Schweizer Immobilienfonds – ein valabler Ersatz für Sparkonten?

Bereits seit mehreren Jahren rentieren Schweizer Immobilienfonds deutlich besser als Sparkonten. Lohnt es sich jetzt noch, Spargelder in diese Fonds umzuschichten? Eine Analyse von Thomas Kaufmann aus dem Asset Management der Migros Bank.

Wer erinnert sich noch an die Zeiten, als auf Sparkonten Zinsen von vier und mehr Prozent bezahlt wurden? Inzwischen hat sich die Situation so stark verändert, dass viele Sparer froh sind, wenn sie am Ende des Jahres nach Gebühren noch etwas verdient haben.

An eine Verzinsung deutlich über null wagt bereits seit längerer Zeit kaum mehr jemand zu denken.

Viele suchten deshalb in den vergangenen Jahren nach Alternativen. Etliche fanden die Lösung in Schweizer Immobilienfonds und wurden zu Anlegern. Dieser Strategiewechsel zahlte sich bisher mehr als aus, konnte doch der SXI Swiss Real Estate Fund Index, welcher die Wertentwicklung der Schweizer Immobilienfonds inklusive Dividendenzahlungen abbildet, in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite von über sieben Prozent pro Jahr erwirtschaften.

Glaubt man einzelnen Medienberichten und Spezialisten, so scheinen sich die Anzeichen zu mehren, dass es in Zukunft schwieriger werden dürfte, mit Immobilien weiterhin ansprechende Renditen zu erwirtschaften. Kommt also bald die Zeit, in der ein erneuter Strategiewechsel ins Auge gefasst werden sollte und das Sparkonto den Immobilienfonds wieder den Rang abläuft? Wohl eher nicht.

Deutlich höhere Ausschüttungsrendite

Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite der an der Schweizer Börse gelisteten Immobilienfonds beträgt aktuell gut 2,44%. Dabei gilt es zu beachten, dass sie in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken ist, was auf die Preissteigerungen der Anteile zurückzuführen ist. Vergleicht man diesen Wert mit den Sparkontozinssätzen in der kürzlich von der Zeitschrift Bilanz erhobenen Umfrage, so stellt man fest, dass der Renditeunterschied gut zwei Prozent beträgt. Aus dieser Perspektive betrachtet müsste die Schweizerische Nationalbank kräftig an der Zinsschraube drehen, bis das Sparkonto gegenüber Immobilienfonds wieder attraktiver wird.

Immobilienfonds können zu Prämien oder Discounts gehandelt werden.

Damit wird der Unterschied zwischen dem zugrunde liegenden Wert des Immobilienportfolios und dem Marktwert aller an der Börse gehandelten Anteile ausgedrückt. Zurzeit liegt diese Prämie durchschnittlich bei über 30%, was deutlich mehr ist als das langfristige Mittel von 15%. Einige Fonds weisen inzwischen gar eine Prämie von über 40% aus, womit der Investor viel mehr bezahlt, als das Immobilienportfolio Wert hat. Mitunter verantwortlich dafür ist die weiterhin hohe Nachfrage aufgrund mangelnder Anlagealternativen. Da Immobilienfonds aufgrund der Zinssituation bereits seit längerem im  Rampenlicht stehen, können Veränderungen am Zinsmarkt zu raschen Korrekturen bei den Prämien führen. Dieses Risiko ist allerdings zu relativieren.

Weiterhin Negativzinsen

Obwohl weiterhin unklar ist, wann die Schweizerische Nationalbank das nächste Mal die Zinsen erhöhen wird, hat sich in den vergangenen Wochen doch einiges an den Zinsmärkten verändert. Innerhalb kurzer Zeit stieg beispielsweise die Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen um 0,25%, was einige Nervosität am Markt auslöste. Trotzdem liegt der Leitzins in der Schweiz zur Zeit unter null, wobei auch weiterhin nicht mit einem raschen Anstieg auf ein und mehr Prozent gerechnet wird.

Beständige Immobilienwerte

Wegen den tiefen Zinsen konnten die Immobilienportfolios der Fonds in der Vergangenheit stark an Wert zulegen. Inzwischen hat sich dieser Prozess jedoch merklich verlangsamt, was mit der zusehends vorsichtigeren Haltung der Immobilienbewertungsunternehmen zusammenhängt. Sie sind es nämlich am Schluss, die den sogenannten Diskontsatz festlegen, welcher einen grossen Teil zur Bestimmung des Immobilienwertes beiträgt. Mit diesem Satz werden die künftigen Immobilienerträge auf die Gegenwart abgezinst. Da er in der Vergangenheit nicht im gleichen Tempo wie der Leitzins nach unten angepasst wurde, dürfte sich auch ein künftiger Anstieg der Leitzinsen erst verzögert auswirken.

Nachhaltig stabiles Wirtschaftsumfeld

Nachdem einige unserer Nachbarländer im Anschluss an die Finanzkrise 2008 ins Straucheln gerieten, konnte sich die Schweizer Wirtschaft rasch erholen. Dabei profitierte sie unter anderem von der Innovationskraft der Unternehmen, der nach wie vor eher vorsichtigen Finanzpolitik und dem flexiblen Arbeitsmarkt. Dies wurde auch vom Ausland erkannt, weshalb die Schweiz immer mehr zum sicheren Hafen für ausländisches Kapital wurde. Die Auswirkung davon war, dass der Schweizer Franken immer stärker wurde, was die Schweizerische Nationalbank ab dem Jahr 2011 mit der Untergrenze zum Euro von 1.20 zu bekämpfen versuchte. Im Januar dieses Jahres wurde nun der Druck zu gross und man beschloss, die EUR-Untergrenze wieder aufzuheben.

Welchen Einfluss dieses Vorgehen auf die Schweizer Wirtschaft haben wird, zeigt sich wohl erst in ein paar Quartalen.

Gemäss ersten Einschätzungen dürfte es in der Schweizer Wirtschaft zwar zu einer kurzfristigen Wirtschaftsverlangsamung kommen, ein schwerwiegender Abschwung wird im aktuellen Umfeld jedoch nicht vermutet.

Weiterhin hohe Immobiliennachfrage

Somit ist auch am Schweizer Immobilienmarkt kein nennenswerter Einbruch zu erwarten. Zwar mag sich die Leerstandquote speziell im Bürobereich weiterhin leicht erhöhen, die reduzierte Anzahl Baubewilligungen deutet jedoch auf eine Reduktion des Büroflächenangebots hin. Weiterhin hoch bleiben dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien, was zum einen auf die nach wie vor hohe Zuwanderung und zum anderen auf die weiterhin attraktiven Fremdkapitalkonditionen zurückzuführen ist.

Für Anleger gilt, dass sie das Umfeld in Zukunft noch genauer betrachten sollten, um allfällige Veränderungen frühzeitig erkennen zu können.

Dennoch dürften Immobilienfonds wohl auch in Zukunft besser rentieren als das Sparkonto.

Der Mi-Fonds (CH) SwissImmo investiert breit diversifiziert in Schweizer Immobilienfonds sowie Aktien von Schweizer Immobilienunternehmen. Über die letzten fünf Jahre erzielte er eine durchschnittliche Jahresrendite von 7,4 Prozent. Weitere Informationen zum Fonds finden Sie hier.

Der Autor: Thomas Kaufmann ist diplomierter Finanzanalyst und Vermögensverwalter. Als Fondsmanger des Mi-Fonds SwissImmo befasst er sich mit sämtlichen für den Schweizer Immobilienmarkt wichtigen Themen.