Solidarhaftung Hypothek: Was heisst das konkret?

Solidarhaftung – ein Begriff, der beim Eigenheim oft entscheidende Folgen hat, gerade wenn es um eine gemeinsame Hypothek geht. Doch was bedeutet das genau? Kurz gesagt: Die Schuldner haften gemeinsam – und im Ernstfall auch alleine – für die gesamte Hypothek. Wir erklären, was das für Ehe- und Konkubinatspaare oder Erbengemeinschaften bedeutet und wie sie sich absichern können.

Was bedeutet Solidarschuld/Solidarhaft?

Eine Solidarschuld beschreibt ein Schuldenverhältnis, bei dem mehrere Personen zusammen haften. Der Gläubiger kann dabei von jedem einzelnen Schuldner verlangen, die gesamte Schuld zu begleichen.

In der Praxis bedeutet das: Solange die Schuld offen ist, kann jeder Schuldner zur Zahlung herangezogen werden – unabhängig davon, wie viel Anteil er oder sie an der Schuld tatsächlich verursacht oder bereits bezahlt hat.

Wie entsteht eine Solidarschuld?

Gemäss Obligationenrecht kann eine Solidarschuld aus zwei Gründen entstehen:

1. Die Schuldner erklären dem Gläubiger gegenüber, dass jeder einzelne für die Erfüllung der gesamten Schuld haften will (gemeinsame Hypothek, gemeinsamer Mietvertrag).
2. Die Solidarschuld entsteht von Gesetz wegen (ein von mehreren Personen verursachter Schaden).

Solidarhaftung von Lebenspartnern und Erbenge meinschaften bei Hypotheken

Bei einer Hypothek entsteht Solidarhaftung also, wenn mehrere Personen – häufig Ehe- und Konkubinats­paare oder Erbengemeinschaften – gemeinsam einen Kreditvertrag zur Finanzierung einer Immobilie abschliessen. Das heisst, alle Schuldner sind der Bank gegenüber für die Zinszahlungen und die vollständige Rückzahlung der Hypothekarschuld verantwortlich. Das gilt unabhängig davon, wer welchen Anteil der Liegenschaft finanziert hat oder welche Miteigentumsanteile im Grundbuch eingetragen sind. Die Bank kann Forderungen wie Zinszahlungen oder Amortisationen bei jedem der Schuldner geltend machen.

Beispiel Ehepaar im hälftigen Miteigentum: Das Ehepaar Susi und Silvan Hausmann (Name geändert) nimmt gemeinsam eine Hypothek in Höhe von 800’000 Franken auf, um ihr Haus im Wert von 1 Million Franken zu finanzieren. Beide sind als Miteigentümer mit gleichen Quoten im Grundbuch eingetragen. Da beide den Hypothekarvertrag gemeinsam unterzeichnet haben, haften sie gesamtschuldnerisch für die Hypothekarzinsen und die Amortisationszahlungen.  Angenommen, das Ehepaar trennt sich, Silvan zieht aus und Susi wird zahlungsunfähig: Solange der Hypothekarvertrag besteht, haftet Silvan mit seinem gesamten Vermögen für die Zahlung der Zinsen und Amortisation – selbst wenn er nicht mehr in der Liegenschaft wohnhaft ist.

Solidarhaftung bei Mietverträgen

Auch bei Mietverträgen ist die Solidarhaftung häufig anzutreffen, insbesondere bei Wohngemeinschaften, wo gemeinsam unterschrieben wird. Dies bedeutet:

• Haftung für Mietrückstände: Wenn ein Mitbewohner seinen Mietanteil nicht zahlt, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin den vollen Mietbetrag von den anderen Mietern einfordern. Die Gesamtschuld bleibt unabhängig von der internen Aufteilung zwischen den Personen bestehen.
• Haftung bei Schäden: Die solidarische Haftung gilt auch für Schäden an der Mietwohnung. Falls eine Mitbewohnerin das Parkett verkratzt, haften neben ihr auch die anderen Mieterinnen und Mieter.
• Kündigung und Entlassung: Eine Person aus dem Mietvertrag zu entlassen, ist nur mit Zustimmung des Vermieters bzw. der Vermieterin möglich. Ohne Entlassung bleibt die Person solidarisch haftend, selbst wenn sie ausgezogen ist.

Was passiert mit der Hypothek bei einer Scheidung?

Eine gemeinsame Hypothek bleibt in der Regel auch bei einer Scheidung bestehen – unabhängig davon, ob einer der Partner auszieht. Bei Solidarhaftung bedeutet das, dass beide Partner – unabhängig von ihren jeweiligen finanziellen Mitteln – für die gesamte Hypothek verantwortlich sind, wenn sie die Immobilie zu gleichen Teilen besitzen (hälftiges Miteigentum).

