Stärkere Nachfrage nach Büroflächen an guten Standorten

Die Co-Working-Anbieter werden zu einem immer wichtigeren Treiber im Schweizer Büromarkt. Das ist eines der Ergebnisse aus der diesjährigen Sommerumfrage der CSL Immobilien AG. Die Partnerin der Migros Bank befragte ausgewählte Immobilienakteure zum Büro- und Wohnmarkt in den Wirtschaftsräumen Zürich, Basel und Bern.

Der Büromarkt des Wirtschaftsraums Zürich befindet sich in einem leichten Aufwärtstrend. Dasselbe gilt für Basel, während der Markt in Bern schwächelt. Rund drei Viertel der Teilnehmenden sehen zurzeit eine Belebung der Nachfrage für das Zürcher Stadtgebiet, während sich im Vorjahr nur rund die Hälfte positiv äusserte. Ein Wermutstropfen ist, dass von diesem Trend vor allem die bereits stark nachgefragten Marktgebiete City und Zürich-West profitieren, dies im Urteil von 90 bzw. 85 Prozent der Befragten. Eine signifikante Performance zeigt auch der Zuger Büromarkt, auf dem rund 85 Prozent eine hohe Nachfrage ausmachen. Weniger dynamisch sieht es in der Agglomeration Zürich aus, wo die Nachfrage als unverändert eingeschätzt wird.
Im Wirtschaftsraum Basel hingegen hat sich die Einschätzung der Nachfrage gegenüber dem Vorjahr für alle Teilräume verbessert. In Bern hat das Stadtzentrum an Gunst zugelegt, während der Büromarkt im wichtigen Gebiet Wankdorf schwächer eingeschätzt wird als 2018.

Co-Working-Anbieter als wichtige Nachfrager

In der Sommerumfrage 2019 haben wir erstmals Co-Working-Anbieter als eigenes Nachfragesegment definiert. Mit spannenden Erkenntnissen: Für 12 Prozent der Teilnehmenden sind diese boomenden Unternehmen zurzeit im Wirtschaftsraum Zürich die grössten Nachfrager auf dem Büromarkt. Übertroffen wurden sie nur von der Informations- und Kommunikationsbranche mit unveränderten 19 Prozent. Gleichauf mit den Co-Working-Anbietern liegen die Gesundheitsbranche mit einem gegenüber dem Vorjahr leicht reduzierten Wert von Nennungen sowie das Nachfragesegment Medizin/Pharma/Biotech.
Auch in Basel ist die Co-Working-Branche mit 10 Prozent Nennungen inzwischen präsent. Die dominierende Branche bleibt am Rheinknie das Segment Medizin/Biotech/Pharma (für rund 30 Prozent der Teilnehmenden) vor Forschung & Entwicklung (rund 25 Prozent). In der Bundeshauptstadt dagegen spielen die Co-Working-Unternehmen eine untergeordnete Rolle (4 Prozent).

Steigende Nachfrage in Zürich und Basel

Neue Arbeitswelten und -formen beeinflussen die Nachfrage 2019 stärker als im Vorjahr: Der durch räumliche Optimierungen ausgelöste Bedarf ist im Wirtschaftsraum Zürich gemäss den teilnehmenden Expertinnen und Experten auf gut ein Drittel der Gesamtnachfrage angestiegen. Die effektive Zusatznachfrage auf dem Zürcher Markt bleibt stabil: Ein Viertel der Nachfrage ist auf Neugründungen und Wachstum zurückzuführen. In Basel dagegen treiben die genannten Faktoren bereits mit einem Drittel die Nachfrage, gefolgt von 40 Prozent Standortoptimierungen. In Bern ist keine Zusatznachfrage auszumachen: Der Bedarf wird zu ähnlichen Teilen durch Standort- oder räumliche Optimierungen und sogar Kostensenkungen der Unternehmen beeinflusst.

Zu früh für Entwarnung

Beim Ausblick auf die kommenden Monate und 2020 sind die Teilnehmerinnen und Teilnehmer zurückhaltend – offenbar trauen sie den Nachfrageimpulsen aufgrund der verhaltenen Konjunkturaussichten noch nicht. Im Wirtschaftsraum Zürich erwarten zwei Drittel eine gleichbleibende Nachfrage, der Rest je zur Hälfte eine Ab- oder Zunahme. Wenig positiv stimmt, dass 42 Prozent der Expertinnen und Experten steigende Leerstände erwarten, da die Bautätigkeit weiterhin hoch ist. Damit korrespondiert, dass nur 8 Prozent von steigenden Mietpreisen ausgehen, während ein Drittel ein stabiles Mietpreisniveau als wahrscheinlichstes Szenario sieht. Ganz ähnlich präsentiert sich das Bild in den Wirtschaftsräumen Basel und Bern.

Anhaltende Nachfragedynamik in den Zentren

Der Wohnmarkt in den städtischen Räumen Zürich, Basel und Bern ist eine landesweite Ausnahmeerscheinung. Rund ein Drittel der Spezialistinnen und Spezialisten erwartet zumindest leicht steigende Mietpreise. Ein weiteres Drittel, in Bern sogar 42 Prozent, geht von einem stabilen Preisniveau aus, und der Rest sieht die Mietzinse sinken. Bei der Nachfrage bestimmt weiterhin der hohe Bedarf an Kleinwohnungen an städtischen Lagen den Trend sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment. Auch Serviced Apartments sind an urbanen Lagen weiterhin stark gefragt.
Im Eigentumssegment wird für das kommende Jahr mit weiterhin steigenden Preisen gerechnet. Das klassische Eigenheim gewinnt gegenüber Stockwerkeigentum stärker an Gunst, was sich auch in einer leicht stärkeren Kaufpreisentwicklung manifestiert.