstützungspflicht überschreiten und in der Folge für die Pflegeheimkosten ihrer Eltern – zumindest teilweise – aufkommen müssen. Und: Seit 2021 müssen die Erbberechtigten nach dem Tod eines EL-Bezügers oder einer EL-Bezügerin die in den letzten zehn Jahren erhaltenen Leistungen zurückzahlen, die über dem Freibetrag von 40’000 Franken liegen.
Darlehen als Alternative
Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann für böses Blut sorgen, wenn sich die anderen Erben benachteiligt fühlen. Eine andere Möglichkeit, die Nachkommen noch zu Lebzeiten zu unterstützen (und dabei den Familienfrieden nicht zu gefährden), ist ein Darlehen an Ihre Nachkommen. Dies hat den Vorteil, dass das Vermögen weiterhin in Ihrem Besitz bleibt und Sie bei Bedarf und je nach vertraglicher Ausgestaltung das Darlehen zurückfordern können. Im Erbfall fällt das Darlehen als Forderung in die Erbmasse, womit kein Nachkomme bevorzugt wird. Nur die Frage, was Sie mit Ihrer Immobilie machen, ist damit nicht beantwortet.
Immobilie übertragen: Welche Möglichkeiten gibt es?
Vererben, verschenken, verkaufen?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Immobilie an die nächste Generation zu übertragen: Erbvorbezug, Schenkung (oder gemischte Schenkung) und Verkauf.
Erbvorbezug an Nachkommen
- Bei einem Erbvorbezug übergeben Sie das Haus entweder ganz ohne finanzielle Gegenleistung oder zu einem Preis unter dem Verkehrswert. Das begünstigte Kind zahlt also nicht den vollen (oder gar keinen) Verkaufspreis für das Haus und die Differenz zum eigentlichen Wert gilt als Erbvorbezug. Es empfiehlt sich, die Vereinbarung schriftlich – inkl. Erbvorbezugsbetrag – festzuhalten, da dieser Betrag dann an die Nachlasssumme angerechnet wird. Es besteht also eine Ausgleichspflicht gegenüber den anderen Erbinnen und Erben, beispielsweise den Geschwistern.
- Sie können das begünstigte Kind in Ihrem Testament von dieser Ausgleichspflicht befreien, allerdings nur im Rahmen der freien Quote. Die Pflichtteile müssen gewahrt bleiben. Dies gilt übrigens auch für eine zwischenzeitliche Wertsteigerung, die normalerweise ebenfalls ausgeglichen werden muss. Auch dies lässt sich verhindern, wenn Sie es in Ihrem Testament entsprechend festhalten.
- Bei einem Erbvorbezug wird keine Handänderungssteuer fällig und die Grundstückgewinnsteuer lässt sich aufschieben. Weiter wird nur die Differenz zwischen dem Verkehrswert und der Gegenleistung als Erbvorbezug besteuert – wovon die Nachkommen in vielen Kantonen befreit sind.
Schenkung / Gemischte Schenkung an Nachkommen und übrige Personen
- Ist der oder die Begünstigte kein gesetzlicher Erbe, spricht man nicht von einem Erbvorbezug, sondern von einer Schenkung. Sie haben dies als Erblasserin oder Erblasser ausdrücklich als Schenkung zu erklären. Während Sie bei der Schenkung die komplette Liegenschaft unentgeltlich übergeben, spricht man von einer «gemischten Schenkung», wenn Sie die Immobilie unter dem Marktpreis übergeben.
- Bei einer Schenkung (oder gemischten Schenkung) an Nachkommen besteht grundsätzlich eine Ausgleichspflicht. Bei übrigen Personen in der Regel auch – allerdings muss der oder die Begünstigte nach Ihrem Tod «nur» die Schenkungen ausgleichen, die weniger als fünf Jahre zurückliegen und Pflichtteile verletzen.
- Steuerlich verhält es sich wie bei einem Erbvorbezug. Das heisst, auch bei einer Schenkung lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben und es wird meistens keine Handänderungssteuer fällig (kantonale Unterschiede). Mit der Schenkungssteuer wird ebenfalls nur die Differenz zwischen dem Verkehrswert und der Gegenleistung – also dem «Kaufpreis», den die Begünstigten bezahlen – besteuert. Der Steuersatz hängt von dem Schenkungsbetrag und dem Verwandtschaftsgrad ab und ist kantonal stark unterschiedlich (0% bis über 40%).
