In der Nidwaldner Gemeinde Buochs steht die grösste nahezu energieautarke und CO2-neutrale Siedlung der Schweiz, erbaut von der Familie Zgraggen, Inhaber der SANI Immobilien AG. Finanziert wurde sie mit der Migros Bank. Ein Beispiel, wie die Migros Bank auch Lösungen für Kundinnen und Kunden mit komplexen Bedürfnissen bietet, die alles andere als alltäglich sind.
Der Ort am nördlichen Dorfrand von Buochs erfreut sich einer wachsenden Bekanntheit bei Architekten, Facility-Managern und anderen Baufachleuten. Immer wieder kommen Besucherinnen und Besucher vorbei. Ihr Interesse gilt der Überbauung «Am Aawasser»: Auf dem Gelände der ehemaligen Sägerei der Familie Zgraggen stehen drei Mehrfamilienhäuser mit 24 Mietwohnungen, 840 m2 Gewerbefläche – und einem einzigartigen Energiekonzept. «Unser Ziel ist es, dass die Überbauung ‹Am Aawasser› die grösste komplett energieautarke und CO2-neutrale Siedlung der Schweiz wird. Dies dank dem Wasserkraftwerk der ehemaligen Sägerei, Photovoltaikanlagen auf den Dächern, Batteriespeichern und weiteren Massnahmen», erklärt Samuel Zgraggen. Der Autarkiegrad betrage aktuell bereits 90 Prozent und soll mittelfristig auf 100 Prozent steigen. Für dieses innovative Konzept erhielt die Liegenschaft 2019 den Umweltpreis des WWF Unterwalden.
«Die Kunden mit dem Wasserkraftwerk»
Noch grösser als das Staunen heute bei den Baufachleuten war jenes der Mitarbeitenden der Migros Bank 2013. Geld für den Ausbau eines Wasserkraftwerks? Es war eine sehr ungewöhnliche Finanzierungsanfrage, welche die Migros Bank damals von der Familie Zgraggen erhielt. Man fand eine zinsgünstige Lösung: Statt durch einen Betriebskredit liessen sich durch Hypothekarerhöhungen auf anderen Familienliegenschaften die nötigen Mittel bereitstellen, um die Erweiterung des Kraftwerks zu finanzieren. Es deckt seither den jährlichen Stromverbrauch von 60 Vier-Personen-Haushalten, mit einer Kapazität von bis zu 100 Haushalten. Der Ausbau bildete den Grundstein, damit die Zgraggens die Planung für die Siedlung «Am Aawasser» in Angriff nehmen konnten.
«Wir waren damals bei der Migros Bank als ‹die Kunden mit dem Wasserkraftwerk› bekannt», scherzt Sabine Zgraggen, Ehefrau von Samuel Zgraggen. Dass schliesslich das betriebswirtschaftliche Konzept des Wasserkraftwerks vollumfänglich aufging, vertiefte die langjährige Kundenbeziehung zwischen Zgraggens und der Migros Bank weiter.
2016 erfolgte die erste Finanzierungszusage der Migros Bank für die Überbauung «Am Aawasser». Nach dem Baustart im Winter 2019 zogen Anfang September 2020 die ersten Mieterinnen und Mieter ein. Schon einen Monat später waren sämtliche Gewerbeflächen bezugsbereit; bei Fertigstellung waren Gewerbe- und Wohnflächen zusammengerechnet bereits zu zwei Drittel vermietet.
Innovatives Mietpreis- und Contracting-Modell
Die Mieterinnen und Mieter profitieren von einem innovativen Mietpreiskonzept. Es entstand aus der Erkenntnis heraus, dass traditionellerweise ein Vermieter nur bedingt Interesse an energieeffizienten Bauteilen, Wärmesystemen und Haushaltsgeräten hat. Diese verteuern nämlich tendenziell die Investition und damit die erforderliche Nettomiete. «Doch die Zahlungsbereitschaft der Mieterinnen und Mieter für nachhaltiges Wohnen ist vielfach nur bedingt vorhanden», stellt Sabine Zgraggen fest. Samuel Zgraggen ergänzt: «Wir wollen beweisen, dass man energetisch sinnvoll bauen kann, ohne dass es für Mieterinnen und Mieter teurer wird. Sonst schaffen wir die Energiewende nicht.»
Die Zgraggens wählten eine besondere Lösung. Der Gebäudebetrieb und -unterhalt wurden in ein separates, familieneigenes Contracting-Unternehmen (OecoPlus AG) ausgelagert, ebenso das Wasserwerk sowie die gesamten Photovoltaik- und Wärmetechnik-Anlagen. Für seinen Strommix stellt das Contracting-Unternehmen 25 Rappen pro Kilowattstunde in Rechnung – das ist absolut konkurrenzfähig mit den 23 bis 25 Rappen des regionalen Elektrizitätswerks, zuzüglich Anschlusskosten beim Neubau. Das Besondere ist nun die Verrechnung als Fixkosten: Das Contracting-Unternehmen stellt den Mieterinnen und Mietern ein fixes jährliches Energiebudget für Strom, Heizung, Warm- und Kaltwasser in Rechnung.
