L’appartement de vacances est-il un bon placement?

Vous rêvez d’un appartement de vacances en Suisse? Pas de souci: l’offre de biens immobiliers est relativement vaste à l’heure actuelle. Mais l’objet de vos rêves convient-il aussi en tant que placement? Faute de vous rapporter de gros revenus, il vous donnera au moins un coup de pouce bienvenu pour couvrir les coûts.

Un appartement de vacances réunit souvent des objectifs très différents. D’une part, les acheteurs veulent s’offrir le luxe de se détendre dans un paysage naturel magnifique. De l’autre, ils considèrent souvent le bien immobilier comme un placement. Aujourd’hui, il est vrai que bien rares sont ceux qui oseraient miser sur une hausse des prix de ces biens. Mais l’appartement devrait au moins constituer un investissement sûr et stable.

Qu’est-ce qui plaide en faveur des logements de vacances?

Depuis l’adoption de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012, des conditions-cadres totalement nouvelles s’appliquent. Les quotas de 20% maximum d’immeubles de vacances sont déjà épuisés dans la plupart des destinations touristiques, et la construction de nouveaux logements a pratiquement cessé depuis lors. Cela entraînera probablement une certaine pénurie pendant plusieurs années, ce qui contribuera à la stabilité des prix. Un autre argument en faveur d’un logement de vacances sont les nouveaux canaux de commercialisation numériques qui s’offrent aux propriétaires de tels objets. En effet, beaucoup d’hôtes préfèrent louer un appartement, par exemple via AirBnB, que de loger à l’hôtel. En Suisse, les appartements de vacances peuvent donc se louer à des prix à la semaine assez élevés, surtout pendant les fêtes de fin d’année.
Les taux d’intérêt attrayants des prêts hypothécaires constituent un argument supplémentaire. Toutefois, des dispositions particulières concernant le taux d’avance, l’amortissement et les taux d’intérêt s’appliquent pour les logements de vacances. Ainsi, la Banque Migros finance au maximum 60% de la valeur vénale au lieu de 80%, et le taux d’avance doit être réduit de 2,5 points de pourcentage chaque année par un amortissement jusqu’à ce que le prêt hypothécaire représente 50% de la valeur vénale. De plus, pour les logements de vacances, la majoration d’intérêt est de 0,25 point de pourcentage sur les taux du domicile principal. Sur la base de ces critères, la Banque Migros recommande, dans la mesure du possible, d’augmenter le prêt hypothécaire du domicile principal et de ne souscrire qu’un éventuel montant résiduel sur le logement de vacances.

Qu’est-ce qui parle en défaveur des logements de vacances?

Les règles de financement plus restrictives ne sont pas les seuls facteurs limitant la rentabilité des logements de vacances en tant que placement. Le marché des logements de vacances et des résidences secondaires est en outre considéré comme plus volatil que celui des logements en propriété qui servent de domicile principal. À long terme, les fluctuations des prix de l’immobilier obéissent plutôt aux lois des produits de luxe. Sans oublier que plus le prix est élevé, plus les hôtes sont exigeants! De plus, les tendances changent rapidement de nos jours: aujourd’hui, les vacances d’hiver et de ski n’ont plus la même importance pour la jeune génération qu’il y a 20 ou 30 ans.
Il faut aussi garder à l’esprit que dans un premier temps, l’initiative sur les résidences secondaires s’est accompagnée d’une grande insécurité juridique. L’activité de construction a fortement augmenté à court terme. De peur de passer à côté de quelque chose, les propriétaires de terrains et les investisseurs ont voulu encore déposer à temps un maximum de demandes et lancer le plus grand nombre possible de projets de construction. Résultat: le marché a été confronté à un excédent de l’offre, qui subsiste d’ailleurs dans certaines régions, par exemple au Tessin. Il faudra encore un certain temps avant que les marchés y soient à nouveau en équilibre.

Le micro-emplacement dicte la mesure

Pour investir dans des résidences secondaires, il faut connaître les subtiles nuances des régions. C’est le micro-emplacement qui dicte la mesure. Cela signifie que chaque vallée, chaque endroit, ou même souvent chaque flanc offre des conditions très différentes, et que les prix vont dépendre de facteurs tels que: Y a-t-il un lac à proximité? Y a-t-il une vue sur les montagnes et peut-être sur le lac? À quelle distance se trouvent les remontées mécaniques, les sentiers de randonnée, les itinéraires de VTT? Comment est l’ensoleillement, et le logement est-il à l’abri des regards indiscrets?
Par conséquent, les fourchettes de prix sont très larges. Dans le canton des Grisons, par exemple, les prix au mètre carré pour les propriétés par étages sont de 6000 à 8000 francs dans les communes bon marché; de 7000 à 11’000 francs dans le segment moyen, et parfois de plus de 20’000 francs à Saint-Moritz.
Pour justifier le prix, il faut que, dans un lieu de sports d’hiver typique, les remontées mécaniques soient à proximité – voire carrément devant la porte, pour certains hôtes. Toutefois, en raison du réchauffement climatique, le nombre d’endroits considérés comme sûrs pour ce qui est de l’enneigement diminue. D’autres offres, en particulier le tourisme d’été (vélo ou randonnée), gagnent en importance. Lors du choix de l’endroit, il faut aussi être conscient que certaines régions attirent aujourd’hui des groupes cibles très spécifiques, tels que touristes d’été ou d’hiver, familles, jeunes, etc.

