Marché de l’immobilier: maisons très recherchées, bureaux de préférence en ville

Les prix des appartements en propriété et des maisons individuelles continueront d’augmenter l’année prochaine. Par contre, les attentes concernant le marché des bureaux restent faibles. C’est ce que révèle le sondage d’été 2021 de CSL sur le marché immobilier.

Le sondage d’été de CSL Immobilien sur le marché des bureaux et de l’immobilier résidentiel* aboutit à une conclusion claire: les appartements en propriété et les maisons individuelles situés dans des emplacements centraux à Zurich, Bâle et Berne resteront extrêmement rares – et donc chers – l’année prochaine. Pour la grande majorité des locataires, le rêve de devenir propriétaire en zone urbaine est devenu inaccessible. 

Villes: les logements renchérissent encore

La forte demande – encore stimulée par la faiblesse des taux hypothécaires – se heurte à une offre extrêmement rare dans les villes. Les nouvelles constructions dans les zones urbaines ne sont plus guère possibles, soit par manque d’espace soit parce qu’il est pratiquement impossible d’obtenir un permis de construire. Quand, après une transformation ou un changement de locataire, un appartement de 3 ou 4 pièces arrive sur le marché, il est quasiment impayable pour de nombreuses personnes de la classe moyenne.

La plupart des acteurs du secteur s’attendent à ce que le marché du logement urbain soit à l’avenir fortement dominé par les petits appartements. Les logements de 1,5 ou 2,5 pièces sont donc considérés comme des offres typiques pour qui souhaite vivre en ville. Il s’ensuit un déplacement géographique: les spécialistes estiment qu’à l’avenir, la demande de grands appartements (4,5 pièces au moins) sera clairement la plus forte dans les agglomérations et les zones rurales. 

Maisons individuelles recherchées

Les acteurs du secteur interrogés dans le sondage partent du principe que les maisons individuelles connaîtront une flambée des prix sur la quasi-totalité du territoire. En effet, ce que beaucoup de ménages de plusieurs personnes et de familles ne trouvent pas en ville et dans l’agglomération, ils le recherchent à la campagne: la plupart acceptent des distances plus longues pour se rendre au travail et recherchent des logements adaptés, c’est-à-dire plus grands, dans les zones rurales. Ce sont souvent des maisons individuelles, mais aussi des maisons jumelées ou mitoyennes. Dans le sillage de ce mouvement démographique, les spécialistes constatent également une hausse des prix des logements en propriété dans les zones rurales.

La forte demande persistante d’immeubles plus grands et plus spacieux est liée à la pandémie et aux changements sociétaux. Les personnes travaillant à domicile restent plus nombreuses qu’auparavant. Le télétravail exige davantage de surface et souvent plus de pièces que ce que n’offre un appartement en ville. Bien sûr, il ne faudrait pas en déduire que les gens ne veulent pas vivre en ville. Mais l’équilibre du marché est tel que le souhait d’occuper un logement plus spacieux et de disposer d’un nombre suffisant de pièces ne peut se réaliser que dans les communes rurales.

Se loger moins cher – mais où?

Les spécialistes du secteur immobilier s’attendent également à une nouvelle hausse des prix des appartements en propriété. Une certaine nuance s’observe toutefois dans cette catégorie. Alors que l’on s’attend, ici aussi, à une nette tendance à la hausse dans les zones centrales, il faut plutôt escompter une stagnation ou une évolution latérale des prix des propriétés par étages dans les régions rurales.

Est-il raisonnable d’espérer une baisse des coûts du logement? L’évolution des loyers semble indiquer une telle tendance, du moins en dehors des villes. L’intense activité de construction de ces dernières années ouvre de nouvelles perspectives dans de nombreuses communes rurales. Par rapport aux villes, l’offre est beaucoup plus liquide; selon le sondage, de nombreux acteurs s’attendent à une baisse des loyers, du moins légère, dans les zones rurales.

Bureaux: détente en ville

Le marché de bureaux dans les régions de Zurich, Bâle et Berne est généralement divisé en deux. La grande majorité des acteurs concluent que la demande de surfaces de bureaux ne devrait être forte que dans les zones situées en plein cœur du centre-ville. Cela est particulièrement visible dans la région de Zurich et de Zoug, par exemple. La ville de Zurich et Zoug se situent nettement au niveau supérieur dans l’évaluation de la situation du marché. À cet égard, le secteur de l’immobilier est clairement d’avis que les deux villes profitent d’une demande «élevée» ou «plutôt élevée». 

Espace économique Zurich: demande de surfaces de bureaux

Zurich-Ouest et l’ensemble de la zone urbaine de Zurich se placent juste derrière. Les attentes pour les autres régions telles que Winterthour, Baden/Brugg, Zurich-Aéroport, Zurich-Nord et Zurich-Altstetten sont modestes. La demande de bureaux est particulièrement faible dans les communes périphériques telles que le Furttal ou l’Oberland zurichois. Il est également frappant de constater que le marché des bureaux zurichois est aujourd’hui beaucoup moins dominé par les secteurs financier, bancaire et des assurances qu’autrefois. Avec une part d’environ 15%, c’est actuellement le secteur de la technologie de l’information et de la communication qui occupe la première place sur le marché, suivi par la formation, les écoles, les soins de santé, la médecine et la biotechnologie.

