Graphis è una delle più grandi cooperative di abitazione attive a livello nazionale. Da alcuni anni è in corso un programma sistematico di rinnovamento del suo vasto patrimonio immobiliare. La Banca Migros ha cofinanziato le ultime due nuove costruzioni sostitutive di Allschwil e Brugg.
L’idea di una società cooperativa nacque nel corso di esercitazioni militari notturne nei boschi sopra Gelterkinden. Lì, durante l’occupazione delle frontiere dal 1939 al 1945, alcuni compagni d’armi discutevano di problemi sociali nelle lunghe ore notturne, giungendo infine a elaborare il piano per la fondazione di una cooperativa di abitazione. Solo pochi mesi dopo la fine della guerra, tradussero il progetto in realtà chiamandolo Graphis. Il nome derivava dal fatto che non meno di quattro membri del Comitato fondatore provenivano dall’industria grafica e che all’inizio si era cercato di stabilire relazioni con le associazioni professionali grafiche.
I primi anni furono caratterizzati da una rapida crescita. Negli anni ’40 e ’50 la giovane cooperativa realizzò circa 1000 abitazioni, seguite da un altro boom di costruzioni negli anni ’70 e ’80. Oggi, Graphis è una delle più grandi cooperative di abitazione attive in tutta la Svizzera, con oltre 1220 abitazioni in nove cantoni dal Lago di Ginevra al Lago di Costanza (dati a fine 2020).
Allschwil e Brugg: «La Banca Migros ha gestito il tutto in modo semplice»
«Fino al nuovo millennio, Graphis si è concentrata sulla gestione del portafoglio. Da oltre un decennio è in corso un rinnovamento sistematico del portafoglio immobiliare, in gran parte ancora risalente agli albori della cooperativa negli anni ’40 e ’50», spiega l’amministratore Michael Blunschi. «Questo rinnovamento è lungi dall’essere concluso. Ecco perché abbiamo elaborato una pianificazione degli investimenti per i prossimi quattro-cinque decenni, che sarà sottoposta a una revisione periodica», aggiunge Michael Tschofen, sostituto amministratore e responsabile della gestione delle costruzioni. E precisa: «Non stiamo semplicemente ricostruendo tutto, ma esaminando in modo più approfondito dove valga la pena risanare permettendo anche ai locatari, se possibile, di continuare a vivere nel complesso.»
Circa quattro anni fa è iniziata la pianificazione concreta di un’altra fase di nuove costruzioni sostitutive per il complesso Am Rain di Brugg, sorto nel 1949, e il complesso Heuwinkel di Allschwil, datato 1952. In questa tranche di nuove costruzioni sostitutive è stata coinvolta anche la Banca Migros. Nel marzo 2019 è iniziato lo smantellamento del vecchio complesso Am Rain di Brugg. Solo un mese dopo, sono cominciati i lavori di demolizione del complesso Heuwinkel di Allschwil. Con la consegna delle nuove costruzioni sostitutive di Allschwil e Brugg, nella primavera del 2021, il numero di abitazioni cooperative nel portafoglio Graphis è destinato a crescere di oltre 100 unità.
Come è stata scelta la Banca Migros per il finanziamento di questi lavori? «La nostra strategia di finanziamento prevede l’appoggio su cinque istituti finanziari. All’inizio la Banca Migros non era tra questi», spiega Blunschi. «Quando poi abbiamo iniziato a tastare il terreno per i progetti di Brugg e Allschwil, ci è stato consigliato di provare a parlarne anche con la Banca Migros. Da un lato, ad accomunarci è l’assetto cooperativo. Dall’altro, in termini di condizioni, l’offerta era assolutamente convincente.» Anche a livello procedurale, le esperienze sono state positive: «La Banca Migros ha gestito il tutto in modo semplice e personale. E il dialogo è stato sempre aperto, trasparente e alla pari.»
Anche Peter Bächler, responsabile del team Clientela aziendale della Banca Migros a Lucerna e consulente di Graphis, esprime il proprio apprezzamento per la collaborazione: «La richiesta di credito ha passato l’esame interno senza nessuna difficoltà. Non abbiamo dovuto richiedere un singolo documento aggiuntivo, il dossier per Allschwil e Brugg era preparato alla perfezione.»
Direzione sostenibilità – con la più grande facciata fotovoltaica in Svizzera
Le due nuove costruzioni sostitutive di Allschwil e Brugg rispecchiano la nuova strategia di Graphis. Mentre all’inizio della storia di Graphis la prima priorità era quella di creare spazi abitativi a prezzi accessibili adottando un approccio cooperativo, ora gli edifici devono anche prestare sistematicamente attenzione alla sostenibilità. Ad Allschwil, per esempio, oltre a un impianto fotovoltaico sul tetto, anche la facciata è interamente realizzata utilizzando pannelli fotovoltaici: con i suoi 2500 metri quadrati, attualmente è il più grande impianto fotovoltaico in Svizzera sulla facciata di un edificio residenziale e costituisce un progetto faro non solo per il comune di Allschwil. A Brugg, invece, la facciata è realizzata in clinker, un materiale robusto e a bassa manutenzione. «A breve termine, la scelta di materiali durevoli e di infrastrutture a bassa manutenzione comporta costi aggiuntivi. A lungo termine, tuttavia, l’investimento è ripagato perché i cicli di rinnovamento possono essere notevolmente allungati», spiega Tschofen.
