Wohneigentum ist in der Region Wil-Toggenburg noch immer gut erschwinglich. Zwar haben sich Immobilienobjekte in einzelnen Gemeinden über die letzten fünf Jahre um über 15 Prozent, zum Teil sogar um mehr als 20 Prozent verteuert. Anzeichen einer Preisblase bestehen aber nicht. Das zeigt die zweite von der Migros Bank publizierte regionale Immobilienstudie.
Nach 2014 publiziert die Migros Bank zum zweiten Mal in Zusammenarbeit mit der Immobilienberatungsfirma IAZI eine Übersicht über die Liegenschaftspreise in der Region Wil-Toggenburg. Dabei zeigt sich eine klare Zweiteilung des Gebiets. Der nördliche Teil rund um Wil SG profitiert von der vorteilhaften Lage zwischen den Wirtschaftszentren St. Gallen, Winterthur und Zürich sowie von der guten Verkehrsanbindung durch die Autobahn A1 und die SBB-Linie St. Gallen – Zürich. Demgegenüber ist das Toggenburg im südlichen Teil der Region peripherer und verkehrstechnisch weniger günstig gelegen. Dieser Unterschied führt zu einem Nord-Süd-Gefälle bei den Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Zum Vergleich: In Wil kostet eine neu erstellte Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern derzeit rund 868’000 Franken, ein neues Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern 1’262’000 Franken. Im Toggenburger Hauptort Wattwil ist eine vergleichbare Eigentumswohnung für 649’000 Franken zu haben, ein analoges Einfamilienhaus für 914’000 Franken (siehe Tabelle).
Verlangsamter Preisanstieg …
Insgesamt hat die Migros Bank in ihrer Studie die Preise in 35 verschiedenen St. Galler und Thurgauer Gemeinden erhoben. Das Preisniveau liegt immer noch vielerorts unter den Durchschnittswerten der Kantone St. Gallen und Thurgau. «Unsere Auswertung zeigt, dass der Immobilienmarkt in der Region Wil-Toggenburg weiterhin auf einem gesunden Fundament steht», erklärt Daniele Marino. Der langjährige Niederlassungsleiter der Migros Bank Wil leitet seit 1. Juni das Marktgebiet Ostschweiz Nord und kennt die Region sehr gut. Er beobachtet, dass sich der Preisanstieg in Wil deutlich verlangsamt hat. So betrug die Wertsteigerung einer Muster-Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern über die vergangenen fünf Jahre insgesamt 10,4 Prozent und lag damit unter dem St. Galler Durchschnitt von plus 12,2 Prozent. Ganz anders bei der letzten Erhebung 2014: Damals erreichte das Wachstum über fünf Jahre 32,9 Prozent, weit über dem kantonalen Mittel.
Besonders ausgeprägt fiel die Verlangsamung des Preiswachstums in Flawil aus, wo das Preisniveau einer Muster-Eigentumswohnung in den letzten fünf Jahren nur noch um 8,4 Prozent zugenommen hat und mittlerweile von Gemeinden wie Uzwil, Oberuzwil und Sirnach überholt worden ist. Stark verteuert mit einem Plus von 24,0 Prozent hat sich dagegen eine vergleichbare Eigentumswohnung in Sirnach. Der Ort zählt zu den Thurgauer Gemeinden, die sich im Ostschweizer Kanton während der vergangenen Monate dem Abwärtstrend der Wohneigentumspreise entziehen konnten. Das Preisniveau in Sirnach liegt mittlerweile sowohl über dem Durchschnitt des Kantons Thurgau als auch über jenem des Kantons St. Gallen.
… und abgeschwächtes Bevölkerungswachstum
Andererseits hat sich das starke Bevölkerungswachstum in Sirnach über die letzten Jahre verlangsamt. Dasselbe gilt für Wil. Weiterhin eine überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung zeigen z.B. die St. Galler Gemeinden Kirchberg und Oberuzwil mit je 1,4 Prozent annualisiert über die letzten fünf Jahre; Münchwilen im Thurgau bringt es gar auf 2,0 Prozent. Noch höher als die Zunahme der Einwohnerzahl war vielerorts die Bautätigkeit. Das hat zu steigenden Leerständen geführt. Sirnach z.B. erreicht 2,9 Prozent, Flawil kommt auf 3,8 Prozent, und in Kirchberg stellt sich diese Kennziffer gar auf 5,3 Prozent, praktisch eine Verdoppelung innerhalb eines Jahres.