«Das fördert ein langfristig orientiertes Denken», erläutert Samuel Zgraggen. Denn für das Contracting-Unternehmen lohne es sich, in qualitativ hochwertige Anlagen und Geräte zu investieren, wenn dadurch die fix verrechneten Leistungen mit langfristig tieferen Kosten erstellt werden können. Ein Beispiel ist die Wahl eines regional produzierten Lifts: Dieser ist in der Anschaffung zwar 30’000 Franken teurer als eine herkömmliche Anlage, die Mehrkosten sind aber dank günstigerer Revisionen bereits nach fünf Jahren wieder eingespielt. Analog fördert das Contracting-Modell auch das nachhaltige Denken: Höhere Anfangsinvestitionen rechnen sich durch tiefere Energiekosten in den Folgejahren. Ein kleines, aber illustratives Beispiel ist die Installation von speziellen Wasserhähnen. «Üblicherweise liefert die Mittelposition des Mischers einen Mix aus warmem und kaltem Wasser», erläutert Samuel Zgraggen. «Allerdings ist die Wassermenge beim Händewaschen vielfach so gering, dass das warme Wasser in der Leitung abkühlt. Daher haben wir auf den Toiletten die Mittelstellung der Mischer auf kalt gestellt.» Ein weiteres Beispiel ist der Einbau von Duschrinnen mit Wärmerückgewinnung: Dadurch lassen sich bis zu 40 Prozent Energie sparen – und dies ohne Komforteinbusse.
Gewiss: Wenn Mieterinnen und Mieter mehr Energie benötigen, als in ihrem Budget vorgesehen ist, zahlen sie diesen Mehrverbrauch, und umgekehrt erfolgt bei Minderkonsum wahlweise die Rückerstattung und die Gutschrift auf das Folgejahr. Aber allein schon die Zuteilung eines fixen Budgets wirkt dämpfend auf den Energieverbrauch. Disziplinierend wirkt zudem die Handy-App, die Transparenz zum täglichen Verbrauch schafft. Positiver Nebeneffekt dieser Transparenz: Bei einem Mieterwechsel lässt sich tagesaktuell eine Nebenkostenabrechnung erstellen, so dass Mieterinnen und Mieter nicht wie sonst üblich monatelang darauf warten müssen.
Komplexe Finanzierung
Nicht nur für Mieterinnen und Mieter ist das Konzept mit Energiebudget und Contracting eine Besonderheit. «Es stellte auch spezielle Anforderungen an die Finanzierung», erläutert Peter Bächler, Teamleiter Firmenkunden bei der Migros Bank in Luzern. «Berücksichtigt werden musste, dass die Betriebsanlagen nicht zum Gebäude gehören, sondern im Besitz des Contracting-Unternehmens stehen.» Peter Bächler betreut die Familie Zgraggen, seit ihr Liegenschaftsportfolio 2017 in die SANI Immobilien AG überführt wurde und dadurch der Wechsel aus dem Privat- in den Firmenkundenbereich der Migros Bank erfolgte. «Ich stehe bei meinen Kundinnen und Kunden dafür ein, dass die Migros Bank flexibel und schnell ist und dass sie auch komplexere Projekte bewältigen kann», so Peter Bächler.
Zgraggens schätzen die persönliche und kompetente Betreuung durch Peter Bächler und die Migros Bank. «Wenn wir anrufen, müssen wir nicht viel erklären», sagt Sabine Zgraggen. «Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist überzeugend», ergänzt Samuel Zgraggen.
«Wir wollen etwas bewegen»
Das Liegenschaftsportfolio der Zgraggens ist über die vergangenen Jahrzehnte gewachsen. Den Grundstein dazu legten Samuels Grossvater und seine Mutter. «Mittlerweile sind diverse Liegenschaften in die Jahre gekommen und müssen wohl über kurz oder lang abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden», erklärt Sabine Zgraggen. «Dabei wollen wir die Erfahrungen nutzen, die wir mit der Überbauung ‹Am Aawasser› gewonnen haben.» Dafür lasse man sich aber die nötige Zeit, meint Samuel Zgraggen: «Wir brauchen sicher noch rund zwei Jahre, um in der Siedlung ‹Am Aawasser› Datengrundlagen und Erfahrungen zu sammeln, wie sich das Contracting-Modell mit seinen Energiebudgets bewährt und wo Justierungen nötig sind.» Dabei stehe man auch in Kontakt mit der Hochschule Luzern, um ein Forschungsprojekt aufzugleisen.
«Wir wollen etwas bewegen», so Samuel Zgraggen weiter. «Daher stellen wir unser Contracting-Know-how gerne Dritten zur Verfügung. Das kann auf verschiedenen Ebenen geschehen – von Beratung über Projektierung bis hin zum Betrieb.» Diese Möglichkeit offenzuhalten, war mit ein Grund, warum die Zgraggens für das Contracting eine eigenständige Firma gegründet haben. Auch sonst stecken sie noch voller Ideen. Überschüssige Solarenergie, die hauptsächlich während der Sommermonate entsteht, wird zurzeit ins Nidwaldner Stromnetz eingespiesen. Alternativ soll die Umwandlung in Methanol erfolgen. Dieses wird in einem Erdtank gelagert und während der kalten Jahreszeit mit einer Brennstoffzelle wieder in Energie umgewandelt. So kann die angestrebte 100-prozentige Energieautarkie erreicht werden. Es wird ein weiterer Schritt zu einer erfolgreichen Energiewende sein.
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