Les effets du Covid-19 sur le marché immobilier des bureaux

La pandémie actuelle et ses répercussions sur l’économie et la société sont uniques en leur genre. L’évolution de la pandémie et l’ampleur des répercussions de la récession seront décisives à cet égard. Il est néanmoins possible de tirer quelques enseignements du passé – notamment de la crise financière – pour le marché des bureaux.

Il aura fallu une décennie au marché suisse des bureaux pour se remettre des conséquences de la crise financière (voir graphique). Ainsi, c’est en 2019 que des augmentations importantes des locations et une pénurie de l’offre dans les centres suisses ont été enregistrées pour la première fois après la crise. Aujourd’hui déjà, il est avéré que les conséquences économiques du Covid-19 dépasseront de loin celles de la crise financière. On peut donc s’attendre à ce que la reprise du marché des bureaux s’arrête brutalement et ne se poursuivra pas de sitôt.

La reprise du marché des bureaux prend plusieurs années

L’impact de la pandémie n’est pas encore visible

À l’exception de pertes de loyers ponctuelles, le marché ne ressent encore guère les effets de la pandémie à l’heure actuelle. Cela est dû, d’une part, au fait que le marché des bureaux est statique en raison des baux à long terme existants. D’autre part, malgré la pandémie, les mandats de recherche actuels et les locations aboutissent presque tous à une conclusion. On peut toutefois s’attendre à ce que les nouvelles locations et les prolongations de contrats subissent de fortes pressions à moyen terme. Des réductions de loyers et de surfaces interviendront dans la plupart des branches du fait de la pression accrue sur les coûts. Dans ce contexte de télétravail généralisé forcé, certains affirment que le besoin en surfaces de bureaux va massivement diminuer. En effet, le télétravail régulier va sans doute s’imposer comme norme.

Mais les pièges des nouveaux environnements de travail sont déjà apparus avant la pandémie. L’hypothèse «part de télétravail = part de réduction de surface» est erronée. En effet, le télétravail est surtout demandé certains jours, notamment le mercredi quand les enfants ont congé l’après-midi, ou le vendredi. En conséquence, les bureaux tendent à être suroccupés les autres jours: les collaborateurs commencent très tôt pour trouver une place privilégiée ou tout simplement pour pouvoir travailler ensemble dans des équipes existantes.

Externalisation des coûts – hausse de la demande sur le marché résidentiel?

De plus, de nombreux collaborateurs manifestent de la résistance. En raison des loyers élevés dans les villes, ils ne disposent en effet pas tous de suffisamment de place pour installer durablement un bureau à domicile. Pour certains d’entre eux, louer un appartement plus grand reviendrait tout simplement à assumer les coûts des surfaces de bureau. Ce point de vue a été confirmé par la récente décision du Tribunal fédéral qui oblige l’employeur à participer financièrement au télétravail en l’absence de poste de travail approprié au bureau. Voilà qui pourrait à l’avenir inciter les entreprises à rendre le télétravail plus attrayant et à lui accorder davantage de place.

La création de valeur nécessite aussi une proximité spatiale

Il ne fait aucun doute que le bureau restera un lieu de relations professionnelles et qu’il est essentiel à la fidélisation des collaborateurs. Le travail créatif et interdisciplinaire, qui fournit une part importante de la création de valeur dans les entreprises, continuera à être effectué au bureau, malgré la multiplication des possibilités numériques. Par ailleurs, la sensibilisation à l’hygiène – probablement durable – et le maintien de la distanciation sociale réduiront à nouveau l’efficacité accrue des surfaces souvent obtenue grâce à des modèles flexibles de postes de travail dans les bureaux paysagers. Il ne faut donc pas s’attendre à une réduction marquée des surfaces allant jusqu’à 40%, comme le prévoient certains des scénarios les plus pessimistes.

Une hausse sensible du taux de vacance est néanmoins réaliste, en particulier pour les grandes surfaces dans les sites périphériques moins demandés. En outre, les activités de développement de projets dans le secteur commercial devraient chuter. En effet, la tendance générale est incontestable: les entreprises créeront de plus en plus de possibilités pour le télétravail facultatif, répondant ainsi aux besoins croissants de flexibilité dans l’organisation du travail.

Le coworking, grand gagnant de la crise à moyen terme?

Les fournisseurs d’espaces de travail partagés proposent une alternative au bureau classique et au télétravail grâce à des postes de travail et des locaux de réunion flexibles. Ils ont toutefois été affectés par la chute brutale de la demande pendant la crise. Mais les fournisseurs dotés d’un bon réseau et d’un vaste choix de sites vont rebondir et pourront à l’avenir bénéficier encore davantage des changements structurels. La demande s’accroît en raison de la demande de «tiers-lieux» pour travailler, de la pression accrue sur les coûts des entreprises et des réductions de surfaces qui en découlent. Quoi qu’il en soit, le marché des bureaux et surtout les propriétaires d’immeubles commerciaux sont confrontés à de nouveaux défis. La demande va baisser, peut-être durablement, comme nous avons déjà pu l’observer après la crise financière. Mais les surfaces de bureaux restent nécessaires sur le plan structurel, même si une sélection va continuer de s’opérer. Finalement, l’évolution de la pandémie et la gravité de la récession détermineront l’ampleur et la durée du fléchissement sur le marché des bureaux.

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