Recettes et coûts

Dans ce contexte, l’emplacement du logement de vacances offre-t-il suffisamment de potentiel pour que sa mise en location soit rentable? La plupart des propriétaires privés souhaitent généralement occuper leur bien pendant la haute saison. Autrement dit, si vous occupez vous-même l’appartement pendant les fêtes de fin d’année, puis encore en février ou en mars, les possibilités de rendement s’en trouvent réduites. Car ce sont généralement les semaines les plus chères. Par contre, durant la saison intermédiaire – de mi-octobre à mi-décembre environ – il n’est pratiquement pas possible de louer.
Le nombre de semaines pendant lesquelles la propriété peut être louée dépend à son tour de la destination, mais aussi du sérieux de la commercialisation. Les gérants expérimentés d’appartements de vacances citent plusieurs chiffres: «Une location de sept à huit semaines par an est généralement possible sans problème», déclare Peter Bosshard, de la plateforme de location «Bestzeit Ferienwohnungen» à Churwalden (GR). D’autres avancent même 16 ou 18 semaines par an. Peter Bosshard est convaincu qu’au final, il est tout à fait possible de réaliser un bénéfice: «La plupart des propriétaires disent au moins couvrir les coûts par la location à des tiers et même réaliser un petit extra.»

Un exemple dans l’Oberland bernois

Prenons l’exemple de Jean Dupont, qui s’est offert un beau logement de vacances d’une valeur vénale de 650’000 francs à Lenk, dans le Simmental (BE). Sur toute l’année, il réalise des revenus locatifs d’environ 20’000 francs (voir tableau). En contrepartie, il doit supporter les coûts les suivants:

• Prêt hypothécaire: dans notre exemple, nous partons du principe que la moitié de l’investissement est financé par un prêt hypothécaire.
• Gestion: le propriétaire doit payer sa part de coûts pour la communauté de copropriétaires (gestion, charges, dépôts dans le fonds de rénovation).
• Plateforme de location: l’inscription de la résidence secondaire sur les plateformes en ligne apporte certes plus d’hôtes, mais génère aussi des frais d’intermédiation.
• Encadrement des hôtes / nettoyage: Jean Dupont ne vit pas sur place. En d’autres termes, l’organisation de la remise des clés, des réparations, du nettoyage, etc. occasionne des frais supplémentaires.
• Amortissements: l’appartement est meublé et fraîchement peint. Certains amortissements du fait de l’usage courant sont à prendre en compte, de même que la dépréciation due à l’âge.
• Impôts: en général, des impôts sont prélevés dans le canton où se trouve l’appartement (imposition des revenus locatifs en tant que revenu et part proportionnelle de la valeur locative). Exemple: si le propriétaire occupe lui-même l’appartement pendant trois mois, il doit déclarer la valeur locative durant cette période. Pour les mois restants, l’imposition sera déterminée par la réalisation ou non de revenus locatifs et l’ampleur de ceux-ci.

Conclusion: il ne faut pas sous-estimer les coûts d’un logement de vacances ni les frais engendrés par sa mise en location. Si cela vous fait peur, il est alors plus facile de participer au marché immobilier par le biais de fonds et d’actions. Mais si l’appartement remplit certaines conditions, le propriétaire peut y gagner: comme le montre le tableau, un léger rendement est réaliste en cas de location fréquente.
Pour que les comptes soient justes, il faut toutefois également prendre en considération l’usage propre. Le propriétaire d’un tel bien immobilier économise tout de même généralement plusieurs milliers de francs par an, car il n’a pas de frais d’hôtel ni d’autres frais d’hébergement. Plus la période passée dans le même lieu de villégiature est longue, plus l’achat d’un appartement de vacances peut s’avérer judicieux du point de vue de l’usage propre.

Un objet de vacances est-il rentable?

Comptes pour un appartement de vacances de 3,5 pièces à Lenk (BE) d’une valeur vénale de 650’000 francs et partiellement loué à des tiers.

• * 1 Sans prise en compte de l’usage propre (ou sans frais d’hôtel économisés).
• *2 Le propriétaire est prêt à mettre l’appartement à la disposition de tiers pendant les semaines les plus populaires de l’année (Noël, Nouvel An, janvier/février).
• *3 Sans perte de revenus générés par les fonds propres de 325 000 francs qu’il serait possible de placer autrement.
• *4 Sans tenir compte des coûts de la plateforme de location, de l’encadrement des hôtes (organisation de la remise des clés, des réparations, etc.), du nettoyage, etc.

Remarque: il s’agit d’un calcul type pour illustrer l’exemple. Le résultat varie fortement en fonction des hypothèses. Les possibilités de rendement dans une commune de montagne isolée sont bien entendu nettement moins bonnes que, par exemple, à Davos durant l’afflux de visiteurs à l’occasion du Forum économique mondial (WEF).