Qual è la situazione fiscale della vostra proprietà abitativa? A cosa dovete prestare attenzione per mantenere l’onere fiscale a un basso livello?
Come proprietario d’immobile avete la possibilità di ridurre il vostro carico fiscale adottando determinate misure. Vale quindi la pena effettuare un’accurata pianificazione fiscale. Nel caso di una proprietà abitativa, per risparmiare sulle imposte è opportuno che seguiate i seguenti consigli.
Indennità per disdetta anticipata in caso di estinzione dell’ipoteca
In caso di estinzione anticipata di un’ipoteca la banca richiede solitamente una cosiddetta indennità per disdetta anticipata. Il Tribunale federale precisa in due nuove sentenze di principio del 3 aprile 2017 quali conseguenze possono avere tali pagamenti per quanto riguarda l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e l’imposta sul reddito. Impartisce così direttive per i cantoni e garantisce una certa uniformità nei diversi regimi fiscali cantonali.
L’esito delle due sentenze del Tribunale federale:
a) in caso di estinzione anticipata di un’ipoteca, per quanto riguarda l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare le indennità per disdetta anticipata possono essere dedotte come costi d’investimento se l’estinzione dell’ipoteca è inestricabilmente legata alla vendita dell’immobile;
b) per quanto riguarda l’imposta sul reddito, le indennità per disdetta anticipata possono essere fatte valere come interessi passivi deducibili solo se l’ipoteca estinta viene sostituita da un’altra ipoteca presso lo stesso (!) creditore.
Maggiore libertà in caso di risanamento di edifici
I costi di ristrutturazione e manutenzione sono deducibili per tutti gli immobili dal momento dell’acquisto – dal 2010 anche per gli oggetti acquistati in cattivo stato. Ciò significa che l’acquisto di una casa che necessita di ristrutturazione offre determinati privilegi dal punto di vista fiscale. Ripartite importanti lavori di ristrutturazione o risanamento su due o tre anni per beneficiare dell’effetto fiscale per più anni.
Pianificare attentamente le spese di manutenzione e gli interventi di riattazione
In linea di massima, la deduzione forfettaria per le spese di manutenzione varia tra il 10 e il 20 percento del valore locativo o degli affitti incassati. In genere, conviene verificare se per voi è meglio optare per la deduzione dei costi di manutenzione effettivi.
I costi deducibili comprendono i lavori di manutenzione e di revisione (incl. riparazioni, manutenzione e sostituzione del riscaldamento, della lavatrice, del piano di cottura ecc.), la manutenzione del giardino (incl. sostituzione di attrezzi da giardino e di piante plurienni) e i premi delle assicurazioni stabili. Nel caso degli appartamenti di proprietà, possono generalmente essere detratti anche i versamenti nel fondo di rinnovamento e le quote delle spese amministrative.
Potete tra l’altro detrarre tutte le spese di manutenzione e amministrazione effettive deducibili, anche se superano il valore locativo.
Investite anno dopo anno nella manutenzione o per ristrutturazioni all’incirca lo stesso importo, di poco inferiore al forfait? È possibile che così facendo vi lasciate sfuggire un potenziale di risparmio. Spesso conviene il seguente scenario: per un anno rinunciate alle ristrutturazioni e deducete solo l’importo forfettario. Nell’anno civile seguente, eseguite più lavori e avrete così la possibilità di detrarre i costi effettivi, che spesso superano i costi forfettari. In questo modo, l’onere fiscale risulta complessivamente più basso.
Incremento di valore per una vendita futura
Conservate tutte le ricevute relative a spese di rinnovo che contribuiscono a incrementare il valore, poiché le vostre fatture documentabili possono esservi utili più avanti. Ciò è il caso se il fisco indica un elevato valore di mercato e voi potete utilizzare i vostri investimenti per ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare che dovete pagare alla vendita dell’immobile. Quest’imposta viene meno interamente se reinvestite il ricavato della vendita nell’acquisto di un nuovo oggetto immobiliare entro un termine adeguato – in genere due anni.
Cedere in eredità quando si è ancora in vita
La soluzione ideale sarebbe quella di donare il vostro immobile quando siete ancora in vita concedendovi il diritto di usufrutto in modo da poter ancora vivere nella vostra casa. Viene tassato unicamente il valore ufficiale dell’immobile dedotto il diritto di usufrutto. Quanto prima un immobile viene ceduto in eredità, tanto più elevato sarà il valore dell’usufrutto e minore il valore della donazione risp. l’onere fiscale che ne risulta. Si consiglia di discutere un simile progetto preventivamente con il creditore ipotecario.
I discendenti pagano l’affitto
Se cedete la vostra proprietà abitativa in affitto ai figli, in alcuni cantoni vi viene tassato come reddito solo il reddito locativo dedotti i costi di manutenzione anziché il valore locativo. Correte però il rischio di commettere evasione fiscale se il canone di locazione è nettamente inferiore al valore locativo oggettivo. Secondo una decisione del Tribunale federale, è esclusa l’evasione fiscale se il canone di locazione ammonta a più del 50 percento del valore locativo. La prassi nei vari cantoni è disomogenea.