Verkauf
- Ein Verkauf an Ihre Nachkommen ist zwar kein Vererben, aber dennoch eine prüfenswerte Möglichkeit. Denn dadurch, dass Sie den Preis erzielen, den Sie auch auf dem freien Markt erhalten hätten, können Sie Ihre finanzielle Lage festigen und gut für später vorsorgen – zum Beispiel für eine altersgerechte Wohn- und Pflegeeinrichtung. Ein häufiger Diskussionspunkt ist jeweils der «Verkaufspreis».
- Oft liegt der sogenannte Familienpreis – also der Preis, zu welchem Sie die Liegenschaft Ihrem Kind übergeben – unter dem aktuellen Marktpreis. Dies, da Sie sich die Vermarktungskosten und je nach Kanton auch die Handänderungssteuer sparen. So kann es also auch für Ihre Kinder finanziell interessant sein, das Elternhaus zu kaufen.
- Erbrechtlich ergeben sich keine Pflichten. Als Verkäuferin oder Verkäufer zahlen Sie wie sonst auch eine Grundstückgewinnsteuer, in gewissen Kantonen zahlen Sie ausserdem die Handänderungssteuer. Im Kanton Bern sind Sie beispielsweise davon befreit, weil Sie an Ihre Nachkommen verkaufen.
Die Unterschiede im Überblick
| Finanziell | Erbrechtlich | Steuerlich | |
| Erbvorbezug | – unentgeltlich – zum reduzierten Marktpreis | Für begünstigte Nachkommen: – Ausgleichspflicht – Pflichtteile sind zu wahren | – Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben – Keine Handänderungssteuer – Schenkungssteuer (je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad) |
| Schenkung | – unentgeltlich – zum reduzierten Marktpreis (gemischte Schenkung) | Für begünstigte Nachkommen: – Ausgleichspflicht – Pflichtteile sind zu wahren Für übrige Personen: – Begrenzte Ausgleichspflicht – Pflichtteile sind zu wahren | – Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben – Keine Handänderungssteuer (je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad) – Schenkungssteuer (je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad) |
| Verkauf zum Verkehrswert | – Verkauf zum Marktpreis | – Keine Folgen | – Grundstückgewinnsteuer – Handänderungssteuer (je nach Kanton) |
Sollen Kinder die Hypothek der Eltern übernehmen?
Wenn die Kinder das Eigenheim und somit auch die finanziellen Aspekte der Liegenschaft übernehmen, stellt sich die Frage, was mit der Hypothek geschieht. Übernehmen oder auflösen?
Die Voraussetzungen für das Übertragen einer Hypothek sind simpel: Die Tragbarkeit muss gegeben sein. Das bedeutet, dass das kreditgebende Finanzinstitut, welches die Hypothek zur Finanzierung für die Liegenschaft bereitgestellt hat, einer Übertragung zustimmen muss. Entsprechend wird geprüft, ob die neuen Besitzenden zahlungsfähig sind und über die finanziellen Mittel verfügen, um sich die Liegenschaft zu leisten. Allerdings: Da Hypotheken stets personen- und immobiliengebunden sind, müssen die Bedingungen ohnehin neu geregelt werden. Je nach Marktsituation ergeben sich so neue Möglichkeiten und Spielraum für die Hypothekarkonditionen.
Möchte man die Hypothek hingegen nicht übernehmen und aus dem bestehenden Vertrag aussteigen, muss unter Umständen ein sogenannter «Penalty» gezahlt werden, also ein Ausstiegsbetrag für das vorzeitige Auflösen der Hypothek. Diese wird «Vorfälligkeitsentschädigung» genannt. Sie berechnet sich aus der noch abzurechnenden Laufzeit und den potenziellen Zinsen, die am Hypothekenvertrag haften. Das frühzeitige Auflösen ist also möglich, kann aber mit Kosten verbunden sein.
Wohnrecht bei Hausüberschreibung
Sie haben den Wunsch, trotz Eigentumsübertrag noch möglichst lange im Haus wohnen zu können? Dann stehen Ihnen zwei Optionen offen: Wohnrecht und Nutzniessung. Diese sogenannte «Dienstbarkeiten» ermöglichen Ihnen, Ihr Haus an die Nachkommen zu übertragen und praktisch unverändert über die Liegenschaft zu verfügen.
Beim Wohnrecht können Sie lebenslang im Haus wohnen und kommen nur für die gewöhnlichen Unterhaltskosten wie Strom- und Betriebskosten auf. In der Regel versteuern Sie in diesem Fall den Eigenmietwert als Einkommen.
