Mercato immobiliare: case molto ricercate, uffici preferibilmente in città

L’anno prossimo i prezzi degli appartamenti di proprietà e delle case unifamiliari continueranno ad aumentare. Le aspettative per il mercato degli uffici, al contrario, rimarranno contenute. Lo dimostra il sondaggio estivo 2021 di CSL relativo al mercato immobiliare.

Il sondaggio estivo di CSL Immobilien sul mercato degli uffici e degli immobili residenziali* giunge a una conclusione chiara su un punto: anche l’anno prossimo gli appartamenti di proprietà e le case unifamiliari in posizioni centrali a Zurigo, Basilea e Berna rimarranno decisamente scarsi e quindi costosi. Per la stragrande maggioranza dei locatari, il sogno di possedere un’abitazione propria nelle aree urbane è diventato irraggiungibile. 

Abitare nelle città diventerà ancora più costoso

La forte domanda, alimentata ancora dai bassi tassi ipotecari, incontra nelle città un’offerta notoriamente scarsa. Non è quasi più possibile costruire nuovi edifici in posizioni urbane, o perché mancano gli spazi o perché è praticamente impossibile dal punto di vista del diritto edilizio. E se un appartamento da tre o quattro locali arriva sul mercato dopo una ristrutturazione o un cambio di inquilini, per molte persone del ceto medio l’offerta è difficilmente accessibile.

La maggior parte degli operatori del settore prevede che in futuro il mercato abitativo nelle città sarà fortemente dominato da abitazioni di piccole dimensioni. In questo senso, gli appartamenti con 1,5 o 2,5 locali sono considerati offerte tipiche della vita urbana. Ne consegue uno spostamento geografico: in futuro, la domanda più consistente di abitazioni di grandi dimensioni (almeno 4,5 locali) gli esperti la vedono chiaramente negli agglomerati urbani e nelle zone rurali. 

Case unifamiliari richieste

Gli operatori del settore intervistati nell’ambito dello studio partono dal presupposto che le case unifamiliari saranno colpite da una spinta inflazionistica praticamente sull’intero territorio. Perché ciò che molte famiglie e nuclei di più persone non riescono a trovare in città e nell’agglomerato, lo cercano invece nelle zone rurali: la maggior parte dei nuclei composti da più persone e delle famiglie accetta distanze leggermente più lunghe e cerca abitazioni più adatte, cioè più spaziose, nelle regioni rurali. Spesso si tratta di case unifamiliari, ma anche di case bifamiliari e unifamiliari a schiera. Sulla scia di questo movimento demografico, gli esperti osservano anche nelle aree rurali un aumento dei prezzi delle proprietà abitative.

La persistente e consistente domanda di immobili più grandi e di spazi maggiori ha a che fare con i cambiamenti sociali e la pandemia. Il numero di persone che lavora da casa continua ad aumentare rispetto al passato. Il telelavoro richiede più spazio e spesso più locali di quelli che offrono gli appartamenti in città. Ovviamente, sarebbe sbagliato pensare che alla gente non piaccia vivere in città. Ma l’equilibrio del mercato è tale che i rispettivi desideri di spazi abitativi generosi e di un numero sufficiente di locali possono essere realizzati solo nelle comunità rurali.

Abitare a condizioni più economiche – ma dove?

I professionisti del settore immobiliare si aspettano anche un ulteriore aumento dei prezzi degli appartamenti di proprietà. Per quanto riguarda questa categoria, tuttavia, si nota ancora una certa differenziazione. Mentre nelle posizioni centrali si prevede una netta tendenza al rialzo, nelle regioni rurali ci si attende piuttosto una stabilizzazione o un andamento laterale dei prezzi per le proprietà per piani.

Ma ha senso sperare in un calo dei costi abitativi? L’evoluzione dei canoni di locazione è il più indicativo di tale tendenza, almeno fuori dalle città. Vista l’intensa attività edilizia degli ultimi anni, si stanno aprendo nuove prospettive in molte comunità rurali. Rispetto alle città, l’offerta è molto più liquida e, secondo il sondaggio, molti operatori prevedono un calo o almeno una leggera diminuzione dei canoni di affitto nelle località rurali.

Uffici in ripresa nelle zone urbane

Il mercato degli uffici nelle regioni di Zurigo, Basilea e Berna è tendenzialmente suddiviso in due parti. La stragrande maggioranza degli interessati giunge alla conclusione che una forte domanda di spazi per uffici è possibile solo nei centri cittadini realmente centrali. Ciò è evidente, ad esempio, nell’area di Zurigo e Zugo. La città di Zurigo e la località di Zugo svettano chiaramente in cima nella valutazione della situazione del mercato. In questo caso, il settore ritiene decisamente che entrambe le località beneficino di una domanda «elevata» o «piuttosto elevata». 