«Anche nei risanamenti completi attribuiamo grande importanza alla sostenibilità,» spiega Tschofen. «È il caso del complesso di Bützberg, che è stato realizzato tra il 2019 e il 2020 parallelamente ai lavori di costruzione ad Allschwil e Brugg.» Oltre al rinnovamento delle cucine e dei bagni, sono state montate nuove finestre con migliori proprietà isolanti, sono stati installati impianti fotovoltaici sui tetti e i tradizionali impianti di riscaldamento a olio combustibile sono stati sostituiti da pompe di calore. Graphis vuole abbandonare l’uso di combustibili fossili, ed è per questo che da oltre dieci anni porta avanti la progressiva conversione di tutti i complessi.
«L’abitare cooperativo è più che un abitare conveniente»
In futuro, gli spazi abitativi non dovranno essere solo sostenibili, ma anche comprendere un’offerta il più possibile ampia per diverse fasi della vita. «Un complesso dovrebbe idealmente coprire tutto, dal monolocale fino all’appartamento familiare da 5,5 camere, per raggiungere un mix eterogeneo di locatari», spiega Blunschi. «Il pensiero cooperativo inizia a vivere solo con un buon mix di locatari.»
Se il numero di locatari è elevato, diventa più probabile che si trovino persone disposte a partecipare attivamente alla vita del complesso. Graphis sostiene finanziariamente i comitati dei locatari e promuove lo scambio di idee tra i vari complessi. «Purtroppo, oggi come oggi vediamo che ci sono meno volontari disposti a impegnarsi per la collettività», commenta Blunschi. «Molti vogliono uno spazio abitativo moderno ma soprattutto a prezzo accessibile. Il pensiero cooperativo, tuttavia, va ben oltre: gli abitanti dei complessi cooperativi si impegnano e lavorano per una vita sociale comune, attività congiunte, aiuti di vicinato e simili. Tutto questo fa aumentare notevolmente la sensazione di benessere in un complesso residenziale.»
In più, una convivenza armoniosa e soddisfacente incentiva a prendersi cura delle abitazioni e riduce i danni provocati nel complesso, due fattori che normalmente spingono verso l’alto i prezzi delle locazioni. In una convivenza comprensiva e attiva ci sono anche meno tensioni tra i vicini e meno cambiamenti di locatari, che comportano spese amministrative elevate. Per promuovere l’approccio cooperativo, quindi, è stato riorganizzato il processo di prima locazione. I potenziali locatari devono dichiararsi disposti a impegnarsi attivamente per la comunità già al momento della candidatura. Ad esempio possono assumere mandati nei comitati e nelle commissioni organizzative. Oppure fornire aiuti di vicinato, magari prendendosi cura dei bambini, partecipando all’organizzazione di eventi o facendo la spesa per gli anziani.
Convivenza intergenerazionale
Ad eccezione di un complesso a Zollikofen, Graphis non ha un’offerta dedicata alle «soluzioni abitative per la terza età». Tuttavia, la convivenza intergenerazionale è favorita per mezzo di interventi strutturali. «Da un lato, come già accennato, promuoviamo il mix generazionale con la nostra ampia offerta di abitazioni, dal monolocale all’appartamento di 5,5 camere, con l’obiettivo di avere una valida offerta per tutte le fasi della vita e mantenere i locatari nei nostri complessi. In secondo luogo, realizziamo le nostre nuove costruzioni garantendo un’accessibilità in sedia a rotelle universale, dal garage fino all’abitazione», spiega Tschofen. «Ad esempio, la dotazione di base dei bagni è su misura per le persone con disabilità e le abitazioni vantano passaggi più larghi. In questo modo vogliamo permettere alle persone di vivere il più a lungo possibile nel complesso o addirittura nello stesso appartamento.»
La crescita prosegue
«Siamo convinti che un forte principio cooperativo di solidarietà ci permetta di offrire un valore aggiunto. In futuro, vogliamo che a beneficiarne sia un numero ancora maggiore di locatari», spiega Blunschi. Il Consiglio di amministrazione di Graphis ha pertanto aggiunto alla sua strategia il capitolo di una crescita moderata. Non ci sarà un boom edilizio come nella fase iniziale degli anni ’40 e ’50. Ma Graphis è aperta a intraprendere nuovi progetti mirati in contesti urbani e suburbani.
Un esempio è già in corso di realizzazione, segnatamente a Baden Brisgi, dove sorgerà il 19ºcomplesso di Graphis. Insieme ad altri due committenti di pubblica utilità, la Wohnbaustiftung Baden e Logis Suisse, verranno realizzati poco più di 200 appartamenti. Di questi, circa un terzo è destinato a Graphis, con un’ampia gamma di planimetrie per un mix ottimale di locatari e un concetto di mobilità per il trasporto sostenibile. Se tutto procederà secondo i piani, i lavori di costruzione cominceranno nel 2022 e la consegna avverrà ancora prima che Graphis celebri il suo 80º anniversario, nel 2025.
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