Bei der Nutzniessung können Sie das Haus selbst bewohnen oder die Immobilie vermieten und den Mietzins einnehmen. Sie versteuern den Eigenmietwert beziehungsweise den Mietertrag und zahlen die Vermögenssteuer. Zusätzlich begleichen Sie die Hypothekenzinsen und Versicherungsprämien, Kosten für Unterhalt und Bewirtschaftung der Immobilie – exakt wie bisher als Eigentümerin oder Eigentümer.
Wichtig: Nutzniessung und Wohnrecht gelten grundsätzlich bis zum Tod der Eltern; sie laufen also auch weiter, wenn diese ins Pflegeheim umziehen. Am besten regeln Sie schon im Voraus vertraglich, wie in einer solchen Situation die Ablösung gehandhabt werden soll. Zum Beispiel, dass die Eltern beim Umzug ins Heim auf das Wohn- oder Nutzniessungsrecht verzichten und dafür eine lebenslange Rente oder eine einmalige Abfindung erhalten. Und: Sowohl die Nutzniessung als auch das Wohnrecht bergen ein gewisses Konfliktpotenzial. Denn die Eltern haben kein Recht mehr, die Liegenschaft nach ihren Wünschen umzugestalten und für grössere Unterhaltsarbeiten sind fortan die Kinder verantwortlich. Das bedeutet beispielweise, dass sie darüber entscheiden, ob eine neue Küche eingebaut wird oder nicht.
Nutzniessung und Wohnrecht im Vergleich
| Wohnrecht | Nutzniessung | |
|---|---|---|
| Begründung | Grundsatz: öffentliche Beurkundung Ausnahme: einfache Schriftlichkeit bei Testament bzw. Erbvertrag | Grundsatz: öffentliche Beurkundung Ausnahme: einfache Schriftlichkeit bei Testament bzw. Erbvertrag |
| Dauer | Befristet oder lebenslänglich. Vorzeitige Beendigung durch einseitigen Verzicht des Wohnberechtigten möglich. | Befristet oder lebenslänglich. Vorzeitige Beendigung durch einseitigen Verzicht des Nutzniessers möglich. |
| Rechte | Der Wohnberechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen. Das Wohnrecht ist unvererblich und unübertragbar, weshalb eine Vermietung nicht erlaubt ist. | Der Nutzniesser darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dem Nutzniesser zu. |
| Gewöhnlicher Unterhalt* | Vom Wohnberechtigten zu tragen | Vom Nutzniesser zu tragen |
| Ausserordentlicher Unterhalt | Vom Eigentümer zu tragen | Vom Eigentümer zu tragen |
| Hypothekarzinsen* | Vom Eigentümer zu tragen | Vom Nutzniesser zu tragen |
| Versicherungsprämien* | Vom Eigentümer zu tragen | Vom Nutzniesser zu tragen |
| Gebühren* | Vom Eigentümer zu tragen | Vom Nutzniesser zu tragen |
| Einkommenssteuer | Der Eigenmietwert wird durch den Wohnberechtigten versteuert. Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien können vom Eigentümer in Abzug gebracht werden. | Der Eigenmietwert wird durch den Nutzniesser versteuert, Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien können von ihm in Abzug gebracht werden. |
| Vermögenssteuer | Vom Eigentümer zu versteuern, Hypotheken können von ihm in Abzug gebracht werden. | Vom Nutzniesser zu versteuern, Hypotheken können von ihm in Abzug gebracht werden. |
*Eine abweichende Regelung ist möglich.
Wie kann ich mein Haus an meine Kinder überschreiben?
1. Bewertung des Hauses: Wir empfehlen, den Verkehrswert der Liegenschaft professionell schätzen zu lassen und möglichst frühzeitig klare Verhältnisse zu schaffen – auch für den späteren Erbfall.
2. Entscheidung über die Übertragungsform: Wägen Sie die Vor- und Nachteile der möglichen Übertragungsformen (Schenkung, gemischte Schenkung, Erbvorbezug und Verkauf) ab und sprechen Sie mit Ihren Kindern darüber.
3. Regelung bezüglich Wohnrecht oder Nutzniessung: Überlegen Sie, ob für Sie ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung in Frage kommt, und vereinbaren Sie, was bei einem Umzug ins Heim gilt.
4. Finanzielle und rechtliche Beratung: Eine Steuerberatung kann helfen, die steuerlichen Konsequenzen zu verstehen, während Sie ein Anwalt konkret über die rechtlichen Rahmenbedingungen (u.a. zur Erbschaft und Ausgleichspflicht) aufklärt.
