Immobilienmarkt: Häuser sehr gesucht, Büros vorzugsweise an City-Lagen

Die Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern werden nächstes Jahr weiter steigen. Im Kontrast dazu bleiben die Erwartungen für den Büromarkt gedämpft. Das zeigt die CSL-Sommerumfrage 2021 zum Immobilienmarkt.

Die Sommerumfrage von CSL Immobilien zum Büro- und Wohnimmobilienmarkt* kommt in einem Punkt zu einem klaren Ergebnis: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser an zentralen Lagen in Zürich, Basel und Bern werden auch nächstes Jahr ausgesprochen knapp und entsprechend teuer bleiben. Für die grosse Mehrheit der Mieterinnen und Mieter ist der Traum vom Eigenheim in den urbanen Räumen in unerreichbare Ferne gerückt. 

Städte: Wohnen wird noch teurer

Die starke Nachfrage – noch beflügelt durch tiefe Hypothekarzinsen – trifft in den Städten auf ein notorisch knappes Angebot. Neubauten an Stadtlagen sind kaum noch möglich, entweder weil der Platz fehlt oder weil es baurechtlich praktisch unmöglich ist. Wenn nach einem Umbau oder durch einen Mieterwechsel doch einmal eine 3- oder 4-Zimmer-Wohnung auf den Markt kommt, ist das Angebot für viele Angehörige des Mittelstands kaum noch zahlbar.

Die meisten Akteure der Branche gehen davon aus, dass der Wohnungsmarkt der Städte künftig stark von kleinen Wohnungen geprägt sein wird. Appartements mit 1,5- oder 2,5-Zimmern gelten in diesem Sinne als typische Angebote für urbanes Leben. Damit kommt es zu einer geographischen Verschiebung: Die stärkste Nachfrage nach grossen Wohnungen (mindestens 4,5 Zimmer) sehen die Expertinnen und Experten künftig klar in den Agglomerationen und in ländlichen Gebieten. 

Gefragte Einfamilienhäuser

Die in der Studie befragten Akteure der Branche gehen davon aus, dass Einfamilienhäuser praktisch flächendeckend von einem Teuerungsschub erfasst werden. Denn was viele Familien und Haushalte in der Stadt und in der Agglomeration nicht finden, suchen sie eben stattdessen auf dem Land: Die meisten Mehrpersonenhaushalte und Familien nehmen etwas grössere Pendlerdistanzen in Kauf und suchen in ländlichen Regionen passende, d. h. grössere, Wohnungen. Das sind oft Einfamilienhäuser, aber auch Doppelhäuser und Reiheneinfamilienhäuser. Im Sog dieser Bevölkerungsbewegung beobachten die Expertinnen und Experten auch an ländlichen Standorten steigende Preise für Wohneigentum.

Die anhaltend starke Nachfrage nach grösseren Objekten und mehr Fläche hat mit gesellschaftlichen Veränderungen und der Pandemie zu tun. Nach wie vor arbeiten mehr Menschen von zu Hause aus als früher. Das Home-Office bedingt nun einmal mehr Fläche und oft mehr Zimmer, als dies Stadtwohnungen bieten. Natürlich wäre es falsch zu vermuten, dass die Leute nicht gern in der Stadt leben wollen. Nur ist die Marktbalance nun einmal so, dass sich die entsprechenden Wünsche nach grosszügiger Wohnfläche und ausreichend Zimmern nur in ländlichen Gemeinden umsetzen lassen.

Günstiger wohnen – aber wo?

Tendenziell erwarten die Profis in der Immobilienbranche auch weiter steigende Preise für Eigentumswohnungen. Bei dieser Kategorie ist allerdings noch eine gewisse Differenzierung erkennbar. Während man an zentralen Lagen auch hier deutlich mit einem Aufwärtstrend rechnet, ist bei Stockwerkeigentum in ländlichen Regionen eher mit einer Stabilisierung respektive einer Seitwärtsentwicklung der Preise zu rechnen.

Macht es überhaupt Sinn, auf sinkende Wohnkosten zu hoffen? Am ehesten lässt die Entwicklung der Wohnungsmieten auf einen solchen Trend schliessen, jedenfalls ausserhalb der Städte. Angesichts der intensiven Bautätigkeit der letzten Jahre eröffnen sich in vielen ländlichen Gemeinden neue Perspektiven. Im Vergleich zu den Städten ist das Angebot wesentlich liquider; viele Akteure rechnen gemäss der Umfrage mit sinkenden oder zumindest leicht sinkenden Wohnungsmieten an ländlichen Standorten.

Büros: Erholung an City-Lagen

Der Büromarkt in den Regionen Zürich, Basel und Bern ist tendenziell zweigeteilt. Die grosse Mehrheit der Akteure kommt zum Schluss, dass nur an wirklich zentralen Innenstadtlagen von einer starken Nachfrage nach Büroflächen auszugehen ist. Eindeutig sichtbar ist dies zum Beispiel im Raum Zürich und Zug. Die Zürcher City sowie der Standort Zug schwingen bei der Einschätzung der Marktlage deutlich oben aus. Hier vertritt die Branche klar die Meinung, dass beide Standorte von einer «hohen» oder «eher hohen» Nachfrage profitieren. 

Wirtschaftsraum Zürich: Nachfrage nach Büroflächen

Auf den weiteren Plätzen folgen Zürich-West und das gesamte Stadtgebiet Zürich. Verhalten sind die Erwartungen für andere Regionen wie Winterthur, den Raum Baden/Brugg, Zürich Flughafen, Zürich-Nord und Zürich-Altstetten. Überwiegend schwach ist die Büronachfrage in peripheren Gemeinden, etwa im Furtttal oder im Zürcher Oberland. Auffallend ist weiter, dass der Zürcher Büromarkt heute viel weniger als früher vom Finanz-, Bank- und Versicherungssektor dominiert wird. Mit einem Anteil von rund 15 Prozent ist es heute die IT-Branche, die Informations- und Kommunikations-Technologie, die auf dem Markt das grösste Gewicht hat, gefolgt von Bildung, Schulen, Gesundheitswesen, Medizin und Biotechnologie.

