Trotz Corona-Krise stabile Immobilienpreise

Es droht eine Enttäuschung für all jene Käufer, die aufgrund der Corona-Krise auf sinkende Wohneigentumspreise hoffen. Die anhaltend tiefen Zinsen werden die Preise stabil halten, mit Ausnahme von wenig gefragten peripher gelegenen Regionen und gewissen Objekten im Luxussegment. Mehrfamilienhäuser könnten sich sogar noch weiter verteuern.

Die Corona-Krise hat sich innert kürzester Zeit spürbar und einschneidend auf das gesellschaftliche Leben und die wirtschaftliche Aktivität ausgewirkt. Noch sind sich Experten uneinig, in welchem Ausmass die Rezession der Schweizer Volkswirtschaft verlaufen wird. Was sich aber jetzt schon abzeichnet: Der Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung wird für die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt entscheidend sein. Die Teilsegmente im Immobilienmarkt werden davon unterschiedlich betroffen sein.

Zweiteilung des Mietermarkts wird sich akzentuieren

Auf dem Mietermarkt trennte sich bereits vor der Krise die Spreu vom Weizen. Einerseits konnte man einen hohen Nachfragedruck und wenig – bezahlbares – Angebot in den Zentren der Schweiz beobachten. Anderseits nahmen aufgrund der Bautätigkeit die Leerstände an weniger gesuchten Lagen deutlich zu – diese sind ein klarer Indikator für ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage.

Diese Tendenzen werden sich nochmals akzentuieren, da die wirtschaftliche Entwicklung die Nachfrage auf dem Mietermarkt als entscheidender Faktor beeinflusst. Die Zuwanderung, einer der Pfeiler der Nachfrage, ist während der Corona-Krise praktisch inexistent. Die ökonomische Unsicherheit und damit die Entwicklung des Arbeitsmarkts wirken sich zudem unmittelbar auf die Zahlungsbereitschaft und den Umzugswillen der Mieter aus.

Daher werden Neubauprojekte und Regionen mit hohen Leerständen als Konsequenz besonders betroffen sein. Aber auch Mietwohnungen im gehobenen Preissegment werden weniger nachgefragt werden. Eine Chance kann jedoch in einem Wertewandel bestehen, so dass mit dem Lockdown der Stellenwert der eigenen Wohnung nochmals zunimmt. Längerfristig kann sich dies positiv auf die Zahlungsbereitschaft von Mietern auswirken.

Zunehmender Stellenwert der eigenen vier Wände

Gleiches gilt für das Eigentumssegment – der Wunsch nach einem eigenen Daheim wird eher zunehmen. Doch scheiterten viele potenzielle Käufer bereits vor der Krise an der restriktiven Hypothekarvergabe und in den Zentren und zum Teil auch in deren Agglomerationen an den hohen Immobilienpreisen. Während der Eigenheimmarkt noch im Schockzustand ist und Käufer vermehrt abwarten, dürfte für einen wachsenden Anteil potenzieller Käufer der Erwerb von Eigentum schwieriger werden. Die wirtschaftliche Unsicherheit dürfte sich für sie als weitere Hürde bei der Hypothekarvergabe erweisen.

Kein Preisrückgang auf breiter Front

Die Käufer, die aufgrund der Corona-Krise auf sinkende Preise hoffen, könnten, abgesehen vom Luxussegment, enttäuscht werden. Es kann von einer länger anhaltenden Phase mit vergleichsweise tiefen Zinsen ausgegangen werden. Diese werden die Nachfrage nach Eigentum, mit Ausnahme von wenig gefragten peripher gelegenen Regionen, trotz erschwerter Finanzierungsbedingungen verhältnismässig hoch halten. Als Folge davon dürften die Preise zumindest stabil bleiben.

Dies gilt auch für Anlageobjekte, insbesondere Mehrfamilienhäuser. Diese werden angesichts des Zinsumfelds und der riskanten oder weniger attraktiven Anlagealternativen weiterhin besonders gefragt sein, da sie trotz allfälliger temporärer Mietzinsausfälle einen verlässlichen Cashflow bieten. Es ist zu erwarten, dass die historisch niedrigen Renditen für Mehrfamilienhäuser in den gefragten Schweizer Grossagglomerationen sogar noch weiter sinken.

Ein gegenläufiger Trend dürfte sich bei Anlageobjekten mit gewerblichen Nutzungen wie Büro- oder Retail zeigen – hier dürften als Folge der Krise die Renditen aufgrund der zunehmenden Risiken wieder steigen. In welchen Masse dies der Falls sein wird, ist schlussendlich vom Verlauf der Pandemie und den Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung abhängig.