Prima di acquistare di una proprietà abitativa in comune, le coppie conviventi dovrebbero chiarire alcune questioni essenziali. Fra di esse, l’adeguata copertura finanziaria e giuridica del partner o della partner. Lo strumento ideale a questo scopo è un contratto di concubinato.
In Svizzera la proprietà abitativa viene di solito acquistata in coppia; può trattarsi di una coppia sposata, di un’unione domestica registrata o di una coppia in concubinato. Chi contrae un’ipoteca in coppia risponde in solido degli obblighi derivanti dal contratto ipotecario. Inoltre, l’acquisto congiunto di un immobile presenta un vantaggio: nel calcolo della sostenibilità finanziaria dell’ipoteca va a confluire il reddito percepito periodicamente da entrambi i partner.
Relativamente al finanziamento della proprietà abitativa, per le coppie in concubinato si applicano le stesse regole che vigono per le coppie coniugate o registrate. Quindi, l’ammontare minimo di capitale proprio richiesto è del 20%. E almeno il 10% deve essere costituito da mezzi propri che non vengono attinti dalla previdenza professionale. Come ulteriore requisito, la coppia nel suo insieme deve soddisfare le norme di sostenibilità correnti. Ciò significa che i costi di finanziamento teorici per un’abitazione di proprietà (calcolati al 4,5% presso la Banca Migros) più gli ammortamenti e le spese accessorie possono rappresentare al massimo un terzo del reddito lordo. In questo calcolo della sostenibilità finanziaria sono computabili tutte le entrate durature della coppia convivente.
Tre varianti di proprietà fra cui scegliere
All’acquisto di una proprietà, una coppia può scegliere una di queste tre varianti:
- Proprietà esclusiva: con questa forma di proprietà uno dei due partner viene iscritto come proprietario nel registro fondiario; il proprietario unico può disporre liberamente dell’immobile.
- Comproprietà: a differenza della proprietà esclusiva, la comproprietà rappresenta una variante «condivisa». Nella comproprietà ogni partner può disporre liberamente della propria quota e, in teoria, può anche vendere la quota di comproprietà. Le quote dei partner sono indicate separatamente nel registro fondiario, solitamente con una suddivisione in un rapporto 50:50. Sono possibili anche altri criteri di ripartizione, ad esempio un rapporto di un quarto e tre quarti rispettivamente. Sarebbe logico, ad esempio, nel caso in cui un partner apporti 150 000 franchi e l’altro 50 000 franchi di capitale proprio. La comproprietà è l’unica forma di proprietà possibile per le coppie in concubinato che desiderano acquistare una proprietà abitativa con il prelievo anticipato della cassa pensione o del pilastro 3a. Dal registro fondiario deve infatti risultare chiaramente quale parte è stata finanziata con l’avere di previdenza.
- Proprietà comune: in questa variante entrambi i partner in concubinato vengono registrati nel registro fondiario come proprietari con pari diritti. Come dice il nome stesso, i «proprietari in comune» sono strettamente vincolati l’uno all’altro, l’immobile appartiene a loro in parti esattamente uguali, anche nel caso in cui un partner abbia apportato più capitale proprio rispetto all’altro.
«La comproprietà è di gran lunga la variante più frequente»
Le basi giuridiche, ma anche i vantaggi e gli svantaggi delle varianti, sono complessi. «Consigliamo a qualsiasi coppia in concubinato di discutere preventivamente la forma individuale di proprietà con un notaio, un fiduciario o un giurista», sottolinea Giuliana De Rinaldis, membro della direzione generale e responsabile del settore Commercializzazione presso CSL Immobilien AG, un’impresa partner della Banca Migros.
Prendiamo ad esempio la proprietà comune: disciplinandola mediante contratto (contratto di società) può essere articolata in diversi modi. L’opzione di essere «proprietari comuni in conseguenza di una società semplice» è senz’altro interessante per una coppia convivente: in caso di decesso di un partner, gli eredi della persona deceduta non avrebbero diritto all’abitazione, ma solo a un indennizzo finanziario. Lo svantaggio è la necessità di redigere un contratto di società. Questo onere legale può essere la spiegazione della scarsa diffusione della variante «proprietà comune».
«Le coppie scelgono quasi sempre la comproprietà», afferma Giuliana De Rinaldis. Aggiunge anche che in rari casi si applica la variante della proprietà esclusiva, ad esempio se l’intero capitale proprio è conferito da uno dei due partner.
Concentrarsi sulla copertura finanziaria
Al di là della struttura formale della proprietà, nella pratica è importante che le coppie in concubinato riflettano sulle questioni giuridiche e finanziarie. «Raccomandiamo alle coppie di affrontare l’argomento in modo approfondito, di chiedere eventualmente una consulenza e di disciplinare i punti essenziali con un contratto di concubinato», sottolinea Giuliana De Rinaldis. In proposito va ricordato che nel Codice Civile (CC) si trovano numerose disposizioni sul matrimonio, mentre per la convivenza in concubinato la legge non prevede praticamente nessuna condizione quadro. Rimane quindi da definire il modo in cui una coppia senza atto di matrimonio vuole disciplinare i diritti e gli obblighi reciproci. Proprio quando si acquista un appartamento o una casa in comune, è particolarmente importante concordare certe regole del gioco.
Cosa dovrebbe disciplinare un contratto di concubinato?
In relazione alla proprietà abitativa, in un contratto di concubinato devono essere disciplinati soprattutto i seguenti punti:
- Costi: i costi della proprietà abitativa sono essenzialmente costituiti da manutenzione, spese accessorie, ristrutturazioni, interessi e ammortamenti per l’ipoteca. La coppia in concubinato deve accordarsi su una determinata chiave di ripartizione dei costi, ad esempio la copertura dei costi in parti uguali. A seconda dei casi, la chiave dipende ovviamente anche dalle rispettive situazioni di reddito e dalle possibilità finanziarie dei due partner.
