Auswirkungen von Covid-19 auf den Büro-Immobilienmarkt

Die aktuelle Pandemie und ihre Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft sind in ihrer Form einmalig. Entscheidend wird sein, wie sich die Pandemie weiterentwickelt und wie schwer die Rezessionsfolgen sein werden. Dennoch lassen sich für den Büromarkt einige Erkenntnisse aus der Vergangenheit – insbesondere der Finanzkrise – und aus der Markterfahrung ableiten.

Es dauerte eine Dekade, bis sich der Schweizer Büromarkt von den Folgen der Finanzkrise erholt hat (siehe Grafik). So wurden 2019 erstmalig nach der Finanzkrise wesentliche positive Mietsteigerungen und eine Angebotsknappheit in den Schweizer Zentren verzeichnet. Schon heute ist sicher, dass die wirtschaftlichen Folgen von Covid-19 die der Finanzkrise bei weitem übertreffen. Daher lässt sich erahnen, dass die anfängliche Erholung des Büromarkts nun abrupt beendet und in weite Ferne gerückt ist.

Eine Erholung des Büromarkts braucht viele Jahre

Noch sind die Auswirkungen der Pandemie wenig sichtbar

Aktuell ist, von punktuellen Mietzinsausfällen abgesehen, am Markt noch wenig spürbar. Dies ist einerseits darauf zurückzuführen, dass der Büromarkt durch die bestehenden, langjährigen Mietverhältnisse träge ist. Andererseits werden aktuelle Suchmandate und Vermietungen trotz der Pandemie fast ausnahmslos abgeschlossen. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass mittelfristig die Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen deutlich unter Druck kommen werden. Mietzins- wie auch Flächenreduktionen werden aufgrund des wiederkehrenden Kostendrucks über die meisten Branchen hinweg die Folge sein. Im grossen, erzwungenen Home-Office-Experiment werden Rufe laut, dass der Bedarf an Büroflächen massiv sinken wird. Es ist zu erwarten, dass sich die regelmässige Arbeit im Home-Office als Standard etablieren wird.

Doch zeigten die neuen Arbeitswelten bereits vor der Corona-Pandemie Tücken im Konzept. Die Annahme «Anteil Home-Office gleich Anteil Flächenreduktion» ist schlichtweg falsch. Denn Home-Office ist vor allem an bestimmten Tagen wie mittwochs, wenn die Kinder nachmittags daheim sind, oder freitags beliebt. Folglich ist das Büro an anderen Tagen tendenziell überbucht: Mitarbeitende beginnen in aller Früh, um einen favorisierten Platz zu ergattern oder überhaupt in bestehenden Teams zusammenarbeiten zu können.

Externalisierung der Kosten – steigende Nachfrage im Wohnmarkt?

Zudem regt sich bei vielen Arbeitnehmenden der Widerstand. Hohe Mietkosten in den Städten führen dazu, dass nicht alle ausreichend Platz für ein dauerhaftes Büro in der Wohnung haben. Eine grössere Wohnung wäre für einige schlicht die Überwälzung der Büroflächenkosten auf die Mitarbeitenden. Dies bestätigt auch der jüngste Bundesgerichtsentscheid, der Arbeitgeber verpflichtet, sich finanziell am Home-Office zu beteiligen, sofern kein geeigneter Arbeitsplatz im Büro gestellt wird. Zukünftig könnte dies ein Anreiz sein, das Home-Office attraktiver zu machen und diesem buchstäblich auch mehr Raum zu geben.

Wertschöpfung benötigt auch räumliche Nähe

Fest steht, dass das Büro ein Ort der geschäftlichen Beziehungsarbeit bleiben wird und für die Mitarbeiterbindung essenziell ist. Kreatives, interdisziplinäres Arbeiten, das für einen grossen Anteil der Wertschöpfung in Unternehmen verantwortlich ist, wird trotz fortschreitenden digitaler Möglichkeiten weiterhin im Office stattfinden. Darüber hinaus werden das vermutlich anhaltende Hygienebewusstsein und das weiter gepflegte Social Distancing die mancherorts gesteigerte Flächeneffizienz wieder verringern, die im Grossraumbüro durch flexible Arbeitsplatzmodelle erreicht wird. Daher ist keine übermässige Flächenreduktion von bis zu 40 Prozent zu erwarten, wie in gewissen Worst-Case-Szenarien prognostiziert wird.

Realistisch sind jedoch wieder spürbar ansteigende Leerstände insbesondere für Grossflächen an peripheren, weniger nachgefragten Standorten. Ausserdem dürfte die Projektentwicklungstätigkeit im gewerblichen Bereich einen Einbruch erfahren. Denn der grundsätzliche Trend ist unbestritten: Unternehmen werden mehr und mehr Möglichkeiten für freiwilliges Home-Office schaffen und damit dem wachsenden Bedürfnis nach flexibler Arbeitsgestaltung entsprechen.

Co-Working als mittelfristiger Gewinner der Krise?

Co-Working-Anbieter ermöglichen mit flexiblen Arbeitsplätzen und Meeting-Räumlichkeiten eine Alternative zum klassischen Büro und Home-Office. Diese sind aber aufgrund des abrupt abgerissenen Nachfrageeinbruchs in der Krise ins Schleudern gekommen. Doch Totgesagte leben länger: Gut vernetzte Anbieter mit einer grossen Auswahl an Standorten können künftig noch stärker von dem Strukturwandel profitieren. Die Nachfrage wächst durch den Bedarf an «third places» zum Arbeiten, durch den zunehmenden Kostendruck der Unternehmungen und durch die damit verbundenen Flächenreduktionen.

Summa summarum stehen der Büromarkt und vor allem Eigentümer gewerblicher Liegenschaften vor erneuten Herausforderungen. Es wird einen Nachfragerückgang geben, der längerfristig anhalten könnte, wie wir bereits nach der Finanzkrise beobachten konnten. Trotzdem bleiben Büroflächen strukturell weiterhin notwendig, allerdings wird sich die Spreu weiter vom Weizen trennen. Und letztlich entscheidet der Verlauf der Pandemie und die Schwere der Rezession über die Tiefe und Dauer der nächsten Delle im Büromarkt.

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