Spazio economico di Zurigo: domanda di superfici a destinazione ufficio

Zurigo Ovest e l’intera area urbana di Zurigo seguono a ruota. Le aspettative per altre regioni come Winterthur, Baden/Brugg, Zurigo Aeroporto, Zurigo Nord e Zurigo-Altstetten sono moderate. La domanda di uffici è per lo più debole nei comuni periferici, ad esempio nel Furttal o nell’Oberland zurighese. Colpisce inoltre il fatto che oggi il mercato degli uffici di Zurigo è dominato molto meno dal settore finanziario, bancario e assicurativo rispetto al passato. Oggi, con una quota del 15% circa, sono l’industria informatica e la tecnologia dell’informazione e della comunicazione a occupare il primo posto sul mercato, seguite dall’istruzione, dalle scuole, dal settore sanitario, dalla medicina e dalla biotecnologia.

Le previsioni per i mercati degli uffici in tutte e tre le grandi città rimangono modeste: quasi nessuno prevede un forte aumento della domanda di uffici nei prossimi mesi in seguito al dinamismo e alla ripresa economica. I piani di espansione o le nuove imprese rappresentano infatti solo una quota marginale della domanda supplementare di superfici. La maggior parte è dovuta all’ottimizzazione, in termini di utilizzo territoriale e di ubicazione. In altre parole, gli uffici centrali e moderni, in grado di soddisfare le attuali esigenze delle imprese in termini di postazioni di lavoro e di sistemazione degli spazi, hanno le carte migliori sul mercato. Se un’azienda è in grado di soddisfare il proprio fabbisogno di spazi per gli uffici in una posizione centrale e in un edificio moderno, cambiare è sempre un’opzione. 

I partecipanti al sondaggio prevedono un calo della domanda sia per Zurigo che per Basilea. Di conseguenza, ipotizzano una tendenza all’aumento delle superfici sfitte e una alla diminuzione degli affitti. Le timide aspettative potrebbero essere dovute al fatto che lo sviluppo del telelavoro a medio e lungo termine è ancora poco chiaro. È inoltre difficile valutare in che misura le imprese prevedano posti di lavoro fissi in futuro. Molti esperti ritengono tuttavia che il fabbisogno complessivo di superfici non diminuirà. Gli esperti sostengono che le aziende destineranno molto più spazio alla comunicazione, al lavoro di squadra e ai processi creativi.

Spazio economico di Basilea: domanda di superfici a destinazione ufficio

L’indagine rivela inoltre che la maggior parte degli operatori del settore rileva cambiamenti costanti. Rispetto all’anno precedente la sensibilità ai prezzi nel mercato degli uffici, ad esempio, è aumentata ulteriormente; d’altra parte, gli operatori segnalano un aumento delle richieste da parte dei locatari. Un’altra questione è, naturalmente, la flessibilità richiesta da chi cerca spazi per uffici oggi. Questa richiede durate contrattuali più brevi e spesso anche clausole di uscita più flessibili. Per quanto riguarda lo spazio economico di Zurigo, nel 34% dei casi i contraenti concordano una clausola di uscita separata (early break option). Il locatario può restituire le superfici già dopo due anni. Inoltre, il sondaggio rivela che nell’area di Zurigo, i proprietari partecipano spesso ai costi di modifiche del conduttore (in media nel 44% dei contratti conclusi). E in quasi la metà dei casi i proprietari concedono periodi esenti da canone d’affitto (in caso di contratti della durata di 5 anni).

La richiesta di clausole di uscita flessibili è molto diffusa anche sul mercato bernese, dove si riscontra invece un po’ meno la partecipazione ai costi delle modifiche del conduttore. In generale, il mercato bernese sembra essere un po’ più robusto, in ogni caso non ci sono voci pessimiste che prevedono un calo degli affitti, contrariamente alle aspettative per il mercato di Zurigo. Inoltre, gli esperti rilevano per Berna una minore sensibilità al prezzo da parte dei locatari. Sarebbe in ogni caso sbagliato ipotizzare che il mercato della città federale sia fortemente influenzato dall’amministrazione pubblica. Secondo lo studio, il settore sanitario e le tecnologie dell’informazione e della comunicazione rappresentano circa la metà della domanda totale nel mercato degli uffici di Berna. 

Ma anche per il mercato immobiliare bernese vale: sono richiesti progetti e offerte molto specifici. Ciò che colpisce, in particolare, è il fatto che solo nella City e nel centro storico si può contare su una domanda stabile. Secondo lo studio di CSL, i quartieri di Breitenrain, Wankdorf, Köniz e Liebefeld registrano una domanda «piuttosto elevata» – anche se non tutti gli esperti condividono questa opinione. Tuttavia è chiaro che già a pochi chilometri dalla città, in direzione di Münsingen o nei quartieri esterni di Ostermundigen o Bümpliz non c’è quasi nessuna domanda di ulteriori spazi per uffici. 

Conclusione: Il mercato delle superfici a destinazione ufficio rimane diviso in due. Continueranno a esserci delle linee di demarcazione spaziale molto chiare tra le zone ambite del centro città e le zone secondarie. Se i progetti vogliono avere successo sul mercato, la posizione e il prezzo devono essere giusti.

*) Fonte: sondaggio estivo 2021 di CSL sul mercato degli uffici e degli immobili residenziali. CSL Immobilien, il partner immobiliare della Banca Migros, ha intervistato circa 300 operatori immobiliari, tra cui dirigenti aziendali, gestori di portafoglio e fornitori di servizi del settore.