Le spectre d’une bulle immobilière en Suisse a disparu des médias. Les mises en garde d’alors reposaient principalement sur la prévision d’un choc de taux, qui ne s’est pas produit.
Aujourd’hui, le discours sur le marché immobilier est plus mesuré qu’il y a quelques années. Les scénarios catastrophes de l’époque qui prévoyaient une hausse brutale des taux se sont révélés erronés.
A titre d’exemple, l’émission «Kassensturz» proposait, en mars 2012, un sujet sur l’éclatement de la bulle immobilière, illustré par le graphique ci-dessous, qui expliquait aux téléspectateurs que les charges mensuelles liées à un prêt hypothécaire de 800 000 francs bondiraient de 1000 à 5333 francs si le taux d’intérêt passait de 1,5 à 8%. «Nombreux sont ceux qui se verraient contraints de vendre leur maison», estimait alors «Kassensturz».
Dans les faits, les taux n’ont pas augmenté – ils ont continué de baisser. Qui plus est, nombre de propriétaires immobiliers ont contracté des prêts hypothécaires à long terme pour se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. Actuellement, vous pouvez bloquer le taux de 1,5% pour huit ans. Dans l’exemple du prêt hypothécaire de 800 000 francs présenté par «Kassensturz» (vous trouverez le calcul détaillé dans le dossier ci-après):
Grâce aux taux bas, vous économisez au total 42 700 francs pendant ces huit ans en tant que propriétaire immobilier par rapport à la location d’un bien comparable.
Par ailleurs, il faut rembourser chaque année une partie du prêt hypothécaire. Dans notre exemple, l’amortissement atteint 69 300 francs sur huit ans. Quand le prêt hypothécaire arrive à expiration au terme de cette période, vous pouvez diminuer de ces deux montants cumulés (42 700 francs plus 69 300 francs) l’avance de la maison, qui passe alors de 800 000 à 688 000 francs. Votre sensibilité à la hausse des taux d’intérêt baisse ainsi d’année en année.
Si le scénario d’un choc de taux était déjà très hasardeux à l’époque, c’est encore plus vrai aujourd’hui : le rendement des obligations de la Confédération à 30 ans est aujourd’hui de seulement 0,5%. Les banques n’en fondent pas moins leurs calculs sur un taux d’intérêt théorique compris entre 4,5 et 5% pour déterminer si l’acquéreur d’un bien immobilier est à même de supporter le prêt hypothécaire octroyé. Cet obstacle important au financement plaide en faveur d’une stabilité du marché immobilier suisse, même si les taux d’intérêt finissent par remonter.
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Bonjour Albert Steck,
Je pense que pour comparer l’achat ou la location, il est important de tenir en compte tous les paramètres.
S’ajoute aux frais d’achat une dépense pas mentionné dans le calcul mais commenté, l’impôt sur la valeur locative (non négligeable, environ 500 CHF/mois)
Egalement, prendre en compte lors de l’achat, les frais de notaire, droit de mutation 3% à 4 % suivant les cantons. Sur 1 million cela correspond à environ 40 000 CHF.
Prendre en compte également la part « risque », c’est à dire la probabilité que les taux remontent. Aujourd’hui les taux sont au plus bas donc la probabilité qu’ils remontent est plus élevée. Dans l’exemple, 1,5% d’intérêt hypothécaire correspond à 1000 CHF et si les taux passent à 3% c’est tout de suite 2000 CHF d’intérêt hypothécaire même avec un taux d’intérêt fixe car l’emprunt est largement supérieur à 15 ans.
A rajouter également que le prix de l’immobilier aujourd’hui est au plus haut.
Que se passe t’il si les prix fonciers baissent vis à vis de la banque ?
Cordialement
Bonjour,
j’ai lu votre article « logement:louer ou acheter « avec beaucoup d’attention .
Concernant le ratio entre le prix d’achat et le prix de location j’ai bien compris qu’il était de 28 en moyenne pour la Suisse.Si il est de 25 pour la campagne et de 32 pour les villes de Genève ou Zurich, cela ne signifie t’il pas que la campagne est plus coûteuse que la ville, alors que c’est le contraire? merci de m’apporter une explication.
Bonjour Monsieur Gaitzsch
Votre conclusion est juste. Si vous payer pour louer par example 31’250 francs par année avec une relation de 32 l’appartement coûterait 1’000’000 francs (32 x 31’250). Avec une relation de 25 l’appartement coûterait seulement 781’250 francs (25 x 31’250). Quand-même ces relations ne sont pas fix mais peuvent varier selon la région et les conditions du marché. Avec mes meilleures salutations, Albert Steck