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Sostenibilità e digitalizzazione caratterizzano anche la congiuntura edilizia

Le conseguenze economiche della pandemia saranno evidenti nel settore edilizio svizzero anche nel 2021. A medio termine, tuttavia, le prospettive sono solide. A questa conclusione giunge uno studio dell’istituto di ricerca economica BAK Economics, commissionato dalla Banca Migros.

L’edilizia è un settore importante dell’economia svizzera. Nel 2019, con circa 34 miliardi di CHF, il settore edile ha generato oltre il 5% del valore aggiunto dell’economia nazionale e ha rappresentato circa l’8% di tutti i posti di lavoro (330 000 equivalenti a tempo pieno).

Di particolare importanza è l’elevato volume d’investimento: circa 70 miliardi di CHF confluiscono ogni anno nei progetti di costruzione. BAK Economics distingue quattro settori sui quali è ripartito questo volume d’investimento. 

Il settore di gran lunga più importante è l’edilizia abitativa con la nuova costruzione e la ristrutturazione di case unifamiliari e plurifamiliari. Nel 2019 oltre la metà degli investimenti complessivi nell’edilizia abitativa è stata destinata all’edilizia abitativa. La costruzione di infrastrutture (ospedali, edifici scolastici) e l’edilizia aziendale (edifici ad uso ufficio, superfici commerciali, fabbriche) rientrano con l’edilizia abitativa nell’edilizia in generale e sono paragonabili in termini di volume d’investimento (percentuale di circa il 15% ciascuna). Il quarto settore è il genio civile (strade, rotaie) con circa il 20% del volume d’investimento. 

La costruzione di infrastrutture e il genio civile sono finanziati principalmente da istituzioni pubbliche. Per contro, l’edilizia abitativa è sostenuta per oltre il 90% da investitori privati. Altrettanto significativa è l’importanza degli investitori privati nell’edilizia aziendale. Ciò si ripercuote sull’andamento congiunturale dei settori edilizi. Mentre i programmi di risparmio pubblici o i pacchetti congiunturali tendono ad avere un impatto maggiore sul genio civile e sulla costruzione di infrastrutture, le fluttuazioni dell’economia di mercato hanno un impatto maggiore sull’edilizia aziendale e sull’edilizia abitativa.

Crescita valore aggiunto lordo reale

Graphic: Evolution of real gross value creation
Fonte: BAK Economics

L’edilizia abitativa e la costruzione di infrastrutture hanno dominato lo sviluppo degli investimenti

Negli ultimi dieci anni la costruzione di infrastrutture ha registrato una forte crescita annualizzata del 3,9%. Questa evoluzione è stata in gran parte sostenuta dall’edilizia sociale (ad es. ospedali) e dall’edilizia scolastica. A causa della quasi stagnazione della spesa per la costruzione di infrastrutture negli anni 2000 e di una contemporanea forte crescita della popolazione, si è accumulato un notevole fabbisogno di recupero, che è stato ridotto nel corso degli ultimi dieci anni.

Per quanto riguarda l’edilizia abitativa, la vivace immigrazione ha inizialmente suscitato un’elevata domanda di superficie abitativa e, tra il 2009 e il 2017, ha determinato un aumento annuo della spesa per l’edilizia pari in media al 3% circa. Inoltre, il basso livello dei tassi ha provocato una «emergenza investimenti». In particolare, gli investitori istituzionali hanno dunque sempre più investito nel mercato immobiliare svizzero, il che ha stimolato soprattutto la costruzione di abitazioni in locazione.

Negli altri settori, il «boom edilizio» dell’ultimo decennio è stato meno marcato che nei settori della costruzione di infrastrutture e dell’edilizia abitativa. Nell’edilizia aziendale e nel genio civile è stata raggiunta solo una crescita dell’1,2%.

Raffreddamento ciclico della congiuntura edilizia

Secondo le stime di BAK, l’anno scorso gli investimenti edilizi in termini reali sono diminuiti del -1,5%. Mentre il genio civile si è trasformato in un supporto con un progresso del 3,0%, l’edilizia ha subito una contrazione del -2,7%. Questa evoluzione deve essere considerata in modo differenziato: le misure adottate per contenere la pandemia hanno limitato l’efficienza dell’attività dei cantieri in tutta la Svizzera. Tuttavia, nel 2020 la flessione nell’edilizia abitativa ha caratterizzato lo sviluppo dell’edilizia. L’aumento delle superfici sfitte porta già dal 2018 a una diminuzione delle richieste di costruzione di nuovi progetti di edilizia abitativa. Il calo degli investimenti nel settore edilizio costituisce quindi in parte una flessione ciclica, che non è attribuibile alla pandemia di Covid-19.