Haftung nach der Scheidung

Auch wenn ein Partner auszieht, bleibt er in der Solidarhaftung und haftet weiterhin für die gesamte Hypothek, solange er im Vertrag als Mitschuldner aufgeführt ist. Das bedeutet:

• Fortbestehende Zahlungsverpflichtung: Auch nach einem Auszug ist der Partner weiterhin verpflichtet, seinen Teil zur Rückzahlung der Hypothek beizutragen.
• Rechte bei Zahlungsrückständen: Die Bank kann bei Zahlungsausfällen die gesamte Summe von beiden Ex-Partnern einfordern, selbst wenn nur einer die Immobilie nutzt.
• Auswirkung auf die Bonität: Solange beide Partner im Vertrag stehen, wirkt sich die Hypothek auf die Kreditwürdigkeit beider aus – eine mögliche Hürde bei späteren Finanzierungen.

Vorsicht beim Miteigentum: Beim hälftigen Miteigentum wird nicht beachtet, wer wie viel zum Kauf der Liegenschaft beigesteuert hat. Standardmässig wird in den meisten Kaufverträgen das hälftige Miteigentum aufgeführt. Ehepartner, die unterschiedlich hohe Beträge für das Haus bezahlen, können dies mit sogenannten Eigentumsquoten im Grundbuch festhalten. Sofern nichts anderes vereinbart wird, teilt sich das Paar dann bei einer Scheidung die Hypothekarschulden wie auch Gewinn oder Verlust im Verhältnis dieser Quoten.

Entlassung aus der Solidarhaftung bei Hypotheken

Im Idealfall kommt die Person, die das Eigenheim übernimmt, für die Hypothek auf, und die Person, die nichts mehr von dem Haus hat, kann aus der Solidarschuldnerschaft entlassen werden. Ein solches Szenario ist möglich, wenn die Bank sicher ist, dass die finanziellen Mittel des einzelnen ausreichend sind für eine alleinige Haftung der Hypothek.

Ist das jedoch nicht der Fall, gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Die Hypothek verringern (durch Vorsorgegelder oder Erbvorbezug) oder
2. Zusatzsicherheiten wie Wertschriften und Lebensversicherungen als Pfand zur Verfügung stellen.

Bieten auch diese Massnahmen nicht genügend Sicherheit, erlischt die Solidarhaftung erst, wenn das Haus verkauft wird.

Kosten für die Entlassung aus der Solidarhaftung

Eine Entlassung aus der Solidarhaftung bei Hypotheken ist meist mit Kosten verbunden. Dazu gehören Vertragsprüfung und Anpassungskosten: Eine Entlassung aus der Solidarhaftung erfordert eine Anpassung des Hypothekenvertrags. Die Bank erhebt dafür oft eine Gebühr für die Vertragsprüfung und -bearbeitung.

Konkubinat: Solidarhaftung für unverheiratete Paare

Unverheiratete Paare, die gemeinsam eine Immobilie finanzieren, haften meist ebenfalls solidarisch für die Hypothek. Dennoch gibt es wesentliche Unterschiede zur Haftung bei Ehepaaren, insbesondere bei Trennung oder im Todesfall eines Partners. Deshalb ist es für Konkubinatspaare ratsam, klare Absprachen zu treffen und sich rechtlich abzusichern.

Unterschiede zur Solidarhaftung bei verheirateten Paaren

Während verheiratete Paare in der Schweiz durch das Eherecht abgesichert sind, haben unverheiratete Paare weniger rechtlichen Schutz. In der Praxis bedeutet das:

• Im Trennungsfall: Bei einer Trennung bleibt die Solidarhaftung bestehen, solange beide Partner im Hypothekenvertrag stehen. Oft bleibt unklar, wie die Immobilie aufgeteilt wird, wer im Haus bleiben darf und wie die Zahlungsaufteilung erfolgt.
• Im Todesfall: Stirbt ein Partner, ist der überlebende Partner in der Regel allein für die gesamte Hypothek verantwortlich, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Ohne ehelichen Erbanspruch müssen auch Regelungen zur Eigentumsübertragung getroffen werden.

Absicherungsmöglichkeiten für Konkubinatspaare

Um Risiken zu minimieren, können unverheiratete Paare verschiedene Vorkehrungen treffen:

• Konkubinatsvertrag: Dieser regelt die Rechte und Pflichten beider Partner im Hinblick auf die Immobilie. Bei einer Trennung oder im Todesfall kann damit die Nutzung der Immobilie und die weitere Haftung besser festgelegt werden.
• Lebensversicherung: Eine Lebensversicherung zugunsten des Partners kann sicherstellen, dass im Todesfall Mittel zur Verfügung stehen, um den Hypothekenanteil des verstorbenen Partners zu decken.