Bien qu’il existe une forte offre excédentaire d’appartements locatifs en maints endroits, les dépenses de loyer moyennes augmentent chaque année en Suisse. En effet, les loyers des nouveaux logements sont nettement plus élevés que ceux des objets plus anciens.
Il s’agit en fait de bonnes nouvelles pour tous ceux qui cherchent un appartement: en raison de la forte activité de construction, l’offre de nouveaux logements locatifs a considérablement augmenté. Par conséquent, les loyers proposés (prix de l’offre) de ces objets se retrouvent de plus en plus sous pression. Les différences régionales restent cependant importantes: dans les régions prisées, les locataires ne profitent guère du recul des prix en changeant de logement. Mais à l’échelle suisse, les loyers proposés ont baissé d’environ 4% ces trois dernières années.
Les indices des prix de l’offre et des loyers évoluent en sens contraire depuis 2015
Sources: Wüest Partner, Office fédéral de la statistique
Dans l’ensemble – en tenant compte de tous les objets existants, dont certains sont loués depuis longtemps –, les logements en location deviennent toutefois de plus en plus chers. L’indice des loyers, issu du sondage portant sur un échantillon aléatoire de bailleurs et qui reflète les frais de loyer moyens en Suisse, a en effet progressé d’un peu plus de 2% sur la même période*. Comment expliquer cela?
Les nouveaux logements ont généralement un standard d’aménagement plus élevé que les appartements plus anciens. En outre, les propriétaires d’objets loués n’ont que des possibilités limitées d’adapter a posteriori les loyers à l’augmentation de la demande. Pour ces raisons, les nouveaux logements se louent nettement plus cher que les immeubles existants. La majoration représente entre 10 et 80% selon les régions, comme le montre une étude de Meta-Sys AG mandatée par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) et l’Office fédéral du logement (OFL). Un changement d’appartement peut donc coûter cher aux locataires.
L’expansion de l’offre, la forte concurrence et la hausse du taux de vacance permettent certes de moins en moins de louer des logements à des prix très élevés. La majoration de prix par rapport aux loyers moyens reste cependant considérable. C’est pourquoi l’activité de construction entraîne une hausse constante de l’indice des loyers et des loyers moyens à l’échelle nationale. Ce n’est toutefois pas seulement le prix qui augmente, mais en général aussi la qualité d’un objet loué moyen.
La baisse des taux n’a guère contribué à détendre la situation. Certes, le taux hypothécaire de référence, auquel les adaptations des loyers sont liées depuis 2008, diminue depuis son introduction. Les loyers moyens des objets existants n’ont pourtant guère reculé, car les rénovations et les changements de locataire sont souvent mis à profit pour une augmentation. Cette rigidité des prix à la baisse concernant les objets de location existants, combinée au niveau de prix plus élevé des objets de location neufs, fait que l’indice des loyers ne peut évoluer que dans une direction: vers le haut.
Par conséquent, nous n’attendons pas de baisse des loyers moyens à l’avenir, même si le taux hypothécaire de référence pourrait encore reculer dans le courant de l’année prochaine. Cela devrait tout au plus freiner quelque peu la hausse des frais de loyer au cours des années suivantes.
*L’inflation cumulée sur la même période (2015-2018) s’élève à 1,5%.
