La demande sur le marché suisse des bureaux reste forte et stable dans les emplacements centraux. Elle est soutenue par les secteurs de la médecine, de la biotechnologie, de l’industrie pharmaceutique, de l’éducation et des technologies de l’information et de la communication. Dans le même temps, les bailleurs doivent de plus en plus veiller à proposer des offres adaptées aux groupes cibles. C’est ce qui ressort du sondage d’été 2023 de CSL Immobilier SA, la filiale de la Banque Migros.
Cet été, CSL Immobilier SA a interrogé plus de 200 acteurs immobiliers sur les tendances du marché immobilier suisse. Les réponses montrent que la demande de surfaces de bureaux dans les emplacements centraux reste forte et stable, malgré les perspectives conjoncturelles incertaines. Mais les bailleurs ne peuvent pas rester les bras croisés pour autant. C’est ce que montrent trois conclusions tirées de l’enquête.
Conclusion 1: les mégatendances sociales soutiennent la demande, du moins dans les emplacements centraux
La société est marquée par des mégatendances telles que la santé, la culture de la connaissance et la connectivité (c’est-à-dire l’interconnexion complète de notre quotidien). Celles-ci influencent non seulement le comportement des gens sur le plan privé, mais aussi leurs activités économiques. Les secteurs tels que la médecine, la biotechnologie, l’industrie pharmaceutique, l’éducation ou encore l’informatique / la communication profitent de ces mégatendances, et chacun d’entre eux présente un besoin important de surfaces de bureaux. Au moins un de ces secteurs est largement représenté dans chacune des grandes villes suisses et soutient fortement les prix et les loyers de l’immobilier.
Cela ne vaut pas seulement pour le marché des bureaux. En effet, là où il y a davantage d’emplois, la demande de logements augmente elle aussi. Selon les experts interrogés, la situation reste en revanche difficile dans la plupart des emplacements décentralisés, tant sur le marché résidentiel que sur le marché des bureaux.
Conclusion 2: sensibilité accrue aux prix et augmentation des exigences
Dans les zones urbaines et les agglomérations, on constate une pression continue sur les coûts; celle-ci qui pourrait même s’accentuer selon les acteurs du marché interrogés. Les locataires subissent cette pression sous forme d’augmentation des charges et des loyers, alors que les bailleurs font face à des financements plus onéreux. Compte tenu de la pression sur les coûts, les acteurs du marché interrogés constatent une plus grande sensibilité des utilisateurs aux prix tandis que les exigences vis-à-vis des objets loués ou achetés augmentent. «C’est une nouvelle norme à laquelle les acteurs immobiliers doivent, de plus en plus, s’adapter», explique Annica Anna Pohl, responsable du secteur Commercialisation de CSL Immobilier SA.
Le défi consiste à garantir le potentiel de location et à répondre aux besoins des différents groupes cibles parmi les locataires, ce en termes d’emplacement, de prix et d’infrastructure. «Le positionnement approprié au niveau régional, ainsi qu’en termes de prix et d’aménagement est donc particulièrement important à l’heure actuelle. Il doit être suivi et optimisé en permanence», explique Bernd Geisenberger. Membre de la Direction générale de la Banque Migros et responsable Clientèle Entreprises, il est chargé du conseil à la clientèle immobilière (voir encadré).
Conclusion 3: la rénovation est avantageuse sur les plans écologique et économique
Les défis ne découlent pas seulement de la hausse des prix et des exigences. En effet, les immeubles nécessitant une rénovation constituent également un risque, notamment en raison de l’augmentation des exigences environnementales. Ce risque augmente encore pour deux raisons: la pression sur les coûts, qui renchérit les rénovations nécessaires, et les problèmes persistants de la chaîne d’approvisionnement, qui compliquent l’achat de matériaux de construction et la planification des projets de construction.
Dès lors, attendre n’est pas une solution. «Dans le contexte de la durabilité, tant les locataires que l’État exigent du secteur immobilier qu’il agisse rapidement», explique Bernd Geisenberger. Il conseille: «Qui entame tôt des rénovations peut bénéficier des mesures d’encouragement de l’État, obtient un avantage en matière de positionnement et contribue à réduire au minimum les émissions de CO2 à moyen et long termes. Cela est rentable à la fois sur le plan écologique et économique.»
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