Il settore edilizio risentirà delle conseguenze economiche della pandemia anche nel 2021. Ciò vale in particolare per l’edilizia aziendale, in quanto alcuni settori subiscono considerevolmente le conseguenze della pandemia. Inoltre, il calo dell’immigrazione dovuto alla Covid-19 grava sulla domanda nell’edilizia abitativa.

A causa del «boom edilizio» degli ultimi anni, la costruzione di infrastrutture ha già raggiunto un volume annuo elevato. Attualmente mancano ulteriori impulsi, in quanto i nuovi grandi progetti compensano in prevalenza gli investimenti venuti meno dei progetti di costruzione ultimati. Nell’anno in corso anche la costruzione di infrastrutture ha registrato un calo. Il finanziamento nel settore del genio civile è invece considerato garantito in prevalenza sulla base dei fondi esistenti. 

Nel complesso, per il 2021 si registra un rallentamento della flessione dell’attività d’investimento al -0,5%. Nell’anno in corso la flessione dell’attività edilizia si ripercuoterà sul mercato del lavoro sotto forma di un calo dell’1,0% dell’occupazione. Contemporaneamente ci attendiamo un leggero aumento della crescita del valore aggiunto (pari allo 0,7%), il che rappresenta tuttavia solo una compensazione degli effetti del lavoro a breve termine nel valore aggiunto dell’anno precedente.

Il coronavirus determina un’accelerazione delle tendenze strutturali

Nel commercio al dettaglio la digitalizzazione e l’e-commerce hanno messo a segno un netto avanzamento a causa della pandemia. Per il settore dell’edilizia ciò comporta maggiori investimenti nei magazzini e una maggiore concentrazione sulle ristrutturazioni, in quanto i grandi magazzini e le aree di vendita al dettaglio devono essere adattati alle nuove strategie di utilizzo. 

Le esperienze con l’home office caratterizzeranno i modelli di lavoro a lungo termine, il che significa che è ragionevole prevedere un maggiore ricorso all’home office anche in una Svizzera post-coronavirus.

Crescita dell’occupazione (FTE)

Graphic: Employment growth (FTE)
Fonte: BAK Economics

Questa evoluzione avrà un’influenza negativa sulla domanda di superfici a destinazione ufficio. Tuttavia, per il momento è difficile stimarne l’intensità. È chiaro che, in questi periodi di sfide sul piano finanziario, le imprese riconsidereranno l’utilizzo delle superfici a destinazione ufficio per ragioni di costo. D’altro canto, cambieranno anche i requisiti delle superfici a destinazione ufficio (ad es. sale conferenze, sale per collaboratori ecc.). Inoltre, a medio termine, l’occupazione nelle professioni ad alta intensità di lavoro d’ufficio continua ad aumentare. Nel complesso, a medio termine prevediamo un aumento degli investimenti nella costruzione di uffici, nonostante un maggiore ricorso all’home office. 

La domanda cambia

Il moltiplicarsi dell’home office ha anche un impatto diretto sul mercato immobiliare residenziale. Vari sondaggi dimostrano che l’home office ha aumentato le esigenze relative alla propria situazione abitativa, sia per quanto riguarda la superficie abitativa che l’ambiente abitativo. Inoltre, l’home office consente anche tempi di pendolarizzazione più elevati, il che sposterà la domanda di alloggi dai grandi centri verso le aree periferiche. 

La pandemia di coronavirus, invece, non influenza la tendenza ad aumentare le riduzioni di emissioni di CO2 nell’edilizia. I requisiti in materia di efficienza energetica per gli edifici aumenteranno anche nel medio termine e forniranno al settore edilizio una domanda crescente di lavori di ristrutturazione e risanamento.

Crescita degli investimenti nell’edilizia

Graphic: Growth in construction investment
Fonte: BAK Economics

In sintesi, le prospettive a medio termine per l’edilizia (dal 2022 al 2026) sono considerate solide. Oltre alle tendenze descritte, anche la crescita economica ha un effetto di sostegno, che raggiungerà nuovamente il potenziale di crescita a lungo termine (1,8% p.a). Un ulteriore sostegno è offerto dai tassi d’interesse che, a causa delle conseguenze economiche della pandemia, resteranno a lungo a livelli bassi.

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