Lo stato promuove gli interventi rispettosi dell’ambiente
Ai fini dell’imposta federale, in molti cantoni potete detrarre tutti i risanamenti che consentono di ridurre il consumo di energia – anche se contribuiscono ad aumentare il valore – come manutenzione dell’immobile. In alcuni casi, un risanamento comporta però un aumento del valore locativo, che riduce nuovamente il vantaggio fiscale iniziale.
Utilizzo degli averi previdenziali per finanziare la proprietà abitativa ad uso proprio
A determinate condizioni, potete utilizzare il vostro capitale del secondo pilastro (previdenza professionale) e del pilastro 3a (risparmio privato fiscalmente agevolato) per il vostro investimento immobiliare. Nel caso standard di un’ipoteca che finanzia l’80 percento del prezzo d’acquisto, occorre apportare il 20 percento di capitale proprio. In questo caso, almeno il 10 percento deve essere costituito da patrimonio risparmiato separatamente – si tratta perlopiù di patrimonio detenuto su un conto di risparmio, in un portafoglio titoli o su un conto di previdenza del pilastro 3a. La parte rimanente dei mezzi propri può essere finanziata attraverso il prelievo anticipato o la costituzione in pegno dei mezzi del secondo pilastro.
In caso di prelievo degli averi previdenziali, vi invitiamo a considerare i seguenti aspetti fiscali:
a) se potete, scaglionate il prelievo per il finanziamento dell’immobile e gli ulteriori prelievi degli averi previdenziali. In questo modo riducete la progressione fiscale. Tenete conto delle limitazioni esistenti: il prelievo anticipato degli averi previdenziali può essere effettuato al massimo ogni cinque anni. Inoltre, dopo il 50° anno di età l’ammontare del prelievo degli averi della cassa pensioni è limitato;
b) chi si è fatto versare l’avere di previdenza per finanziare la proprietà abitativa potrebbe più avanti eventualmente ritrasferire questi averi previdenziali all’istituto di previdenza. La regolamentazione a questo proposito è stata modificata il 1° ottobre 2017. Da allora, per ogni pagamento alla cassa pensioni devono essere riversati almeno 10 000 franchi. Prima l’importo minimo era di 20 000 franchi. La nuova regolamentazione vuole incoraggiare gli assicurati a effettuare più rimborsi affinché al momento del pensionamento dispongano di un maggiore avere previdenziale. In caso di rimborso, l’imposta sulla prestazione in capitale sull’avere prelevato anticipatamente già versata viene restituita. La restituzione deve tuttavia essere richiesta entro tre anni dal rimborso, altrimenti il diritto decade;
c) se ammortizzate l’ipoteca con i mezzi del pilastro 3a e poco dopo aumentate il vostro credito immobiliare, ciò può essere giudicato abusivo e tassato di conseguenza. In un caso, il Tribunale federale ha reputato una simile procedura come un cambiamento di destinazione della previdenza privata vincolata. Purtroppo il Tribunale non ha dato indicazioni su quanto tempo deve intercorrere tra il prelevamento anticipato e il successivo aumento affinché sia tollerabile per il fisco. In proposito esiste dunque una notevole incertezza giuridica.
Ammortamento indiretto e privilegio per le coppie
Normalmente rimborsate il vostro prestito ipotecario a rate. Se utilizzate però il capitale del pilastro 3a, potete ammortizzarla indirettamente. Effettuate versamenti regolari nel pilastro 3a e solo in un secondo tempo l’ipoteca viene ammortizzata direttamente con gli averi del pilastro 3a. In questo modo, ottenete numerosi effetti positivi:
- i versamenti nel pilastro 3a godono di agevolazioni fiscali;
- gli interessi ipotecari sono interamente deducibili dalle imposte per l’intera durata;
- per il pilastro 3a potete scegliere una soluzione con una quota azionaria fino a un massimo del 50 percento. Con un orizzonte a più lungo termine ciò consente di ottenere con ogni probabilità un miglior rendimento rispetto a un conto del pilastro 3a senza investimenti azionari.
Vi è però una limitazione in quanto è consentito rimborsare l’ipoteca tramite i fondi del pilastro 3a solo ogni cinque anni. Questa regola vale per persona. Le coppie che possiedono un immobile cointestato possono utilizzare a turno il loro conto di previdenza per il rimborso – in teoria ogni due anni e mezzo. Inoltre, nei 5 anni che precedono il raggiungimento dell’età ordinaria di pensionamento AVS (59 per le donne, 60 anni per gli uomini) è possibile effettuare in qualsiasi momento un prelievo ordinario senza alcuna limitazione. Ammortamenti regolari consentono inoltre di risparmiare sulle imposte. Dal momento che i prelievi di capitale dal pilastro 3a vengono scaglionati, rientrano in una progressione inferiore.
