De l’argent de la caisse de pension et du pilier 3a pour un logement en propriété?

Bien souvent, l’achat d’un appartement ou d’un logement en propriété ne peut être financé qu’avec l’aide des avoirs de caisse de pension ou du pilier 3a. De quoi faut-il tenir compte dans ce contexte?

En Suisse, la propriété du logement est chère. Et les règles de financement sont strictes: les banques accordent habituellement des prêts hypothécaires jusqu’à concurrence de 80% maximum de la valeur vénale et exigent au moins 20% de fonds propres. Pour pouvoir financer les prix élevés de l’immobilier, de nombreux acheteurs ont recours aux avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a.

Prévoyance privée (pilier 3a) pour la propriété du logement

Variante 1 : retrait anticipé des fonds du pilier 3a pour la propriété du logement

Pour financer un logement à usage personnel, il est possible de retirer tous les cinq ans le montant de son choix du pilier 3a, et ce jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de l’AVS. Cela s’applique aussi bien à l’achat qu’à la construction d’un bien immobilier. Il est également possible de retirer de l’argent du pilier 3a pour l’amortissement d’hypothèques, pour des rénovations, pour des investissements entraînant une plus-value ainsi que pour l’acquisition de parts sociales d’une coopérative d’habitation. Il est toutefois important de noter que cette option n’est disponible que pour les biens immobiliers situés en Suisse et que le bien doit être habité par son propriétaire – un retrait anticipé du pilier 3a n’est pas autorisé pour les maisons de vacances ou les objets de rendement.

Prenons l’exemple d’un financement pour un objet d’une valeur vénale d’un million de francs. Le taux d’avance est maximal de 80%, les fonds propres au moins de 20%. Quel est l’effet du versement anticipé ? Dans ce cas, les avoirs de prévoyance sont prélevés dans le pilier 3a et pris en compte comme fonds propres. Supposons que dans notre exemple, 100 000 francs soient retirés du capital de prévoyance: dans ce cas, il ne faudra plus que 100 000 francs d’autres fonds propres. La dette hypothécaire se monte à 800 000 francs.

Variante 2: mise en gage des fonds du pilier 3a pour la propriété du logement

Il est également possible de mettre en gage les fonds du pilier 3a. Les avoirs de prévoyance restent dans le pilier 3a et sont mis en gage auprès de la banque comme sûreté, pour un nantissement plus élevé, p. ex. 100 000 francs. Le nantissement hypothécaire maximum augmente alors de 800 000 à 900 000 francs, tandis que les besoins en fonds propres baissent de 200 000 à 100 000 francs.

Important: une mise en gage permet un financement hypothécaire supérieur aux 80% habituels de la valeur vénale est ainsi possible; il peut même atteindre 100% dans les cas extrêmes. Cela augmente toutefois les charges d’intérêts – et peut parfois excéder la capacité financière. En d’autres termes, les charges d’intérêts, amortissements et frais annexes de l’objet immobilier seraient dans ce cas supérieurs au tiers du revenu net du débiteur. C’est sans doute la raison principale pour laquelle cette variante, avantageuse en soi, n’est pas utilisée plus souvent dans la pratique.

Caisse de pension (2e pilier ) pour la propriété du logement

Variante 1: retrait anticipé des fonds de la caisse de pension pour la propriété du logement

Comme les capitaux du pilier 3a, il est également possible de retirer des avoirs de caisse de pension et de les prendre en compte comme fonds propres pour financer un logement en propriété. Et comme pour le pilier 3a, cela est possible tous les cinq ans – mais jusqu’à trois ans (et non cinq) avant l’âge ordinaire de la retraite.

Autres différences:

• pour la caisse de pension, une limite de retrait minimale de 20 000 francs est fixée (pilier 3a: aucun montant minimal),

• et le mix de financement doit comprendre au moins 10% de fonds propres ne provenant pas de la caisse de pension (pilier 3a: pas de limitation).

• De plus, selon l’âge, des restrictions sont imposées au niveau du retrait maximum autorisé (pilier 3a: pas de restriction). Par exemple, la totalité des avoirs de caisse de pension ne peuvent être utilisés pour l’encouragement à la propriété du logement que jusqu’à l’âge de 50 ans. À partir de 50 ans, le montant des retraits est limité au plus élevé des deux montants suivants: le capital d’épargne à 50 ans ou la moitié du capital d’épargne disponible au moment du retrait.

Important: les retraits de capitaux de caisse de pension ne doivent donc être envisagés qu’en dernier recours. En effet, ils présentent le gros inconvénient de réduire le capital de caisse de pension disponible et, ce faisant, les rentes de vieillesse. En outre, selon les règlements des caisses de pension, les rentes versées en cas d’invalidité ou de décès sont également plus basses. Les familles avec enfants devraient précisément combler cette lacune en contractant une assurance privée supplémentaire.

Variante 2: mise en gage des fonds de la caisse de pension pour la propriété du logement

Il est également possible de mettre en gage des fonds de caisse de pension en faveur d’une hypothèque et d’atteindre ainsi des taux de nantissement supérieurs à 80%. Il existe toutefois une condition supplémentaire importante: le mix de financement doit contenir au moins 10 pour cent de fonds propres qui ne proviennent pas de la caisse de pension.

Les avantages et les inconvénients sont les mêmes que pour le pilier 3a. Ainsi, les avoirs et les prestations de la caisse de pension restent intacts en cas de mise en gage; d’un autre côté, cela doit se faire au prix d’un nantissement hypothécaire plus élevé ainsi que de frais d’intérêts et d’amortissement plus importants.

Mise en gage ou retrait: aperçu des avantages et des inconvénients