Les prévisions concernant les marchés de bureaux dans les trois grandes villes restent modérées: personne ou presque ne s’attend à une forte augmentation de la demande de bureaux dans les mois à venir sous l’effet du dynamisme et de la reprise économiques. En effet, les plans d’expansion ou les fondations d’entreprises ne représentent qu’une faible part de la demande supplémentaire de surfaces. La plupart de la demande est induite par l’optimisation, tant de l’emplacement que de l’utilisation de l’espace. En d’autres termes, les immeubles de bureaux centraux et modernes qui répondent aux besoins actuels des entreprises en matière de postes de travail et d’aménagement des locaux ont les meilleures cartes sur le marché. Si une entreprise peut couvrir ses besoins de surface de bureau dans un emplacement central et dans un bâtiment moderne, elle va dans tous les cas envisager de s’y installer. 

Tant pour Zurich que pour Bâle, les participants au sondage s’attendent à une baisse de la demande. Par conséquent, ils tablent sur une tendance à la hausse des taux de vacance et une tendance à la baisse des loyers. Ces attentes modérées peuvent s’expliquer par l’incertitude qui persiste actuellement en ce qui concerne l’évolution du télétravail à moyen et à long termes. Il est également difficile d’évaluer dans quelle mesure les entreprises prévoiront des postes de travail fixes à l’avenir. De nombreux spécialistes estiment toutefois que les besoins globaux de surface ne diminueront pas, arguant que les entreprises consacreront beaucoup plus d’espace à la communication, au travail d’équipe et aux processus créatifs.

Espace économique Bâle: demande de surfaces de bureaux

Le sondage révèle également que la plupart des acteurs du secteur constatent des changements constants. Par rapport à l’année précédente, par exemple, la sensibilité aux prix sur le marché des bureaux a continué d’augmenter, tandis que les acteurs font état d’exigences croissantes de la part des locataires. Un autre thème est bien sûr la flexibilité exigée aujourd’hui dans la demande de surfaces de bureau. Cela implique des durées de contrat plus courtes et, de plus en plus souvent, des clauses de sortie plus souples. En ce qui concerne l’espace économique zurichois, dans 34% des cas, les parties contractantes conviennent d’une clause de sortie séparée (early break options). Le locataire peut restituer les surfaces au bout de deux ans déjà. En outre, le sondage montre que dans la région de Zurich, les propriétaires participent souvent aux frais d’aménagement des locataires (en moyenne pour 44% des contrats). Et dans près de la moitié des cas, les propriétaires accordent des périodes de location gratuites (pour une durée contractuelle de 5 ans).

La demande de clauses de sortie flexibles est également très répandue sur le marché bernois. En revanche, la participation aux frais d’aménagement des locataires y est un peu moins fréquente. D’une manière générale, le marché bernois semble un peu plus robuste; il n’y a du moins pas de scénario pessimiste laissant craindre une baisse des loyers, contrairement aux attentes pour le marché zurichois. En outre, pour Berne, les spécialistes constatent une moindre sensibilité des utilisateurs aux prix. En revanche, il ne faut pas croire que le marché de la Ville fédérale soit fortement influencé par l’administration publique. Selon le sondage, environ la moitié de la demande totale sur le marché des bureaux bernois est imputable aux soins de santé et aux technologies de l’information et de la communication. 

Mais, pour le marché immobilier bernois également, la demande porte sur des projets et des offres très spécifiques. Il est particulièrement frappant de constater que l’on ne peut tabler sur une demande intacte qu’au centre-ville et dans la vieille ville. Selon le sondage de CSL, les quartiers de Breitenrain, Wankdorf, Köniz et Liebefeld connaissent aussi une demande «plutôt élevée» – mais tous les spécialistes ne partagent pas cet avis. Une chose est claire: à quelques kilomètres de la ville à peine, en direction de Münsingen ou dans les quartiers extérieurs d’Ostermundigen ou de Bümpliz, il n’y a guère besoin de surfaces de bureaux supplémentaires. 

Conclusion: Le marché des surfaces de bureaux reste divisé en deux. Il y aura toujours des lignes de démarcation spatiale très claires entre les zones urbaines recherchées et les zones B. Si les projets veulent réussir sur le marché, la situation et le prix doivent être adaptés.

*) Source: sondage d’été CSL 2021 sur le marché des bureaux et de l’immobilier résidentiel. CSL Immobilien, partenaire immobilier de la Banque Migros, a interrogé quelque 300 acteurs immobiliers, parmi lesquels des chefs d’entreprise, des gestionnaires de portefeuille et des prestataires de services du secteur.