5. Vorbereitung der Dokumente: Stellen Sie alle notwendigen Dokumente zusammen. Dazu gehören:
- Eigentumsnachweise und aktuelle Grundbuchauszüge
- Hypotheken- und Kreditverträge
- Schenkungs- oder Kaufverträge (sowie Wohnrecht- bzw. Nutzniessungsvereinbarung)
6. Termin beim Notar: Ein Termin beim Notar ist unerlässlich, da der Notar die Übertragung des Eigentums im Grundbuch einträgt. Hier werden die Verträge unterschrieben und die formale Übertragung des Eigentums vorgenommen.
7. Eintragung ins Grundbuch: Nach dem Notartermin erfolgt die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch. Dies ist der letzte rechtliche Schritt, um die Übertragung abzuschliessen.
8. Finanzielle Abwicklung: Falls Sie Ihr Haus verkauft haben, erfolgt nun die finanzielle Abwicklung. Die Kinder bezahlen den Kaufpreis, eventuelle Hypotheken werden umgeschrieben oder neu aufgenommen.
9. Umzug und Übergabe: Ist weder Wohnrecht noch Nutzniessung vereinbart, kann nun – nach Abschluss aller formellen Schritte wie auch der Übergabe relevanter Dokumente – der Umzug geplant und durchgeführt werden.
10. Meldung beim Einwohneramt: Abschliessend müssen die neuen Eigentümer die Änderung des Wohnsitzes bei den Behörden melden. Dies umfasst u.a. die Meldung beim Einwohner- und Steueramt.
Was kostet es, das Haus auf die Kinder zu überschreiben?
Die Kosten für die Übertragung eines Hauses auf die Kinder in der Schweiz können variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind die wichtigsten Kostenpunkte, die berücksichtigt werden sollten:
Notarkosten: Die Beurkundung der Übertragung durch den Notar ist verpflichtend. Die Kosten können je nach Kanton und Wert des Hauses variieren, liegen aber oft zwischen 0,1 und 1 Prozent des Immobilienwertes.
Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch fallen ebenfalls Gebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Diese können ebenfalls zwischen 0,1 und 1 Prozent des Immobilienwertes liegen.
Bewertungskosten: Eine professionelle Bewertung des Hauses kann notwendig sein, um den aktuellen Marktwert zu bestimmen. Die Kosten hierfür können zwischen 500 und 1500 Franken liegen.
Steuern: Die Schenkungssteuer variiert je nach Kanton und der Höhe der Schenkung. In vielen Kantonen sind Schenkungen an direkte Nachkommen (Kinder) jedoch steuerfrei oder unterliegen reduzierten Steuersätzen. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst beim Verkauf eines Hauses fällig, wenn ein Gewinn erzielt wird und lässt sich bei einem Eigentumswechsel durch Erbgang, Schenkung oder Erbvorbezug auch aufschieben. Die Kosten für die Handänderungssteuer sind pro Kanton sehr unterschiedlich – von keiner Besteuerung bis zu relativ hohen Beträgen.
Kosten Rechts- und Steuerberatung: Die Inanspruchnahme eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts zur Klärung der steuerlichen und rechtlichen Aspekte kann zusätzliche Kosten verursachen. Diese Kosten hängen von der Komplexität des Falls und dem Umfang der Beratung ab.
Hypothekar- und Kreditkosten: Falls das Haus noch belastet ist, können Kosten für die Anpassung oder Umschreibung von Hypotheken und Krediten anfallen. Bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
Sonstige Gebühren: Eventuell fallen noch weitere kleinere Gebühren an, beispielsweise für die Beschaffung von Dokumenten oder die Meldung des Eigentümerwechsels bei Behörden.
Gibt es eine 10-Jahresfrist in der Schweiz?
In der Schweiz gibt es keine Verjährungsfrist für einen Vermögensverzicht. Wenn man beispielsweise sein Haus an die Kinder überschreibt, gilt dies auch nach 10 Jahren noch als Vermögensverzicht.
Sein Haus frühzeitig an die Kinder zu überschreiben ist dennoch vorteilhaft, da sich der Wert der Schenkung jedes Jahr um den Freibetrag von 10’000 Franken vermindert. Ausserdem gilt für den Vermögensverzicht der Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung. Spätere Wertsteigerungen gehen zugunsten des neuen Eigentümers.