- Proprietà: se la coppia acquista congiuntamente una proprietà abitativa, sull’atto di proprietà dovrebbero essere indicati per iscritto la forma di proprietà scelta, le rispettive quote e i diritti di decisione dei due partner. È consigliabile anche documentare quali sono i fondi propri apportati al momento dell’acquisto.
- Separazione: un contratto di concubinato prevede di norma determinate disposizioni in caso di futura separazione. Particolarmente importante è stabilire chi può intestarsi e continuare a utilizzare la proprietà abitativa e a quali condizioni.
- Eredità e decesso: la legge sul diritto successorio non disciplina il concubinato, una coppia dovrebbe quindi redigere sia un contratto di concubinato sia un testamento. Il testamento disciplina le rispettive quote ereditarie (tenendo conto di eventuali quote legittime di altri eredi, ad esempio i figli o i genitori di un partner in concubinato). Ulteriori accordi con gli eredi possono essere stipulati sottoscrivendo un contratto successorio separato.
La copertura giuridica del o della partner è particolarmente importante in caso di decesso, poiché in mancanza di una regolamentazione specifica la quota di comproprietà, ad esempio, passa agli eredi legittimi, che nella pratica sono spesso i figli della persona deceduta. «In sede di consulenza, segnaliamo anche quelle che sono le altre possibilità di copertura», spiega Giuliana De Rinaldis. I partner in concubinato, ad esempio, potrebbero concedersi reciprocamente un diritto di abitazione sull’immobile.
Copertura finanziaria per le coppie in concubinato
Anche le coppie in concubinato fanno bene a pensare alla copertura finanziaria. Cosa potrebbe succedere in caso di sopravvenuta incapacità al guadagno di un partner, ad esempio a seguito di un infortunio o di un’invalidità? Molte coppie non sono consapevoli del fatto che, anche se l’incapacità al guadagno dopo un infortunio è ben coperta dall’assicurazione aziendale contro gli infortuni, altri casi, come ad esempio l’incapacità lavorativa dovuta a malattia, sono statisticamente più frequenti ma di fatto sono meno coperti da assicurazione.
Particolarmente importanti sono anche le prestazioni della rispettiva cassa pensioni in caso di decesso. È pur vero che, in linea di principio, i partner in concubinato non sono esclusi dalle prestazioni, ma nei dettagli dipendono dai regolamenti della rispettiva cassa pensioni. Al momento dell’analisi previdenziale occorre quindi chiarire se e in quali circostanze la cassa pensioni erogherebbe effettivamente delle prestazioni. Gli esperti in pianificazione finanziaria, come ad es. quelli della Banca Migros, offrono una consulenza professionale sulle prestazioni previdenziali.
Checklist concubinato
Contributi a copertura dei costi: è assolutamente consigliabile tenere una contabilità di tutti i contributi a copertura dei costi e di tutti gli investimenti. Tra questi rientrano i contributi finanziari per la manutenzione e le ristrutturazioni, ma anche per gli interessi e gli ammortamenti ipotecari. I partner in concubinato dovrebbero conservare per un periodo prolungato la relativa documentazione giustificativa. Infatti, solo sulla base di tali documenti e giustificativi si potrà poi, se necessario, distinguere chi e in quale misura ha contribuito all’aumento e al mantenimento del valore. Se non è la coppia convivente stessa a tenere una contabilità in proposito, si applicheranno semplicemente le quote registrate nel registro fondiario.
Analisi previdenziale: secondo la legge, nell’assicurazione contro gli infortuni, nell’AVS e anche nella cassa pensioni i partner in concubinato spesso non sono affatto considerati beneficiari o lo sono solo a determinate condizioni. Per colmare eventuali lacune previdenziali in caso di infortunio, invalidità o decesso, si dovrebbe richiedere una consulenza specialistica, fornita ad es. da esperti in pianificazione finanziaria come quelli della Banca Migros.
Proprietà e quota: in linea di massima, una coppia deve scegliere una delle tre forme di proprietà: proprietà esclusiva, comproprietà o proprietà comune. La maggior parte delle coppie convengono una soluzione di condivisione, più esattamente una comproprietà in cui ciascuno detiene una quota del 50% della proprietà in comune. L’opportunità di quote eventualmente diverse dipende dalle circostanze concrete:
– Chi e in quale misura può apportare capitale proprio?
– Chi e in quale misura sarà in grado di contribuire ai costi correnti?
– Quali sarebbero le conseguenze fiscali (gli interessi ipotecari possono essere detratti dal reddito)?
Contratto: un contratto scritto non è obbligatorio, ma può prevenire conflitti riguardo ai contributi per la copertura dei costi, alla proprietà o in un’eventuale separazione.
Tempo: di norma, i contenuti del contratto di concubinato dipendono dal singolo caso. Una coppia dovrebbe mettere in preventivo un tempo sufficiente prima dell’acquisto. Per assicurarsi che il contratto di concubinato sia redatto correttamente sul piano giuridico, è spesso necessario avvalersi di un legale o di un notaio. In questi frangenti la Banca Migros può affincarvi con la sua consulenza.
Decesso: Quali precauzioni finanziarie vanno adottate per far fronte a un decesso? In questo contesto sono importanti, tra l’altro, un testamento o un contratto successorio nonché un’assicurazione contro i rischi. Quest’ultima prevede il versamento di un opportuno importo nel caso di decesso di un partner, ad es. per poter ridurre sensibilmente l’ipoteca. In sostanza, l’obiettivo è quello mantenere la sostenibilità finanziaria dell’abitazione di proprietà.