Einfamilienhäuser an guter Lage bleiben ein knappes Gut
Der Bauboom führte vor allem zu einer Erhöhung des Mietwohnungsbestands, z.T. auch zu mehr Eigentumswohnungen. Dagegen sind Einfamilienhäuser ein knappes Gut geblieben, insbesondere an guten Lagen. «Wie andernorts ist auch in der Region Wil-Toggenburg der Bau von Einfamilienhäusern stark rückläufig, denn angesichts des teuren Baulands steigt der Druck, bei ausreichender Parzellengrösse Stockwerkeigentum zu realisieren», erläutert Daniele Marino. In den meisten Gemeinden der Region Wil-Toggenburg sind daher in den vergangenen Jahren die Preise für Einfamilienhäuser stärker gestiegen als jene für Eigentumswohnungen. Dieser Trend dürfte vorläufig anhalten.
«Einfamilienhäuser haben vor allem im ländlich geprägten Toggenburg eine hohe Bedeutung», erklärt Daniele Marino. «Bei Immobilienkäufern sind diese Gemeinden beliebt, weil die vergleichsweise tiefen Immobilienpreise auch Haushalten mit durchschnittlichem Einkommen den Traum vom Einfamilienhaus ermöglichen.» Das schlägt sich in den Einwohnerzahlen nieder. Litt das Toggenburg lange Zeit unter einem Rückgang der Bevölkerung, wächst diese wieder, wenn auch weniger stark als der Kanton. «Das dürfte die Immobilienpreise im Toggenburg stützen», so Daniele Marino.
Die Immobilienpreise in grösseren Gemeinden der Region Wil-Toggenburg im Überblick
| Eigentumswohnung | Einfamilienhaus | |||
|---|---|---|---|---|
| Gemeinde | Preisniveau in CHF | Preisänderung über 5 Jahre | Preisniveau in CHF | Preisänderung über 5 Jahre |
| Wil (SG) | 868'000 | 10,4% | 1'262'000 | 10,2% |
| Sirnach (TG) | 747'000 | 24,0% | 1'054'000 | 25,0% |
| Oberuzwil (SG) | 710'000 | 15,9% | 1'017'000 | 16,9% |
| Uzwil (SG) | 707'000 | 15,8% | 1'011'000 | 16,7% |
| Flawil (SG) | 701'000 | 8,4% | 999'000 | 9,4% |
| Münchwilen (TG) | 687'000 | 10,9% | 970'000 | 12,3% |
| Wattwil (SG) | 649'000 | 13,4% | 914'000 | 14,6% |
| Kirchberg (SG) | 630'000 | 14,5% | 887'000 | 15,4% |
| Ø Kanton SG | 730'000 | 12,2% | 1'060'000 | 12,9% |
| Ø Kanton TG | 720'000 | 12,7% | 1'010'000 | 13,5% |
| Ø Schweiz | 980'000 | 9,3% | 1'410'000 | 8,3% |
Quelle: IAZI / Migros Bank, Daten per Juni 2019
Erklärung zur obigen Tabelle: Aufgeführt sind Gemeinden ab 5000 Einwohnern.
Sämtliche Preisangaben beziehen sich auf neu erstellte Musterobjekte an guter Lage und mit einer sehr guten Bauqualität. Die Muster-Eigentumswohnung besteht aus 4,5 Zimmern, hat eine Nettowohnfläche von 115 m² zuzüglich einer Balkonfläche von 14 m2 und verfügt über einen Tiefgaragen-Parkplatz. Das Muster-Einfamilienhaus ist freistehend, hat 5,5 Zimmer mit einer Nettowohnfläche von 150 m² und einem Raumvolumen von 780 m3, umfasst eine Grundstückfläche von 700 m² und hat einen Garagenparkplatz und einen Abstellplatz. Die Berechnungen hat die Migros Bank in Kooperation mit der Firma IAZI AG in Zürich erstellt.
Preise für Eigentumswohnungen in der Region Wil-Toggenburg
Quelle: IAZI / Migros Bank, Daten per Juni 2019
Preise für Einfamilienhäuser in der Region Wil-Toggenburg
Quelle: IAZI / Migros Bank, Daten per Juni 2019
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