De nombreux propriétaires immobiliers pensent, à tort, que s’ils détiennent des prêts hypothécaires à taux fixe échelonnés, ils sont liés à leur banque jusqu’à ce que la dernière tranche soit échue. En réalité, vous pouvez faire reprendre progressivement vos prêts hypothécaires à taux fixe par un prestataire moins onéreux – par exemple la Banque Migros.
«J’aimerais bien changer pour la Banque Migros et bénéficier des conditions de taux avantageuses», déclare avec regret une personne intéressée par un prêt hypothécaire à la conseillère à la clientèle de la Banque Migros. «Mais malheureusement, seule la première tranche de mon prêt hypothécaire arrive bientôt à échéance. La seconde ne sera échue que dans un an.» En cas de résiliation de la seconde tranche, il se verrait dans l’obligation de verser à sa banque une indemnité de résiliation anticipée à cinq chiffres, soupire l’intéressé. Quel n’est pas son étonnement lorsque la conseillère de la Banque Migros lui dit: «Nous serions heureux de vous compter parmi les clients de la Banque Migros. Nous pouvons par conséquent sans problème procéder dès maintenant à une reprise partielle de votre financement. Nous reprendrons ensuite la seconde tranche dans un an.»
La conseillère connaît parfaitement ce genre de situations car en Suisse, la sécurité est primordiale pour les propriétaires immobiliers. Il est donc fréquent de diviser un prêt hypothécaire à taux fixe en plusieurs tranches échelonnées. Cela évite de devoir renouveler la totalité du prêt en une seule fois – surtout si l’échéance a lieu précisément pendant une période de taux élevés. Toutefois, cette diminution de risque se paie d’un autre côté par une certaine perte de flexibilité, et les choses se compliquent lorsqu’il est question de transférer le financement vers une autre banque.
L’échelonnement de prêts hypothécaires à taux fixe dissuade même de nombreuses personnes ne serait-ce que d’envisager un transfert vers un prestataire moins onéreux.
Nous vous montrons comment faire pour changer de banque malgré tout. Revenons à l’exemple précédent de notre client intéressé par un prêt hypothécaire. Son financement se répartit sur deux prêts hypothécaires à taux fixe. Une première tranche de 300 000 francs arrive prochainement à échéance; la seconde, d’un montant identique, n’arrive à échéance que dans douze mois. Dans ce cas, la Banque Migros procède à la reprise du financement en deux étapes. Elle suit ainsi les réglementations usuelles du secteur définies par l’Association suisse des banquiers.
De telles normes uniformes sont nécessaires car souvent, dans le cadre d’un finan-cement hypothécaire, les cédules hypothécaires servant de garanties ne coïncident pas avec les tranches. Supposons que, dans cet exemple, il existe trois cédules hy-pothécaires de plus de 200 000 francs chacune. Que se passe-t-il si la Banque Mi-gros reprend une tranche à hauteur de 300 000 francs et que la seconde reste en-core à l’ancienne banque? Les trois cédules hypothécaires de 200 000 francs cha-cune doivent-elles refractionnées afin qu’elles puissent être réparties entre l’ancienne banque créancière et la Banque Migros? La règle du secteur est la suivante:
Une reprise partielle dans le cadre d’une reprise globale dans un délai d’un an et demi n’implique pas de réorganisation des droits de gage immobiliers.
Cette règle s’applique à la présente situation car moins de dix-huit mois séparent la première tranche de la seconde. Par conséquent, la Banque Migros reprend tous les droits de gage immobiliers dès le transfert de la première tranche de 300 000 francs. En contrepartie, la Banque Migros délivre à l’ancienne banque une promesse de paiement pour les 300 000 francs restants et reprend ceux-ci douze mois plus tard.
Le plus souvent toutefois, une reprise globale s’étend sur plus d’un an et demi. Dans ce cas, les droits de gage immobiliers doivent être adaptés aux tranches de financement.
Admettons que, dans notre exemple, la seconde tranche n’arrive à échéance que dans trois ans. La cédule hypothécaire intermédiaire de 200 000 francs devrait alors être divisée en deux plus petites, de 100 000 francs chacune. En conséquence, la Banque Migros recevrait une cédule de 200 000 francs et une autre de 100 000 francs lors du transfert de la première tranche de 300 000 francs. Les deux autres cédules, également d’une valeur nominale de 200 000 et 100 000 francs, res-teraient à l’ancienne banque jusqu’à ce que la seconde tranche soit reprise par la Banque Migros, trois ans plus tard.
Les émoluments du registre foncier liés à une réorganisation des droits de gage immobiliers sont à la charge du client hypothécaire.
Les coûts s’élèvent en général à quelques centaines de francs – ils sont calculés sur la base des économies d’intérêts attribuables au changement pour un prestataire moins onéreux.
A cette occasion, il vaut la peine de convertir tout de suite la cédule hypothécaire papier en cédule de registre électronique, si cela n’a pas encore été effectué. Les cédules de registre présentent en effet des avantages considérables. Comme elles ne sont pas considérées comme des titres, elles n’ont pas besoin d’être conservées dans un coffre-fort ni d’être déclarées sans valeur en cas de perte, ce qui occasion-nait des frais importants. En outre, l’absence de titres physiques dispense des mul-tiples envois entre les registres fonciers, les notaires et les établissements de crédit.
Pour en savoir plus sur nos prêts hypothécaires, rendez-vous sur banquemigros.ch.