Die Prognosen für die Büromärkte in allen drei grossen Städte bleiben verhalten: Kaum jemand rechnet damit, dass die Büronachfrage in den nächsten Monaten infolge wirtschaftlicher Dynamik und Aufschwung gross anziehen könnte. Denn Expansionspläne oder Neugründungen machen nur einen geringfügigen Anteil der zusätzlichen Nachfrage nach Flächen aus. Der grösste Teil geht auf das Konto der Optimierung, und zwar hinsichtlich der räumlichen Nutzung und des Standorts. Oder anders gesagt: Zentral gelegene, moderne Bürohäuser, die den aktuellen Anforderungen der Firmen an Arbeitsplätze und Raumgestaltung entsprechen, haben auf dem Markt die besseren Karten. Wenn eine Firma ihren Bedarf an Bürofläche an zentraler Lage und in einem zeitgemässen Gebäude decken kann, ist ein Wechsel in jedem Fall eine Option. 

Sowohl für Zürich als auch für Basel erwarten die Teilnehmer der Umfrage einen Rückgang der Nachfrage. Folglich gehen sie von tendenziell höheren Leerständen und tendenziell sinkenden Mietzinsen aus. Die verhaltenen Erwartungen könnten damit zu tun haben, dass die mittel- und langfristige Entwicklung rund um das Thema Home-Office immer noch unklar ist. Schwer abzuschätzen ist auch die Frage, in welchem Mass Unternehmen künftig fix zugeteilte Arbeitsplätze einplanen. Viele Experten vertreten aber die These, dass der Flächenbedarf insgesamt nicht sinken wird. Die Fachleute argumentieren, dass die Unternehmen deutlich mehr Flächen für Kommunikation, Teamarbeit und kreative Prozesse einplanen werden.

Wirtschaftsraum Basel: Nachfrage nach Büroflächen

Weiter zeigt die Umfrage, dass die meisten Akteure in der Branche stetige Veränderungen feststellen. Gegenüber dem Vorjahr hat zum Beispiel die Preissensitivität auf dem Büromarkt weiter zugenommen, andererseits berichten die Akteure von steigenden Ansprüchen seitens der Mieter. Ein weiteres Thema ist natürlich die geforderte Flexibilität, die die Nachfrager von Büroflächen heute einfordern. Das bedingt kürzere Vertragsdauern und öfters auch flexiblere Ausstiegsklauseln. Für den Wirtschaftsraum Zürich gilt: In 34 Prozent der Fälle einigen sich die Vertragsparteien darauf, eine separate Ausstiegsklausel zu vereinbaren (Early Break Options). Der Mieter kann bereits nach zwei Jahren die Flächen wieder zurückgeben. Weiter zeigt die Umfrage, dass sich im Raum Zürich die Eigentümer oft kostenmässig am Mieterausbau beteiligen (durchschnittlich bei 44 Prozent der Vertragsabschlüsse). Und in fast der Hälfte aller Fälle gewähren die Eigentümer mietfreie Perioden (bei einer Vertragsdauer 5 Jahre).

Der Wunsch nach flexiblen Ausstiegsklauseln ist auch auf dem Berner Markt weit verbreitet. Etwas seltener kommt es hingegen zur Kostenbeteiligung am Mieterausbau. Generell scheint der Berner Markt etwas robuster dazustehen, jedenfalls gibt es keine pessimistischen Stimmen, die sinkende Mieten erwarten – im Gegensatz zur Erwartung für den Zürcher Markt. Weiter stellen die Experten für Bern eine geringere Preissensitivität der Nutzer fest. Falsch wäre hingegen der Eindruck, dass der Markt in der Bundesstadt stark von der öffentlichen Verwaltung geprägt ist. Gemäss der Studie geht auf dem Berner Büromarkt etwa die Hälfte der gesamten Nachfrage auf das Konto von Gesundheitswesen sowie Informations- und Kommunikationstechnologie. 

Doch auch für den Berner Immobilienmarkt gilt: Gefragt sind sehr spezifische Projekte und Angebote. So fällt vor allem auf, dass nur gerade in der City und in der Altstadt von einer intakten Nachfrage ausgegangen werden kann. Laut CSL-Studie verzeichnen dann noch die Quartiere Breitenrain, Wankdorf, Köniz und Liebefeld eine «eher hohe» Nachfrage – wobei nicht alle Expertinnen und Experten diese Meinung teilen. Klar ist aber: Bereits wenige Kilometer ausserhalb der Stadt in Richtung Münsingen oder in den Aussenquartieren Ostermundigen oder Bümpliz besteht kaum Bedarf an zusätzlichen Büroflächen. 

Fazit: Der Markt für Büroflächen bleibt zweigeteilt. Es wird weiter sehr klare räumliche Trennlinien geben zwischen gefragten City-Lagen und B-Standorten. Wenn Projekte auf dem Markt Erfolg haben wollen, müssen die Lage und der Preis stimmen.

*) Quelle: CSL-Sommerumfrage 2021 zum Büro- und Wohnimmobilienmarkt. CSL Immobilien, die Immobilienpartnerin der Migros Bank, befragte dazu rund 300 Immobilienakteure, darunter Unternehmensführerinnen und -führer, Portfoliomanager und Dienstleister der Branche.